8月21日，Distrii辦伴上海長寧中山萬博辦公空間，門鎖被業主方更換，租戶進門需保安開門。澎湃新聞記者 李佳蔚 圖
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辦公空間運營商平臺“Distrii辦伴”正陷入違約之困。
近日，上海多個Distrii辦伴租戶向澎湃新聞記者反映，由于“二房東”辦伴拖欠業主租金，辦公場地正在被業主收回，與辦伴簽約且仍在合同期內的眾多租戶面臨被清退的風險。由于此前預付給辦伴的租金、押金尚未退還，租戶進退兩難。
“辦伴的人找不到，大業主要我們重新交租金，門鎖都換了，我們現在連自己的辦公室都可能進不去。”Distrii辦伴上海長寧中山萬博辦公空間的一名租客描述自己的情況。
Distrii辦伴上海長寧中山萬博辦公空間，部分租戶已搬走。澎湃新聞記者 李佳蔚 圖
澎湃新聞記者了解到，辦伴每個辦公空間內租戶通常有幾十家，多為小微企業。根據受訪租戶反映，每個租戶損失的租金、押金在數萬元至十幾萬元不等。
對此，Distrii辦伴媒體聯絡相關負責人告訴澎湃新聞記者，辦伴在上海原有三四十家辦公空間，目前正常運營的還剩十幾家。公司部分項目確實因為實際經營問題關閉，相關情況及解決方案已告知租戶，公司會積極解決押金、租金訴求。
租戶剛簽約，房子被業主收回
Distrii辦伴，即上海辦伴科技發展有限公司（以下簡稱“辦伴”），是一家辦公空間運營商平臺。該企業成立于2015年，注冊資本近4600余萬元，由堂堂加集團百分百持股。
辦伴的經營模式，是以“二房東”身份租下寫字樓的部分樓層，再分割成更多小的辦公空間，以辦公室或工位等方式租給有需求的中小微企業。
成立之初，該公司以“無處不在的企業，家門口的辦公”為口號快速發展，在北京、上海、南京、雄安、蘇州、濟南以及新加坡擁有60多家商務辦公空間。
不過，從今年開始，辦伴遭遇困境。
張女士（化名）是北京一家IT企業數盟上海分公司負責人，也是辦伴長寧中山萬博辦公空間的租戶。
她告訴記者，該公司2019年起和辦伴合作，前幾年合作順利，2023年6月底合同到期后，該公司和辦伴又簽了新一年租賃合同。
新合同是從2023年7月1日至2024年6月30日。目前張女士租的是7人間，月租為1.17萬元，預繳一年房租，共14萬余元，另有2.94萬元押金。
但張女士沒想到，新合同剛簽不足一個月，就出現大業主收回房屋的情況。
7月21日，辦伴長寧中山萬博辦公空間的業主方上海源貿置業有限公司向辦伴租戶發送的告知郵件。受訪者供圖
7月21日，辦伴長寧中山萬博辦公空間的業主方上海源貿置業有限公司，向辦伴租戶發送一封郵件，稱辦伴欠業主租金等各項費用逾一年，累計近千萬元，業主當日已正式解除與辦伴的房屋租賃合同，收回對該大廈此前租給辦伴的25層和28層房屋的占用和控制。
業主方還通知，其將以不高于辦伴的收費標準，繼續向各租戶提供辦公服務，要求租戶及時與業主簽訂新的合同協議。此外，業主方還對更換門鎖和部分設施等作了說明。
張女士稱第一反應是“不敢相信”，但驚詫很快變成現實。
8月7日，辦伴給長寧中山萬博辦公空間所有客戶發的“告知函”。受訪者供圖
半個多月后的8月7日，辦伴給長寧中山萬博辦公空間所有客戶也發了一份“告知函”，確認7月21日長寧中山萬博業主方收回了租給辦伴的樓面，已接管所有設施設備。
辦伴告訴各租戶，租戶可與辦伴簽訂解約協議，對各租戶預付的租金、押金，辦伴承諾自解約起90個工作日予以退款。“基于當下我司的兌付能力……我司依然會盡最大的能力履行承諾。”辦伴在郵件中寫道。
大業主更換門鎖，要求重新簽約
目前，多個租戶表示難以相信辦伴的退款能力，且找不到對接負責人。
劉先生也是長寧中山萬博辦公空間的一名租戶，他說，該公司與辦伴的合同到2023年12月才結束，目前有4萬多元租金和押金在辦伴手中。
“長寧中山萬博辦公空間的前臺負責人，以前是負責和租戶對接的，現在他們突然說自己代表業主方，我們打電話給辦伴的管理層，有的離職了，有的打不通，都在躲我們。”劉先生說，種種跡象讓租戶無法信任辦伴能在90個工作日退還租金、押金。
另一方面，來自業主方的壓力讓租戶沒有退路。劉先生說，長寧中山萬博業主方要求租戶從7月21日起重新簽約，如果租戶不與業主方簽約或搬離，從7月21日起租戶要向業主繳納“占用費”，業主還就此向租戶發了律師函。
長寧中山萬博辦公空間的業主方向租戶發的催約書等，如不及時重新簽約，租戶將被清退。受訪者供圖
那么，租戶與業主方再簽新的租賃合同不行嗎？劉先生說，由于業主方不承認租戶與辦伴的合同，租戶立即與業主再簽合同，意味著要重復繳納房租。因此，除了部分合同到期的租戶選擇搬走或再簽訂合同，其他租戶大都不愿立即再簽。
在長寧萬博中山辦公空間，業主方已經更換25、28層樓面的門鎖。多個租戶說，他們每天進入自己的辦公室要找保安開鎖。“就算今天能進辦公室，也不知道明天能不能進去，這種感覺很難受。”一名租戶說。
租戶可能的損失多在幾萬元至十幾萬元。張女士算了下，業主方7月21日起與辦伴解約，從2023年7月22日至2024年6月30日，她預付給辦伴的租金及押金共計16萬余元。
Distrii辦伴上海長寧中山萬博辦公空間，一家會務公司租的辦公室。澎湃新聞記者 李佳蔚 圖
長寧中山萬博另一個會務公司租戶告訴記者，其向辦伴租了11個工位，月租1.85萬元，目前預繳的租金還有三個月、押金兩個月，總共5個月租金，損失9萬多元，“我們去年剛創業，就遇到這個事情，還沒盈利呢。”他無奈地說。
多個上海辦公空間停止運營
關閉的不僅辦伴長寧中山萬博辦公空間。
辦伴陸家嘴新梅聯合廣場辦公空間一名租戶顧女士告訴記者，她是某深圳科技公司上海分公司負責人，6月29日收到通知，辦伴稱其與業主方上海鑫兆房產發展有限公司就房屋租賃合同“未達成一致”，業主將拒絕租戶繼續在原辦公場所辦公。
辦伴告訴租戶，陸家嘴新梅聯合廣場關閉后，租戶可選擇與辦伴解約，辦伴將自解約起90個工作日退還剩余租金、押金；租戶也可選擇變更到辦伴其他辦公空間繼續合作。
“辦伴在新梅大廈（新梅聯合廣場）有6個樓面，共有九十多戶租戶，目前有些合同到期已經走了，剩下五十多戶，部分被平移到辦伴其他仍在運營的項目，還有二十多戶像我這樣沒走的。”顧女士說。
顧女士稱，合同期較長的租戶大多沒有選擇變更辦公地點。她以自身情況舉例，她預繳一年租金，到2024年4月合同到期，之所以沒選擇平移到其他辦伴項目，因為擔心下一個地點又“爆雷”，屆時與辦伴、業主方之間的協商會更復雜。
這種擔心不無道理，根據辦伴6月29日發給顧女士的告知函，當時顧女士還可轉移到長寧中山萬博等辦公空間，但7月21日長寧中山萬博也解約了。
而如果租戶一直不搬走且不簽約，業主方也在采取措施。顧女士說，他們辦公空間的門禁鑰匙被業主方暫停和修改，且租戶面臨停電、停網等威脅。
辦伴靜安仲益大廈辦公空間忽然關閉。 受訪者供圖
辦伴南京東路悅薈中心項目忽然關閉。受訪者供圖
目前，根據多個租戶反映，辦伴靜安仲益大廈、張江微電子港、靜安嘉里企業中心、南京東路悅薈中心等多個上海項目已出現業主方收回房屋的情況。
一些租戶認為，辦伴與業主方解除合同，風險不該讓租戶承擔。顧女士說，她認為辦伴應當把與租戶的合同變更到業主方，業主與租戶履行完現有的合同，再根據各自意愿簽訂新的租賃合同。如果辦伴做不到把租戶的合同變更給業主，也應當及時退還租戶剩余的租金及押金。
“90個工作日就是玩文字游戲，人玩失蹤。”顧女士說，辦伴向租戶發完郵件就消失了，業主不承認辦伴和租戶之間的合同，租戶進退兩難，“我們嘗試找過辦伴的管理層，找不到，都在躲我們”。
辦伴：租金收入和租金成本之間存在倒掛
“我們現在確實有些項目是因為實際經營情況而關閉。”8月23日，辦伴媒體聯絡相關負責人在接受澎湃新聞采訪時回應，辦伴并非“失蹤”，而是將后續的客戶處理放在線上，為各租戶留下郵件地址，公司400電話也是開通的。
該負責人說，近期公司人員變化較大，加上經營方面等各種原因，因此對租戶的后續處理速度較慢。他說，辦伴為各租戶提供了解約協議選項，其中涉及如何處理租戶的主要訴求，即租金、押金的退付。
“我們結合目前公司的經營情況，給了租戶一個可兌現的方案和周期，通常是90個工作日內退還。”該負責人說，解約協議具備法律效應，這是公司承擔責任的一種方式。
但辦伴突然違約不用賠償嗎？該負責人說，從業主方向辦伴發出解約協議，到要求租戶從辦公空間搬出，辦伴為租戶爭取了約一個月時間。“我們也考慮到租戶可能需要一定的時間做搬遷，是留了一定的時間給到客戶去做相應的一些處理的。”他說。至于租戶其他訴求，可以向辦伴再溝通。
辦伴在上海有三四十家辦公空間，圖為辦伴向客戶展示的各點位。受訪者供圖
上述負責人承認，辦伴在上海原有三四十家辦公空間，現在只有十幾家項目正常運營，主要因為經營問題。
他說，辦伴大部分樓面2020年前從業主方租下，租金根據當時的市場環境簽訂。但2020年后，受各方面原因影響，租賃市場價格到目前下調了20%～30%。也就是說，辦伴以較高價格租下業主的房屋，現在以較低價格租給客戶。
“這里面存在租金收入和租金成本之間倒掛的情況。”他說，辦伴已“虧錢運營”了幾年，現在無法繼續負債經營。
對租戶的責任，該負責人認為辦伴沒有逃避，“我們在努力把剩下的項目經營下去，希望盡快走出困境，這樣也有能力去滿足客戶的訴求，承擔相應的責任。”
律師：“二房東”需賠償業主和租客的損失
上海大邦律師事務所律師丁金坤分析，根據民法典相關規定，辦伴作為“二房東”，拖欠業主方租金，業主有權解約，收回房屋。同時因房屋被業主收回，租客與“二房東”的轉租合同也無法履行了，可以解除。
丁金坤認為，“二房東”一方面須賠償業主的損失，另一方面還要賠償租客的損失。另外，也要查清房客交給“二房東”的租金去向是否存在被挪用、職務侵占等違法犯罪。
至于業主與租戶之間重新簽訂的租賃合同，丁金坤表示，如果租戶與業主接洽，直接將后續租金交給業主，可以形成新的租賃關系，繼續租賃使用房屋。
澎湃新聞記者查詢中國裁判文書網發現，今年以來，上海辦伴科技發展有限公司作為被告，牽涉多起房屋租賃合同糾紛訴訟案，不過多數案件按原告撤訴處理。另據上海市高院開庭公告信息顯示，接下來兩個月，還有3起房屋租賃合同糾紛案和1起委托合同糾紛將要開庭，上海辦伴科技發展有限公司均為被告。
與此同時，辦伴北京、上海多個項目停止運營的消息已開始流傳。
據中國房地產業協會官方網站中房網8月3日報道，“目前，辦伴位于北京的所有共享辦公場所已經停止運營，所有租戶均被清退，所屬項目公司因登記住所無法聯系而被工商部門列入企業經營異常名錄。”
另據界面新聞7月31日報道，針對辦伴內部人員稱“為赴美上市質押4000萬美元”的消息，辦伴回應公司確實是在走上市流程，但質押情況不存在。界面新聞進一步詢問于北京、上海項目清退的具體原因，對方回答由于疫情等因素，辦伴項目的租金和出租率都受到了很大影響，“所以策略性地選擇了一部分項目進行關閉。”
