恒大降價促銷，天津房價下跌，樓市將迎來變局?

恒大集團董事局主席許家印近日在會上宣布，自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線7折，并在會上正式下達了九月、十月的營銷目標：每個月銷售目標1000億元，“金九銀十”要賣2000億元，并出臺一系列促銷“組合拳”。

雖然恒大的目標是銷售，是想通過促銷達到“金九銀十”銷售商品房2000億的目標，但采用的手段是降價，且降價幅度達到了30%。即便不是所有的樓盤降價幅度都達到30%，這樣的促銷方式，也是往日不多見的。其帶來的影響，必然是其他開發商也要效仿。不然，賣得動的只有恒大開發的房子，其他開發商的銷售將受到影響。也就是說，所謂的“金九銀十”，極有可能是一次降價促銷力度很大的促銷過程。如果“金九銀十”之后房價不恢復到促銷前，就意味著房價實實在在下跌了。

對恒大的降價促銷，需要關注的是真降還是假降，實際能降多少，降價的覆蓋面有多大。如果僅僅是一些難以銷售的住房采用降價手段，且降價幅度很大，多數商品房并沒有降價。那么，這樣的降價促銷，是沒有什么含金量的，所謂的“金九銀十”，也是沒有多少成色的。只有實實在在的降價，才是真正的降價促銷。因此，降價的誠意如何，還得看兩個月后的實際情況，包括降價的幅度、成交量、居民購房的反映等。

值得注意的是，就在恒大發布降價促銷消息后沒兩天，中新經緯客戶端又發布一則消息，記者近日在天津市場走訪發現，不管是新房，還是二手房，價格下跌成為當地房地產市場的主流形態，市區內的很多樓盤，都出現了數千元/平方米的跌幅。買到高點的購房人，或許都要承擔至少數十萬元的賬面損失。

而且，記者還走訪了不少購房者，普遍反映天津的房價跌了，而且不像恒大降價促銷，還戴著一層面紗。天津的房價下跌是實實在在的，是購房者在交易和等待交易過程中遇到的情況、暴露的問題。天津河東區一位化名劉曉峰的市民，2014年買入一套價格150萬元的房子，到2017年3月就飆升至310萬元翻了一番還多。但是，到2019年下半年想轉讓時，問題就來了，幾次降價都沒能轉讓成，直到2020年3月才最終確定買家，實際成交價不到240萬元。雖然比買入價漲了100多萬元，但比最高時的價格卻少了70萬元，顯示出天津房價確實已步入下跌通道。

也許有人會說，這可能是個案，天津的整體房價并沒有下跌。但是，記者對房產中介的走訪，則進一步說明，天津的房價確實在跌，且平均跌幅達到了5000元/平方米左右。應當說，這是一個不小的跌幅了。貝殼研究院提供的數據顯示，受調控政策影響，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%。今年1-7月的成交量，較去年同期下降了23%。價格方面，2020年二手房成交均價較2017年下跌了9%。

要知道，二手房成交量和成交價比新房更能反映市場的變化情況，二手房熱，新房肯定熱。反之，新房熱，二手房倒不一定熱。也就是說，天津的房價是真降，天津的市場也是真冷。天津房價的下跌，與恒大降價促銷，或許在某些方面存在著因果關系。恒大降價促銷，并不僅僅為了“金九銀十”，也可能是對房地產市場前景的湊數，是捷足先登，從而占據市場有利地位。而天津房價下跌，則是天津房地產市場已經進入拐點的結果。

事實也是，一個地區的房價到底是漲還是跌，關鍵看兩個方面的要素，一是產業，二是人口。產業基礎強，吸引人口、特別是人才的力度大，凈流入人口多，凈流入人口的結構合理，房價上漲的理由就充足，基礎也厚實。反之，上漲就沒有基礎，沒有動力，甚至會引發許多社會矛盾，影響城市的消費能力和發展潛力。即便依靠城市建設把房價炒上去，也早晚有一天跌下來。天津目前的現狀，就與產業基礎不強、人口凈流入規模不大有一定關系。如果人口凈流入情況好，且都是具有一定購買力的人口，自然會支撐房價高位運行的。

也有業內人士認為，天津啟動2018年5月啟動的“海河英才”計劃，兩年來已經引進人才30萬人。我們要問的是，除了引進人才之外，天津流失的人才有多少?如果沒有流失，只有流入，這才是最具說服力和影響力的。

其實，這也是很多城市遇到的困局。表面上，人社部門年年對外發布人才引進成果，引進了多少多少人才，但是，對流失的人才從來都不公布。也就是說，對許多城市而言，在人才問題上，大有狗熊掰玉米的現象，亦即引進人才的力度很大，流失人才的問題也很大。如此，又有什么意義和價值呢?反映到房地產市場，又怎么可能支撐房價的虛高呢?所以，天津房價下跌是必然的，恒大降價促銷也是必然的。樓市，或迎來變局。