[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]文/樂居財經 靳文雨

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]今年的業績會上，作為越秀服務（06626.HK）非執行董事兼董事會主席的林峰，曾透露了兩個重要信息：上市三年后的越秀服務，在管面積達成一億平方米目標不會變；到2025年，其TOD項目的市場份額要達到40%。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]地產行業下行，在關聯房企輸送面積速度放緩的當下，物企不得不花費更多精力在對外拓展上。截至去年末，越秀服務的在管面積剛剛突破5000萬方，距離越秀服務樹立的規模目標期限不足一年時間，其對外拓展工作似乎也開啟了加速鍵。

(相關資料圖)

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]近日，圍繞收并購工作，越秀服務在內部人員架構上也進行了一番調整。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]據其7月7日公告，陳冬鵬將不再擔任公司財務總監，并將調任為集團的并購負責人；李慧婷已獲委任為財務總監。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]從職務來看，“并購負責人”是一個越秀服務此前從未對外披露過的新職位，公司選擇把這個新擔子交給陳冬鵬，也應是進行過考量。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]公開資料顯示，陳冬鵬曾有在德勤、廣州越秀、廣州城建開發、廣州越秀商業地產等公司任職的經歷。自2021年2月1日開始，越秀服務還沒有港股上市之前，陳冬鵬就開始擔任該公司的財務總監。而在上市后的兩年間，每次召開的業績會上，他都陪伴在林峰身側，對公司的業務拓展及經營情況自然也頗為了解。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此番陳冬鵬卸任后，財務總監的位置將交由越秀地產財務管理中心總經理李慧婷兼任。值得一說的是，如今44歲的李慧婷將身兼二職，并且把時間進行二八分，其中20%的時間投入到現有職位，80%的時間投入到財務總監的新職位。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]根據服務合約，李慧婷將獲得120萬元/年的酬金，其也將有權收取董事會就其向越秀服務提供服務而厘定的酌情表現花紅。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]并購步伐遲緩

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]在過去幾年，物業行業正處于快速擴張的階段，收并購和成立合資公司，成為不少物管公司快速做大規模的首選。越秀服務在上市時也是這樣規劃的，其在資本市場公開募集了約19.61億港幣，折合人民幣約16.32億。按照計劃，其中60%將用于收并購。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此外，在上市之時，越秀服務也給自己立下了一個Flag：未來三年將努力達到1億平方米在管面積。收并購是完成這一目標的重要方式之一，其希望通過該方式實現3000—3500萬平方米目標。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]不過，越秀服務在收并購上表現的頗為謹慎。在去年的業績會上，林峰就曾坦言，2021年下半年物企估值回落，管理層也在積極對接意向企業，不過越秀服務對收并購并不盲目，考慮的內容更多。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]他給收并購定下了前提條件：可持續盈利能力、跟所在管理區域的重疊度，強調有質量的擴張。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]今年的業績會上，林峰透露，目前IPO募資僅用了1個億多點，主要就是發展社區增值業務，包括美居、社區商業以及一些輕資產，沒有大規模的并購。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]據樂居財經《物業K線》了解，自上市以來，越秀服務僅達成了一筆收并購。去年10月，其以950萬元收購了廣州長隆集團旗下廣州市秉信物業管理有限公司100%股權。該筆并購為其帶來了約79萬平方米的新增合約面積。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]“這也是跟母公司有所聯動，越秀地產協助長隆做代建業務，我們也順理成章地把物服公司并購過來。”作為越秀服務上市后的首筆收購，其PE值約為5倍，遠低于去年上市物企收購超10倍的PE值均值。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]年報數據顯示，截至2022年底，越秀服務合約面積達到7060萬平方米，全年新增合約面積1399萬平方米，同比上升28.1%；在管面積5169萬平方米，新增在管面積1369萬平方米，同比上升71.8%。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]新增合約面積中，約64.4%來自第三方外拓，面積約為843萬平方米；而來自越秀地產等關聯方提供的面積占比約4成。由此可見，2022年，越秀服務的規模增長更多的還是依靠市場直拓和關聯方支持，收并購貢獻的力度并不大。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]收并購進退

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]事實上，和越秀服務一樣，曾在上市之時立下豪言壯語，要在收并購上大展拳腳，但卻受制于現實，始終未有大進展的物企并不在少數。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]比如，興業物聯（09916.HK）的IPO募資凈額為1.678億港元，按照其原定計劃，將劃出其中72.3%、約1.214億港元（折合約1.082億元）作為并購金，并在2021年、2022年全部用完。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]但積極物色合適收購機會兩年，直至上周，其才終于發布了第一筆收購，只不過這筆收購是用來購買關聯方的地產開發公司，而非并購同類型物管公司。據其7月5日公告，興業物聯擬斥資9500萬元，收購河南正之悅置業全部已發行股本。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]值得一說的是，今年1月31日，興業物聯還曾刊發公告稱，將對全部尚未動用并購金重新規劃，其中并購金由1.214億港元下調至0.673億港元，并延長使用時間至2025年底或之前。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此外，榮萬家在2021年上市時，也曾對外表露要拿出了六成募資額來物色戰略投資及收購機會，以進一步擴充公司業務規模、地域覆蓋范圍及公司服務組合。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]今年6月，該項下的約3.85億港元未動用所得款項凈額將被重新分配。其中1.52億港元仍被用作“收并購”；5840萬港元用于增值服務；剩余的1.75億港元，則被進一步用作處置更為靈活的“營運資金及其他一般企業用途”。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]受地產行業下行影響，去年以來，收并購退潮的信號燈亮起，嘗到野蠻并購帶來的“苦頭”的物企掌舵人，開始發聲要減少收并購，市場更是開始出現物企退出并購對象或轉讓子公司股權的案例，物企對于收并購的態度也開始出現扭轉。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]據樂居財經《物業K線》統計，2022年上半年，上市物企披露了9筆收購，涉及資金約72.71億元。而2021年上半年行業內發起并購案40余起，涉及并購金額超150億元。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]與2021年物業大宗交易頻發相比，今年上半年物企并購數量明顯減少，大額并購也寥寥無幾。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此外，2023年至今，已有興業物聯、銀城生活服務、蘇新服務、濱江服務及榮萬家等5家物企，把原本計劃用于戰略收購及投資其他物業管理公司的未動用所得款項凈額另作他用。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]不過，也有物企像越秀服務這樣，在并購方面“一直持開放的態度”。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]年報顯示，截至2022年末，越秀服務的在手現金約43.6億元，且同期并無任何銀行借貸。手握充足現金，且在目前估值接近行業合理水平的背景下，越秀服務表示將積極探索一些并購的項目。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]據林峰透露，“我們會把這些資金在安全的前提下做合理的銀行存款，然后尋找一些收并購的機會。”越秀服務管理層也表示，公司在收購項目上也有明確標準，會更關注其與公司自身管理區域的重合度，且單體項目需達到一定規模和利潤率。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此外，今年4月18日，金科服務也曾公告，將再次變更全球發售所得款項用途。其表示，將留存于香港的所得款項凈額分別作為“投資或收購物業管理公司”及“投資或收購具有與集團現有的服務相輔相成業務的合適目標”的資金。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]話音剛落不久，金科服務就在收并購方面有所行動。其于5月10日收購了成都市蜀川物業服務有限公司51%股權，成為了該公司的大股東。