筆者可以負(fù)責(zé)任的講，中介平臺(tái)的二手房源掛牌價(jià)，是非常不靠譜的。存在不真實(shí)性，不代表著天津的房?jī)r(jià)，不代表著天津的實(shí)際房?jī)r(jià)水平，不代表著天津房?jī)r(jià)走勢(shì)。最值得懷疑的是房源掛牌價(jià)，還與實(shí)際成交價(jià)比較，基本上是不符合市場(chǎng)實(shí)際情況的。以2017年與2020年的某個(gè)時(shí)段比較房?jī)r(jià)，根本就是為了推銷房子而為。因此，官方公布的房?jī)r(jià)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門的房?jī)r(jià)，比較客觀、科學(xué)，符合市場(chǎng)實(shí)際的走勢(shì)。
一則來源于天津的房?jī)r(jià)消息，震驚了房地產(chǎn)市場(chǎng)，迅速的上了熱搜，看看駭人聽聞的標(biāo)題《天津房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道：一平方米降5000元，兩周下降72萬元》、《天津房?jī)r(jià)：一平米降5000元、兩周降價(jià)72萬，兩周跌回4年前》，不明真相的網(wǎng)民大呼天津房?jī)r(jià)下跌已成定局。事實(shí)上是這個(gè)數(shù)據(jù)來源于中介平臺(tái)的二手房源掛牌價(jià)，不是商品房成交價(jià)，更不是實(shí)際成交價(jià)。說明數(shù)據(jù)存在單一性、抽象性，不真實(shí)性，無法反應(yīng)市場(chǎng)實(shí)際量?jī)r(jià)走勢(shì)。
值得注意的是不明真相的人都幸災(zāi)樂禍，以為天津房?jī)r(jià)下跌了，就可以抄底買房，指望開發(fā)商送房，真的是太傻太天真。想想就知道，一個(gè)小區(qū)的一套房子掛牌價(jià)，是不能夠代表天津一個(gè)小區(qū)成交價(jià)格，也不能夠代表整個(gè)天津的房?jī)r(jià)水平，更加不能夠代表著天津房?jī)r(jià)的走勢(shì)。即使是天津二手房庫存14萬套，新房8萬套，天津的GDP與物價(jià)水平、人均收入、人口總量、人口增量相比其他直轄市低，房子都不可能白送給你，醒醒吧。
其一是所謂的天津的二手房?jī)r(jià)大跌，原來是前7月二手房?jī)r(jià)與這幾年的最高年份比較，缺乏客觀與科學(xué)性。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年天津新建商品住宅和二手私產(chǎn)住宅分別成交234264套、188751套，成交量分別比2015年增長(zhǎng)75%、51%。成交均價(jià)分別為13662元/平方米、12354元/平方米，相較2015年上漲16%、19%。天津2017年二手房交易量比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%。今年1-7月的成交量，較去年同期下降了23%，二手房成交均價(jià)較2017年下跌了9%。
其二是兩周降價(jià)72萬的真相原來是這樣的，掛牌價(jià)與實(shí)際成交價(jià)對(duì)比，這是毫無意義的數(shù)據(jù)。一個(gè)說，2016年7月敲定東麗區(qū)一套二手住宅，總價(jià)款為130萬元。同小區(qū)同戶型的二手房掛牌價(jià)最高達(dá)到了220萬元，如果推算實(shí)際成交價(jià)，怎么也有210萬元。另外一個(gè)說，房子從2014年買入時(shí)約150萬元，飆升至2017年3月的310萬元，2019年8月賣，2020年3月成交，價(jià)不到240萬元，較最初的掛牌價(jià)又下降30萬元。就是說這套房子漲了160萬元后，又跌去70萬。
其三是每平方米平均降5000元的事實(shí)是這樣的，就是以2017年最高點(diǎn)與2020年7月比較，這根本是沒有任何價(jià)值與意義的參考數(shù)據(jù)，為什么不與2014年比，為什么不與2018年比，豈不是大大的上漲。最關(guān)鍵是這個(gè)是一個(gè)小區(qū)某套房的掛牌價(jià)，不是一個(gè)小區(qū)或者一個(gè)區(qū)的平均交易價(jià)格，也不是實(shí)際成交價(jià)。說明一個(gè)問題，就是掛牌價(jià)的對(duì)比，房?jī)r(jià)高點(diǎn)與目前的掛牌價(jià)對(duì)比，完全是沒有任何可比性的。按照不按照一位經(jīng)紀(jì)人說，相較于2017年，現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)每平方米平均降了5000元。
為什么說官方的數(shù)據(jù)比較符合實(shí)際情況、反應(yīng)出來房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，主要是價(jià)格的來源與統(tǒng)計(jì)方式及指數(shù)，不是所謂的掛牌價(jià)與時(shí)間最高點(diǎn)與目前的房?jī)r(jià)對(duì)比。按照天津市住建委2020年9月10日晚間公布了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，并強(qiáng)調(diào)今年疫情過后，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)升量穩(wěn)狀態(tài)，一直在合理區(qū)間運(yùn)行。可以從下面的三組數(shù)據(jù)上得到印證。
其一是國(guó)家官方的國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，天津市新建商品住房?jī)r(jià)格連續(xù)上漲，今年1-7月份，全市新建商品住房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1%，其中二季度以來連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，累計(jì)漲幅達(dá)到1.7%。二手住房?jī)r(jià)格微降，降幅持續(xù)收窄，今年1-7月份，全市二手住房?jī)r(jià)格基本平穩(wěn)，其中7月環(huán)比微降0.1%。這組數(shù)據(jù)，直接證明了天津的房?jī)r(jià)不可能下跌5000元/平方米。更加不可能出現(xiàn)所謂的兩周下跌72萬元的危言聳聽現(xiàn)象。
其二是天津存量房市場(chǎng)，即二手房市場(chǎng)，疫情期間天津市曾一度出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，進(jìn)入5月份以來，開始出現(xiàn)快速回升，7月份超過去年同期水平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-7月份，新建商品房銷售661萬平方米、二手房成交714萬平方米，其中7月份新建商品房銷售121萬平方米、二手房成交125萬平方米，同比分別增長(zhǎng)4.7%、19.2%。這組數(shù)據(jù)，基本上可以說明天津的房?jī)r(jià)與成交是上升的，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較的平穩(wěn)。
其三是天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，全市新建商品住房?jī)r(jià)格同比上漲4.9%，二手住房?jī)r(jià)格同比持平。8月新建商品房銷售量同比持平，二手房成交量同比增長(zhǎng)22.4%，顯示出天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持持續(xù)平穩(wěn)向好的發(fā)展勢(shì)頭。進(jìn)入今年三季度后，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格連續(xù)上漲，房屋成交量持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。因此，天津官方講的，是比較靠譜的，符合市場(chǎng)實(shí)際走勢(shì)的。
