融創(chuàng)化債新動(dòng)向
在境內(nèi)外債務(wù)紓困完成后，融創(chuàng)項(xiàng)目化債層面取得新進(jìn)展。
5月29日，融創(chuàng)中國(guó)（01918. HK）與綠城中國(guó)（03900. HK）先后發(fā)布公告，5月25日，融創(chuàng)華北通過(guò)重組安排，受讓綠城房地產(chǎn)持有的天津綠城全運(yùn)村建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天津全運(yùn)村開(kāi)發(fā)公司”）51%股權(quán)，代價(jià)為14.86億元。
(資料圖片僅供參考)
交易代價(jià)將由現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)進(jìn)行沖抵，即其中的14.35億元由綠城房地產(chǎn)對(duì)目標(biāo)公司的應(yīng)付款沖抵，剩余的0.51億元?jiǎng)t由綠城房地產(chǎn)旗下公司對(duì)融創(chuàng)華北旗下公司的等額債權(quán)支付，交易無(wú)實(shí)際現(xiàn)金支付。
目標(biāo)公司為負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)天津全運(yùn)村項(xiàng)目的項(xiàng)目公司。項(xiàng)目目前已全部開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售完畢，并已完成交付。于2023年4月30日，天津全運(yùn)村開(kāi)發(fā)公司的未經(jīng)審核凈資產(chǎn)為29.4億元，其中實(shí)繳注冊(cè)資本25億元。截至2022年12月31日，該公司除稅后盈利2.22億元。
公告稱，交易是為了妥善處理目標(biāo)公司的未分配利潤(rùn)及相關(guān)債權(quán)債務(wù)，以完成后續(xù)的清算事項(xiàng)。
事實(shí)上，今年以來(lái)，融創(chuàng)紓困化險(xiǎn)進(jìn)展不斷提速，首先于年初完成約160億元境內(nèi)公開(kāi)債重組，隨后披露2022年中期、全年業(yè)績(jī)，并于4月13日順利完成復(fù)牌。
4月20日晚，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，融創(chuàng)已獲超75%債權(quán)人支持，90.48億美元境外債重組成功 ，此前境內(nèi)債務(wù)也取得成功。此次天津亞運(yùn)會(huì)項(xiàng)目也是融創(chuàng)最新項(xiàng)目層面的化債情況進(jìn)展。
最后的分手
天津全運(yùn)村的開(kāi)發(fā)要回溯到2014年。
當(dāng)年11月13日，綠城房地產(chǎn)以37.3億元競(jìng)得天津第13屆全運(yùn)會(huì)全運(yùn)村住宅地塊（津西解放2014-146號(hào)），溢價(jià)率16.5%，成交樓面地價(jià)9323元/平。彼時(shí)，地塊周邊解放南路起步區(qū)板塊新盤(pán)均價(jià)在17000～20000元/平左右。據(jù)悉，這是綠城首次進(jìn)入天津市區(qū)拿地。
隨后，11月14日，綠城房地產(chǎn)再次拿下天津市全運(yùn)村另一宗居住用地津西解放（掛）2014-147號(hào)地塊，價(jià)格為28.2億元，溢價(jià)率14.8%，樓面價(jià)達(dá)9184元/平。至此，綠城房地產(chǎn)摘得天津全運(yùn)村2宗地塊，規(guī)劃面積共計(jì)70.7萬(wàn)平。
據(jù)當(dāng)時(shí)地塊出讓要求，2宗地塊均作為第十三屆全運(yùn)會(huì)賽事期間的全運(yùn)村使用。競(jìng)得方需無(wú)償承擔(dān)全運(yùn)村賽事服務(wù)費(fèi)，服務(wù)費(fèi)預(yù)計(jì)約4億元。且在賽事服務(wù)期間，競(jìng)得人需提供4星級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供不低于1500名各類服務(wù)人員。
同時(shí)，為保障第十三屆全運(yùn)會(huì)賽事需要，出讓地塊須于2014年12月31日前開(kāi)工建設(shè)，于2017年5月31日前確保全部竣工并入住。受讓人可在約定全運(yùn)會(huì)結(jié)束后交房期限的前提下，執(zhí)行普通商品房銷(xiāo)售條件和政策規(guī)定，在開(kāi)發(fā)建設(shè)期內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行市場(chǎng)銷(xiāo)售。
彼時(shí)綠城出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，當(dāng)年5月份時(shí)，綠城中國(guó)和融創(chuàng)中國(guó)曾同時(shí)發(fā)布公告，宣布融創(chuàng)中國(guó)以約63億港元的代價(jià)收購(gòu)綠城中國(guó)24.313%股份，但經(jīng)過(guò)反悔、談判等“拉鋸”后，收購(gòu)事宜無(wú)疾而終。最后由中交入場(chǎng)，持股了綠城。至如今，中交集團(tuán)仍以28%的持股權(quán)益，為綠城中國(guó)的最大單一股東。
值得一提的是，帶領(lǐng)綠城房地產(chǎn)摘得上述兩宗地塊的人是時(shí)任天津融創(chuàng)總經(jīng)理遲迅。
遲迅曾在2016年接受媒體記者采訪時(shí)表示：“天津全運(yùn)村項(xiàng)目對(duì)融創(chuàng)有著非常特殊的意義，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目集中了全公司所有的力量來(lái)做，項(xiàng)目的各級(jí)負(fù)責(zé)人也是融創(chuàng)公司精英中的精英。”根據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，天津全運(yùn)村項(xiàng)目在2016年銷(xiāo)售額突破100億元，創(chuàng)造了當(dāng)年天津樓市銷(xiāo)售的新紀(jì)錄。
現(xiàn)如今，遲迅、商羽已經(jīng)辭任融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事。
而直到2015年5月，即便融綠平臺(tái)徹底分家，融創(chuàng)以153.9億元分走境內(nèi)外15個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，綠城用39.13億元拿走一線城市的3個(gè)項(xiàng)目，但在天津全運(yùn)村項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上，雙方一直保持合營(yíng)的方式直到今天。
這次交易前，融創(chuàng)華北、綠城房地產(chǎn)及中航信托分別持有天津全運(yùn)村開(kāi)發(fā)公司48.608%、50.592%及0.8%的股權(quán)。在重組安排前，綠城房地產(chǎn)受讓其代中航信托持有的目標(biāo)公司0.408%股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)持有51%股權(quán)。
收購(gòu)?fù)瓿珊螅趧?chuàng)華北持有了天津全運(yùn)村開(kāi)發(fā)公司99.608%的股權(quán)，目標(biāo)公司剩余0.392%股權(quán)由融創(chuàng)華北代中航信托持有。
后續(xù)，融創(chuàng)房地產(chǎn)還將擬受讓融創(chuàng)華北代中航信托持有0.392%股權(quán)，代價(jià)約4873萬(wàn)元，具體支付時(shí)間及支付方式將與中航信托另行協(xié)商確定。
一系列的重組安排完成后，融創(chuàng)方面將持有目標(biāo)公司100%股權(quán)。目前，綠城房產(chǎn)持有的天津全運(yùn)村開(kāi)發(fā)公司51%股權(quán)，已完成變更登記。
5月25日，天津全運(yùn)村開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)類型已由“有限責(zé)任公司”變更為“有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）”，法定代表人也由李云變更為劉會(huì)超。
經(jīng)營(yíng)緩慢回歸
近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已然發(fā)生重大調(diào)整。而融創(chuàng)也從以往的并購(gòu)狂和接盤(pán)俠，淪為出險(xiǎn)房企的一員。只是這一次，融創(chuàng)為何要獨(dú)自盤(pán)下天津全運(yùn)村開(kāi)發(fā)公司的股權(quán)？
根據(jù)公告，天津全運(yùn)村項(xiàng)目目前已全部開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售完畢，并已完成交付。融創(chuàng)稱，交易是為了妥善處理目標(biāo)公司的未分配利潤(rùn)及相關(guān)債權(quán)債務(wù)，以完成后續(xù)的清算事項(xiàng)。而交易并不涉及現(xiàn)金的流出，這或許也是融創(chuàng)接下項(xiàng)目的原因之一。
對(duì)于這次交易事項(xiàng)，也有投資者分析，標(biāo)的項(xiàng)目已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售完成，也全部交付，意味著項(xiàng)目本身只剩下一些手尾和尾款之類，全資公司大概比合資公司要好處理。另有人士解釋，股權(quán)獨(dú)家了，就可以把應(yīng)收款抵押給銀行貸款出來(lái)，用于天津樓盤(pán)的保交樓項(xiàng)目了。
無(wú)論如何，保交樓確實(shí)已成為涉險(xiǎn)房企的重中之重。而所幸的是，經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間的自救，融創(chuàng)已開(kāi)始從陰影中逐漸走了出來(lái)。
一眾出險(xiǎn)房企中，融創(chuàng)此前除了在項(xiàng)目層面多次引入投資方，盤(pán)活資產(chǎn)，在債務(wù)重組、公司復(fù)牌等方面也迎來(lái)實(shí)質(zhì)進(jìn)展。
今年1月初，融創(chuàng)約160億元境內(nèi)債順利重組實(shí)現(xiàn)展期，平均展期3.5年。隨后于3月28日，融創(chuàng)中國(guó)宣布，針對(duì)90.48億美元的境外債務(wù)重組，已與債權(quán)人小組就境外重組方案達(dá)成一致。5月4日披露的境外債重組最新進(jìn)展是，于經(jīng)延長(zhǎng)同意費(fèi)截止日期，占現(xiàn)有債務(wù)約85%的同意債權(quán)人已加入重組支持協(xié)議。
此后于3月31日，融創(chuàng)中國(guó)刊發(fā)了2022年中期及全年業(yè)績(jī)。其在2022年實(shí)現(xiàn)收入967.5億元，同比下降51.2%。核心凈利潤(rùn)為虧損138.6億元，同比減少約45.2%。雖然虧損依舊，但幅度已逐漸收窄。截至2022年底，融創(chuàng)資產(chǎn)總額10902億元。
4月13日，滿足了復(fù)牌指引的融創(chuàng)，在經(jīng)歷了一年的停牌后，正式恢復(fù)買(mǎi)賣(mài)。這也讓其成為今年以來(lái)，繼佳兆業(yè)和景瑞控股之后成功復(fù)牌的第三家房企。
在保交樓方面，2023年4月，融創(chuàng)在20個(gè)城市交付28個(gè)項(xiàng)目，涉及2.2萬(wàn)個(gè)家庭。今年前4個(gè)月，融創(chuàng)中國(guó)已共交付6.12萬(wàn)戶。另于1-4月，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額373.3億元，累計(jì)合同銷(xiāo)售面積281.4萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售均價(jià)1.33萬(wàn)元/平方米。
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