近年來，“房住不炒”被反復提及。“現在肯定不能炒房。”中國人民大學原副校長、中國資本市場研究院院長吳曉求日前在接受中國經濟時報記者采訪時認為，炒房不但政策不允許而且風險也大，投資房地產不如投資股票，無論是投資還是理財都需要更加理性。由此來看，一個更加理性的時代即將來臨。

改革開放以來，尤其是住房市場化改革以來，為解決居民住房問題，中國建造了大量房屋，在有的專家看來，整體上，住房短缺的年代已經一去不復返。不過，植信投資首席經濟學家兼研究院院長、中國首席經濟學家論壇理事長連平在接受本報記者采訪時指出，中國城市化還有一定的發展空間，尤其是城市群、大城市還有進一步發展的空間，核心城市住房供應不足的問題短期內還很難解決。

不能盲目投資房產

新中國成立以前，舊社會住房問題突出。黨領導貧苦農民打土豪分田地，貧苦農民翻身做了主人。新中國成立后，推行社會主義改造，以公有制取代了私有制，同時，修建了不少住房來解決城市居民住房困難問題。

改革開放以后，中國更是下大力氣來解決居民住房問題，建立了數量龐大的經濟適用房等保障性住房和普通商品房。根據住建部公布數據顯示，我國城鎮人均住房建筑面積由1949年的8.3平方米增加到2019年的近40平方米。告別了“一條長廊串小屋、取暖做飯靠煤爐”“垃圾靠風刮、污水靠蒸發”的年代，從“住得進”邁向“住得好”，人居環境更加優美。2019年，農村居民人均住房建筑面積達到48.9平方米。

隨著住房制度改革不斷深化，保障性安居工程加快推進。新中國成立70周年時，我國已累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多群眾解決了住房困難，建成了世界上最大的住房保障體系。黨的十八大以來，大力推進農村危房改造。截至去年，全國2340多萬戶建檔立卡貧困戶實現了住房安全。我國目前已建成世界上最大的住房保障體系并將在未來繼續落實各項支持政策，增加租賃住房有效供應，著力解決新市民等群體的住房問題。

隨著每年商品房的大量上市，我國住房供求緊張狀況已經緩解，甚至出現了局部過剩的現象。“我覺得現在的房子太多、需求卻是有限的。”日前，第十一屆全國人大財經委副主任、九三學社第十二屆中央委員會副主席賀鏗在中國房地產報舉辦的“2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發布會”上表示，現在的中國房地產市場，總體上住房的供給大于需求。

賀鏗說，中國有14億人口，向美國學習住房消費觀是不行的，因為我們沒有那么多建房子的資源。“在房子的消費問題上，中國應該向日本學習，不追求多大的面積，更不追求住別墅。在質上，追求舒適和合適就好;在量上，也不能因為達到了小康就要有幾套住房。人們的消費觀念一定要引導到符合中國的實際發展上來。”

中央一再強調，房子是用來住的，不是用來炒的。吳曉求認為，投資者不能盲目地投資房地產，未來，中國將會從把房地產作為首選資產時代逐步過渡到以選擇證券化資產為主時代，隨著資本市場的完善，投資者將會趨于理性，在注重流動性的同時，

也注重收益和風險平衡。

不能一味大城市化

連平對記者表示，目前，從居民部門來看，風險是可控的，從國際對比來看，杠桿率也不是太高，值得關注的是房企杠桿率過高可能帶來的金融風險。房企去杠桿不能操之過急，需要掌握好度，實現平穩地降杠桿。

連平表示，集中供地新政之下，財務狀況良好的優質龍頭和大型房企成土地拍賣的贏家，但大部分中小房企存在營業收入增速放緩、現金流不足、債務壓力上升等問題。“中小房企可能不是買不買地的問題，而是如何償還債務的問題。”

從融資的“三道紅線”來看，連平認為，目前，踩中紅線的公司確實不少，根據2020年年報表顯示，樣本房企真實負債率(剔除預收款)超過70%紅線的有接近40%，且涵蓋各類大小類型的房企。約四分之一的房企凈負債率超過100%的水平，這表明，無論是短期債務風險還是企業長期償債能力都值得關注。在連平看來，只有把房企風險降下來樓市才能軟著陸。

連平告訴本報記者，他并不太同意“住房短缺時代已經一去不復返”的說法，他認為，中國城市化還有一定的發展空間，尤其是城市群、大城市還有進一步發展的空間，核心城市住房供應不足的問題短期內還很難解決。

專家認為，當前，中國須縮小地區、城鄉發展差距。房地產行業也要思考什么才是好的發展。在城鎮化的問題上，必須反對一味地大城市化，要注重建設小城鎮。在產業上，可以向日本學習，把工業、服務業引向農村。