繼7月15日的重磅樓市調(diào)控政策之后，深圳再度從房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的監(jiān)督管理方面出手，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期等目標(biāo)。

9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法(修訂征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)稿》)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

《意見(jiàn)稿》主要修訂內(nèi)容包括：在二手房交易方面，明確完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制，并建立存量商品房?jī)r(jià)格引導(dǎo)制度;在房屋租賃方面要求加強(qiáng)租賃房屋管理，實(shí)行實(shí)名租賃、建立租賃租金監(jiān)管制度等。

隨著深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，此前的相關(guān)辦法已經(jīng)不能很好地滿足市場(chǎng)監(jiān)管需求。并且，在堅(jiān)持“房住不炒”的背景下，除了運(yùn)用供給側(cè)和需求端調(diào)控等手段之外，深圳還有必要在市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、價(jià)格監(jiān)管與引導(dǎo)、市場(chǎng)信息披露等方面摸索形成一套行之有效的舉措。

深圳市司法局在《意見(jiàn)稿》的起草說(shuō)明中就提到，此次修訂工作，彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管空白，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度，不斷提升深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的法治化水平。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，《意見(jiàn)稿》對(duì)于土地交易、住房交易、價(jià)格管控、租賃市場(chǎng)等進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，尤其是價(jià)格方面的監(jiān)管內(nèi)容比較詳細(xì)，這是后續(xù)各個(gè)市場(chǎng)參與主體需要關(guān)注的地方。

房?jī)r(jià)“異動(dòng)”必監(jiān)管

從去年到今年，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不止一次出現(xiàn)抱團(tuán)炒作房?jī)r(jià)等行為。

2019年12月，深圳住建局就曾發(fā)布通告稱，將對(duì)部分集體惡意炒作房?jī)r(jià)的小區(qū)暫停辦理二手房網(wǎng)簽手續(xù)，不僅是因?yàn)槠錆q幅明顯超過(guò)了近期市場(chǎng)成交價(jià)，更是因?yàn)椴糠謽I(yè)主惡意串通集體抬高掛牌價(jià)格，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者利益。

今年5月，有媒體報(bào)道寶安區(qū)TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價(jià)格虛高。深圳市住建局5月22日會(huì)同寶安區(qū)住建局對(duì)TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，部分掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)的房源全部下架。

除了試圖通過(guò)出售獲利之外，掛高價(jià)還有什么邏輯?21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在今年4月獲得的深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的一份內(nèi)部資料指出，據(jù)業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)反饋，全市范圍內(nèi)的確存在部分業(yè)主(甚至聯(lián)合)將房源報(bào)價(jià)大幅抬高，以期通過(guò)“高評(píng)高貸”方式，通過(guò)經(jīng)營(yíng)抵押貸款(經(jīng)營(yíng)貸利率相比房貸利率低)，或轉(zhuǎn)按揭的方式予以高位套現(xiàn)。

今年年初，深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒曾指出，在穩(wěn)房?jī)r(jià)方面，對(duì)于深圳二手房，探索建立樓盤(pán)指導(dǎo)價(jià)格機(jī)制。

此次的《意見(jiàn)稿》就提出，市主管部門(mén)和市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，并可以根據(jù)房地產(chǎn)交易價(jià)格異常波動(dòng)情況，適時(shí)采取必要措施穩(wěn)定房地產(chǎn)交易的價(jià)格水平。

對(duì)于部分區(qū)域、項(xiàng)目存量商品房交易價(jià)格出現(xiàn)異常情況的，深圳市主管部門(mén)可以會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管等有關(guān)部門(mén)對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)、房屋租賃企業(yè)，采取約談、書(shū)面報(bào)告、風(fēng)險(xiǎn)提示、暫停業(yè)務(wù)開(kāi)展等措施。

對(duì)于二手房交易，《意見(jiàn)稿》指出，市主管部門(mén)建立合理價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，定期發(fā)布全市商品住房項(xiàng)目合理成交價(jià)格。對(duì)于社會(huì)關(guān)注度較高、價(jià)格波動(dòng)較大的存量商品住房項(xiàng)目，市主管部門(mén)及時(shí)發(fā)布合理成交價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。

住房租賃的租金也被納入了指導(dǎo)范疇。《意見(jiàn)稿》提出，由市主管部門(mén)建立房屋租賃參考價(jià)格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型房屋的租賃參考價(jià)格。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次《意見(jiàn)稿》的核心是價(jià)格政策，尤其是房?jī)r(jià)“異動(dòng)”必管，二手房?jī)r(jià)格引導(dǎo)、公布租賃參考價(jià)格等，并且對(duì)監(jiān)管對(duì)象、處理方式等進(jìn)行了明確，這說(shuō)明后續(xù)的監(jiān)管會(huì)更加全面。

多管齊下，二手房降溫

今年以來(lái)，深圳的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了又一輪火爆行情。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的“70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)”顯示，6月深圳二手房?jī)r(jià)格同比上漲14.3%，遠(yuǎn)高出同期北上廣的漲幅。

成交量也處在高位。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，盡管受疫情影響，上半年深圳二手住宅合計(jì)成交4.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)41.20%。

有深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這一輪的火爆行情讓人始料不及，這也是為什么政府在7月15日出手調(diào)控的原因。

此次被稱作“新深八條”的調(diào)控措施中，涉及提高購(gòu)房門(mén)檻，調(diào)整豪宅稅、打擊假離婚買(mǎi)房等，其中最為“嚴(yán)苛”的一條規(guī)定為：深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房。

8月底，在深圳本地市屬國(guó)企深業(yè)集團(tuán)旗下上市平臺(tái)深圳控股的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，深圳控股董事會(huì)主席呂華介紹，據(jù)公司的觀察，大約有20%到30%的潛在業(yè)主失去了購(gòu)房資格。

深圳的二手房成交由此迅速降溫。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，以7月15日為分界線，下半個(gè)月的實(shí)際成交比上半個(gè)月下跌了50%以上。

深圳中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從過(guò)戶情況看，8月深圳二手住宅成交套數(shù)為11322套，環(huán)比下滑15.6%;成交面積為97.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑15.0%。由于過(guò)戶成交與實(shí)時(shí)成交之間存在時(shí)間差，8月過(guò)戶房源主要來(lái)源于前兩個(gè)月的成交，因此過(guò)戶套數(shù)雖有回落，但依然相對(duì)處于高位。

Q房網(wǎng)的數(shù)據(jù)則顯示，截至9月6日，深圳的二手房過(guò)戶量連續(xù)三周環(huán)比下跌，9月6日當(dāng)周的日均值較峰值回落了四成。

“新深八條”主要側(cè)重于需求端調(diào)控，但實(shí)際上，在實(shí)施細(xì)則里，深圳住建局已經(jīng)對(duì)二手房?jī)r(jià)格監(jiān)管提出了三條措施：定期對(duì)外發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤(pán)二手住房合理成交價(jià)格;中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于所在樓盤(pán)合理成交價(jià)格的信息;全市中介機(jī)構(gòu)每月給市住建局報(bào)送本機(jī)構(gòu)上一月居間成交的二手商品住房成交價(jià)格等相關(guān)信息。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)價(jià)格的規(guī)范管理，對(duì)于二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定有著積極作用。后續(xù)全國(guó)其他城市也應(yīng)該學(xué)習(xí)深圳模式，在二手房方面進(jìn)行價(jià)格引導(dǎo)，來(lái)規(guī)范市場(chǎng)交易和定價(jià)。