研討會現(xiàn)場。 上海財經(jīng)大學(xué)供圖
上海財經(jīng)大學(xué)副校長、上財浦發(fā)金融創(chuàng)新研究院院長姚玲珍教授指出，市場的陣痛是轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之路，風險的暴露也是治理的契機。唯有政策、市場和產(chǎn)業(yè)多方協(xié)同，才能推動寫字樓市場止跌回穩(wěn)，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
姚玲珍提出應(yīng)多措并舉應(yīng)對風險：長期需依靠經(jīng)濟增長與產(chǎn)業(yè)升級，鼓勵樓宇提質(zhì)增效和精準定位；短期應(yīng)控制新增供應(yīng)、推動存量去化。她并建議通過建立動態(tài)評估機制、設(shè)立平準基金、引導(dǎo)長期資本入場、探索資產(chǎn)證券化等方式穩(wěn)定市場預(yù)期，構(gòu)建健康可持續(xù)的寫字樓市場新生態(tài)。
戴德梁行高級董事、華東區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管顧悅?cè)绫硎荆斍笆袌鋈蕴幱谡{(diào)整周期，供應(yīng)量持續(xù)增加，租賃活動以企業(yè)搬遷為主導(dǎo)。盡管面臨一定的壓力，但部分新興商圈憑借較高性價比，仍實現(xiàn)了較為積極的租賃表現(xiàn)。整體市場在調(diào)整中穩(wěn)步推進供需再平衡，中長期仍具備復(fù)蘇與增長潛力。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會會長柴強建議有關(guān)主管部門適當放寬租金定價權(quán)，推動業(yè)主在市場低迷期對老舊寫字樓進行升級改造，探索轉(zhuǎn)型為租賃住房、養(yǎng)老公寓、月子中心等新業(yè)態(tài)，并積極推進資產(chǎn)證券化。“同時，我們需要高度重視抵押物價值相關(guān)的金融風險防范，特別是防止‘高評’導(dǎo)致‘高貸’。”
清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇強調(diào)，盡管商業(yè)辦公等業(yè)態(tài)目前面臨空置率上升和租金壓力等挑戰(zhàn)，但在利率持續(xù)下行的環(huán)境中，較高的資本化率正體現(xiàn)出顯著的投資吸引力。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬教授提出應(yīng)大幅減少商辦用地新增供應(yīng)、推動“商改保租房”用途轉(zhuǎn)化、鼓勵老舊項目更新升級、引導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展及提升運營服務(wù)能力等策略，以促進寫字樓市場回歸供需平衡和健康發(fā)展。
上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰教授建議，積極推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)擴容到寫字樓市場，促進風險分散化、產(chǎn)權(quán)去中心化和管理中心化有機結(jié)合，不僅避免寫字樓風險向金融體系蔓延，提升存量資產(chǎn)流動性和市場韌性，加快房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建。
上海財經(jīng)大學(xué)財稅投資學(xué)院副教授鄧曠曠表示，土地利用類型的靈活轉(zhuǎn)換可能是辦公樓市場紓困的有效渠道。上海長租公寓項目有大量是從低效寫字樓改建的，這些長租公寓不僅對傳統(tǒng)住宅小區(qū)租金的負面影響很小，還明顯提升了社區(qū)消費活力。無論是從短期還是長期來看，允許土地用途在不同物業(yè)類型間彈性轉(zhuǎn)換，將有利于市場的平穩(wěn)發(fā)展。
上海財經(jīng)大學(xué)財稅投資學(xué)院助理教授張莉提到，互聯(lián)網(wǎng)與發(fā)達交通網(wǎng)絡(luò)正重塑上海寫字樓市場，使區(qū)域租金差縮小。新興孵化空間需求旺盛，醫(yī)美、輕醫(yī)療等成為樓宇轉(zhuǎn)化方向，但改造仍面臨成本與審批約束。當前市場機遇與挑戰(zhàn)并存，結(jié)構(gòu)性需求與風險防范需兼顧。
本次會議由上海財經(jīng)大學(xué)浦發(fā)金融創(chuàng)新研究院主辦，上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟與金融研究中心協(xié)辦。
