人人都知道樓市是個兩難，存在的問題也很清楚。

無非是價高量多。

(資料圖)

價高是相對剛需的收入來說高了；量多是存量的增速大于銷量。更重要的是，中國的樓市是一個干預型的市場，無法實現價格體系自動調節，所以，直接呈現出來的問題一定是有價無市，限跌令改變了房價下跌的斜率，也堵死了銷量。

存量市場到底有多大？

其實，到現在這止都是模糊數學，統計學沒有給出一個確切的、權威的數字。

馬光遠說房地產沒有泡沫，理由是待銷面積只有５億多平方米，這肯定錯了。這不妨從其實公布的數據推一下，２０２１年銷量為１８億平方米，現在大半年過去了，如果真的只有５億平方米，那樣中國的樓市就是不是供過于求，而是供不應求了。馬光遠大約沒把二手房存量、法拍房和建設中的樓盤計入。

加上建設中的樓盤和二手房的存量，這個數字就不得而知了，有的說是３０億平方米，有的說是６０億平方米，甚至有人說是９０億平方米。

不管是多少平，最終看銷量便知冷暖。

銷量取決什么？

當然是有效需求，它可能是剛需，也可能是有錢人的投資性消費。

房子供過于求，市場的無形之手會通過價格自動調節，二萬賣不出去，就一萬八，一萬八還出不去，繼續向下。這個經濟學規律在中國不成立，因為有形之手干預了市場，于是，市場調節變成了行政調節。

有形之手能夠按住無形之手嗎？

邏輯上不能，有形之手可以在一定程度上控制節奏，改變斜率，不太可能重新定義趨勢；這是常識性的解讀。馬光遠說：房價究竟高不高？沒那么簡單。這話等于什么也沒說，其實，是有道理的。因為決定價格的還有個貨幣工具，如果房價不跌，貨幣在貶值，直覺就不那么真實了。貨幣貶值在任何國家都具有必然性，中國的高房價是真，幾十年來的傾向貶值也是真，是一個水漲船高的過程。

不妨在思考上多一個維度：價格不僅僅取決于供求關系，也取決于貨幣政策。

這個維度有助于我們理解政策。政策的作為，不太可能支持大幅降價，從金融十六條的升級版看，是在用高負債支撐供應端，這本質上就是在抑制價格大幅下跌，與銷量做時間上的抗爭，等待著一場通脹的疊加。

允許降價釋放了什么信號？

很多人認為是一個史詩級的信息，所有的專家都從反對降價轉向了支持。

其實，這很可能只是即將到來的金九銀十的促銷罷了。

真要打開價格，結果是什么？這要看在中國樓市上升期需求的構成，支持了銷量的，一半是剛需，一半是富人的投資型消費。今年的銷量到七月，差不多是２０２１年銷量的一半，這差出去的一半，說明樓市根本的問題，是沒有大資金進場，而剛需總歸是有限的。銷量當然起不來。站在政策的角度去解讀，大幅降價不會刺激起另一半，相反，多套房擁有者會拋出二手房，膨脹起二手房存量市場，這將成為樓市的一個致命的堵點，因為，房子將越來越難以變現，最終失去了流動性，成為一灘死水。市場徹底還原了，那還談什么軟著陸？

放開立場不談，政策可不會這樣考慮問題。

海南一處房五折促銷，政府沒有反對，沒有像昆山那樣叫停，這又是幾個意思？是不是可以推斷，樓市整體也將允許大降５０％？

我更傾向是一種促銷。

既然是有形之手在干預價格，那么，什么地方、有什么樣的樓盤、在什么時間窗口、降價多少、定價又是多少？這里面的彎彎繞太多了。只有一點可以肯定，政策的一切努力都在求得一個標目：穩。

什么是穩？它的政策語言是”房住不炒“，它的價格語言是不能向上炒，也不能向下炒，那都不叫穩。穩的財政語言是：在不大幅降價的前提下，把房子忽悠出去。

這年頭：現金為王。