調控漸重、市場趨冷，大灣區成了部分涉房類企業炒作發展、謀求上市的最大概念。北京商報記者最新梳理發現，部分涉房類企業為了盡快實現上市融資，開始不斷強調自己作為大灣區布局企業的身份，甚至有些企業不惜改名“硬蹭”大灣區的熱度。典型案例如：“二戰”港股IPO的方直發展，以及前不久更名成“大灣區文旅”的中國文旅。但是，大灣區的概念真的能助推相關企業上市暢通無阻嗎?那些整體規模不大、此前發展受限的企業又能否依仗“蹭概念”被拯救?

不惜改名字

港股IPO首戰折戟、二次遞交上市招股書的粵系房企——方直發展，再度以“大灣區房企”的身份向港交所發起沖刺。據港交所11月8日披露消息，繼2021年4月21日首輪遞表失效后半年后，方直發展再次向港交所遞交招股書。

在招股書中，方直發展將自身描述為“一家聚焦大灣區經濟圈的成熟綜合型房地產開發商”，主要從事物業開發及銷售、商業物業投資、室內裝修服務等，業務活動主要集中于大灣區經濟圈各地，尤其是大灣區內深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等一線、二線及精選三線城市的核心區域。

然而，從現有城市布局來看，方直發展尚未真正做到大灣區11個城市全覆蓋。對比企業先后遞交的兩版招股書，方直發展對自己的起家地——惠州的依賴度一直程度頗深。在該公司于11月8日最新披露的招股書中，截至2021年8月末，方直發展在廣東省的12個城市共有45個物業開發項目，其中惠州項目數量占到了近一半，具體數量為20個。

靠“大灣區概念”謀求上市的不只方直發展，還有“換個馬甲”繼續賣房的中國文旅。

作為房企“中國奧園”旗下的子公司，中國文旅在外界的解讀中一直是一家披著“文旅外衣”賣房的涉房類企業。在不到兩年的時間里，該公司已向港交所主板發起了四次上市沖擊。

2020年4月17日，中國文旅首次向港交所遞交招股書;在超期180天未獲港交所“放行”后不到一周，第二份上市申請材料便再度遞向了港交所，不過最終結果仍然是申請“失效”。在2021年4月，中國文旅第三次遞交上市招股書，然而仍然沒有叩響港交所的大門。

今年10月22日，該公司將公司名稱由“中國文旅有限公司”變更為“大灣區文旅康居股份有限公司”，并再一次向港交所提交了招股書。

在業內看來，中國文旅第四次沖擊港股IPO，并在同期更名成“大灣區文旅”，表明了其深耕大灣區的決心，并希望借助大灣區概念助力自身上市進程。

更好“講故事”

隨著粵港澳大灣區熱度的持續走高，越來越多的房企開始積極拓展灣區內的土儲。據北京商報記者不完全統計，截至目前，大灣區已經匯聚了近50家房企相繼布局。而伴隨著樓市調控逐漸進入深水區，當被房企視為“必爭之地”的大灣區激戰頻起，一眾中小涉房業務企業顯然也沒有放過大灣區的這波“概念紅利”。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，涉房類企業大“蹭”灣區熱度的背后，實質上是為了將企業自身的品牌與大家熟知的IP進行綁定，形成標簽化。“說直白一點，就是向資本市場傳遞概念，為了更好地‘講故事’。”

肖云祥告訴北京商報記者，其實涉房類企業“蹭”大灣區概念的主要利好，體現在品牌營銷和市值管理上。“因為目前大灣區經濟的概念較受市場熱捧，而部分企業通過綁定IP的形式，首先在營銷上傳遞企業將承接大灣區發展紅利，有較好的發展機遇。此外，在資本市場中，大灣區概念也會獲得資本市場青睞。”

但從企業端的表現來看，近期一眾著急赴港IPO的企業，上市的直接目的仍然沒有跳脫“融資續命”。方直發展在其招股書中透露，若此次赴港上市成功，所募集資金的一部分將用于支付已收購的土地，并為未來擬收購地塊的部分地價提供資金;同時，償還一部分已用于項目開發用途的部份現有銀行及信托融資貸款。

無法拯救一切

對于一部分規模增長乏力、融資需求相當迫切的涉房類企業而言，因政策紅利加持而極具發展潛力的大灣區，似乎是行業寒冬之下，企業們目前能夠找到的為數不多的一些慰藉。不過，在整體大環境趨緊、調控嚴苛的現實背景下，“大灣區概念”真的能夠拯救一眾“上市困難戶”嗎?

答案或許是否定的。對于二度遞交上市申請的方直發展以及“四戰港股IPO”的中國文旅而言，仍將在管控趨嚴的港交所上市規則下，接受相關部門的各項核查。至于“蹭”大灣區概念到底能否助力中小涉房類企業上市，在業內看來，市場其實不會太過“買賬”。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向北京商報記者記者表示，多數房企“蹭概念”或將引發企業熱度短期上漲現象，但房地產市場政策調控不斷加碼，規范房企的“三道紅線”等金融監管措施也不容忽視，只有企業自身發展穩健，或才能借助區域發展的利好達到事半功倍的效果。

值得注意的是，粵港澳大灣區這片曾被房企視為投資熱土的區域，已經迎來了密集調控。趨冷的地產大環境以及有所降溫的區域市場，也已降低了一部分布局企業的熱情。據克而瑞相關統計，2021年開年以來，大灣區樓市調控不斷，“惠八條”“莞八條”雙雙發布，“二手參考機制”也在深廣莞相繼落地。

在地產分析師嚴躍進看來，對于方直發展、中國文旅這類“上市困難戶”而言，“融資續命”就是企業目前的最大期待。即使后續如愿登錄港交所，在經歷地產行業動蕩、爆雷頻發的2021年后，資本市場的“韭菜”似乎也不是那么好割了。

就赴港上市進展、布局大灣區的后續發展策略等問題，北京商報記者致電方直發展官網電話，但截至記者發稿，電話未有人接聽。

(北京商報記者盧揚榮蕾)