賣房的人幾乎都在虧錢離場(chǎng)、買方砍價(jià)越來越大膽、房子成交期超300天......
5月23日，一則有關(guān)住房交易市場(chǎng)看法的截圖被瘋轉(zhuǎn)——
空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)在朋友圈發(fā)文稱，目前住房市場(chǎng)“天象”已變，買方市場(chǎng)已經(jīng)來臨，我們需要接受現(xiàn)實(shí)。
【資料圖】
據(jù)了解，楊現(xiàn)領(lǐng)為中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士、華中科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，曾任鏈家研究院院長(zhǎng)、貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。因?yàn)橛蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的工作和研究背景，他對(duì)具體樓市的現(xiàn)狀和趨勢(shì)很熟悉。
住房交易市場(chǎng)正在形成“新常態(tài)”
楊現(xiàn)領(lǐng)的觀點(diǎn)是，現(xiàn)在的住房交易市場(chǎng)正在形成“新常態(tài)”。他還以六個(gè)現(xiàn)象為例，佐證了這一觀點(diǎn)：
第一點(diǎn)是，越賣越多。現(xiàn)在每賣出一套房子，就增加幾套新增掛牌。不少城市當(dāng)月新增庫(kù)存是當(dāng)月去化量的2倍以上。
第二點(diǎn)是，越砍越多。以前買方砍價(jià)都會(huì)小心翼翼，現(xiàn)在越來越“大膽”，有的上來就是30-50%的直接砍，買方的power越來越大。
預(yù)計(jì)2023年二手成交價(jià)跌幅明顯大于10%。今年賣房的人，大部分虧錢離場(chǎng)，不少微觀真實(shí)案例顯示同一套房，去年賣和今年賣的區(qū)別就是，今年少賣20%。
一部分買方的心態(tài)是: 我一年多收入就10萬，砍掉30萬，少奮斗三年。
第三點(diǎn)是，流通為王。現(xiàn)在買房客戶關(guān)注的第一問題已經(jīng)不是升值，而是未來好不好賣。
第四點(diǎn)是，買貴保值。絕大部分城市的成交房源，85%都是降價(jià)成交的，仍然在漲的少數(shù)優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)有一個(gè)共同特征就是:貴。
第五點(diǎn)是，300天周期。一套房子從掛牌到最后出手，這中間的成交周期很快會(huì)突破300天，賣房難、賣房慢、賣不出等現(xiàn)象日益普遍。
第六點(diǎn)是，賣方付費(fèi)不可逆。中國(guó)二手交易，買方支付全部或大部分中介費(fèi)的時(shí)代很快就會(huì)一去不返。第一步是雙向收費(fèi)，雙方各50%。第二步是賣方付費(fèi)70-80%，買方少付或不付。
客戶購(gòu)房非常的理性
同一日，另一位房企人士趙紅軍也發(fā)表了類似的觀點(diǎn)，受到了許多人的贊同。
趙紅軍表示，全北京的成交量從2月份10003套，連續(xù)下降，4月成交量5847套，截至5月16日成交2492套，交易量下降50%。全北京的成交單價(jià)從6.63萬/平米，下降到6.16萬/平米，降幅6%，整體還在繼續(xù)下降。線上的客戶咨詢量也在明顯下降，最高13.5萬客戶委托下滑到截至5月15日的4.6萬委托量。
不僅如此，整體的掛牌房源的價(jià)格也有明顯的體現(xiàn)，現(xiàn)在是降價(jià)房源套數(shù)和漲價(jià)房源套數(shù)截至4月 7.1:1 的比例，5月應(yīng)該會(huì)達(dá)到 11：1 的比例。
“未來的市場(chǎng)整體還是呈下降的趨勢(shì)，由之前的賣方市場(chǎng)逐漸在向買方市場(chǎng)發(fā)展。”趙紅軍表示。
趙紅軍給出了幾點(diǎn)原因，其中一點(diǎn)是，現(xiàn)在的客戶購(gòu)房非常的理性。“以前在北京前 10年只要購(gòu)房就能掙錢且很多，但現(xiàn)在客戶都非常的清楚購(gòu)房不一定會(huì)掙錢，主要還是回歸‘住’。”
其次，疫情過后，各個(gè)城市都在想辦法引流人才，很多的人群已經(jīng)開始回歸家鄉(xiāng)，生活成本低，幸福指數(shù)高，導(dǎo)致剛需客戶入市減少。
收入的降低也是一方面，整體超前消費(fèi)的信心下降，自己的購(gòu)房預(yù)算下降，貸款的比重也減少很多。
北京的居住需求也逐漸向有品質(zhì)的需求在發(fā)展，以前是有的住房可以，現(xiàn)在既要住，還有有好的品質(zhì)和服務(wù)。相對(duì)老的小區(qū)和服務(wù)不太好的房源和小區(qū)受關(guān)注度明顯的降低。
結(jié)語
其實(shí)除了楊、趙兩位，還有很多房企人士感受到“房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入買方時(shí)代”這個(gè)事實(shí)。
過去供給為王，產(chǎn)品為王的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在，現(xiàn)在的買方大多都愿意去放緩交易節(jié)奏，獲得更多的議價(jià)空間。
人們所能做的，也只能如楊現(xiàn)領(lǐng)所說——住房市場(chǎng)的“天象”已變，不要幻想，接受現(xiàn)實(shí)，積極改變。
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