來源：樂財聚

上海陸家嘴三件套之一的金茂大廈，目前已經被其主人中國金茂抵押了一部分出去。

前幾天，中國金茂發布了一則公告，具體內容是與建設銀行牽頭的七家國有大行簽署了銀團貸款合同，上述銀團擬為公司提供不超過99億元的中長期貸款額度。

【資料圖】

為了獲取這筆接近百9億的貸款，金茂為此付出的代價是抵押了金茂大廈部分資產，包括31-50層、88層和地下車庫。其中，31-50層是辦公區域，88層則是頂層觀景臺。

值得一提的是，公告中提及此次抵押資產的評估價為47.6億，而實際獲得抵押貸款是評估值的2.08倍，足見上海核心資產在如今市場上具備極強的溢價能力。

此外，金茂本次抵押目的并不是為了增加融資，而是為了“置換債務”。

公告顯示，此次獲取的貸款資金主要用于置換2023年及2024年發行了三筆綠色資產支持專項計劃。

資料顯示，2023年3月，金茂發行首期產品“金茂鑫悅2023-1”，規模為30億元。4月“金茂綠色2023-1“成功發行，規模35.01億元。2024年2月，“金茂綠色2024-3“成功發行，規模34.99億元。

三筆綠債相加正好為100億，本次獲取的99億融資幾乎可以覆蓋綠債的本金。

通過這次債務置換，對于金茂來說最大的好處是降低了利息支出。

查詢資料發現，本次置換出來的100億綠債票面利率在3.2%-3.6%區間，而本次抵押融資利率雖然沒有公布，但大概率低于3%。

2025年上半年，金茂境內外新增融資平均成本2.7%。如果按照2.7%計算的話，金茂這次債務置換至少可以節省數千萬利息。

金茂通過金茂大廈為支點，完成了一次從向市場借錢變成向銀行借錢的轉化，讓金茂大廈發揮了更多金融屬性。

實際上，這已經不是金茂第一次這么操作。今年3月，金茂就以北京凱晨世貿中心作為抵押物，獲得了86.9億元貸款資金，并用上述資金償還“中信證券-金茂凱晨2022綠色資產支持專項計劃（碳中和）”剩余本金。

在如今市場利率下行周期中，金茂如此操作屬于正常情況，手握眾多優質資產，就應該將其價值最大化兌現。

不過，凡事均有兩面性，抵押優質資產雖然能夠幫助公司節省利息成本，但也在督促公司增強運營效率，未來如果能夠順利償還債務，那這場置換游戲才算真正成功。