廣州一手房“取消限價”始末 雙合同灰色操作有待堵漏

簡介：在雙合同大量存在的廣州樓市，取消限價，到底是調控放松，還是調控優化，各方觀點不一，但業內普遍將此視作一次較好的堵漏行為，可有效杜絕雙合同亂象給市場造成傷害。

樓市無小事，廣州可能針對部分區域的樓市調控政策進行的“優化”消息，迅速成為輿論焦點。

19日上午，廣州房地產業內廣泛流傳：主管部門將在當日公布一則消息，全面取消市內樓盤的“價格限制”，按照真實市場交易價格進行備案登記。之后又有進一步消息稱，放開的地方為南沙、花都和增城三個外圍區域。這意味著，這三個區域樓盤的交易將不再受“指導價格”所左右，重新回歸市場定價。

不過，直至當日晚間，有關“取消價格限制”的官方通知抑或公告均未見披露。僅有廣州市住房和城鄉建設委員會在當天21點21分發布了一則官網消息，名為《關于我市進一步規范房地產市場管理的說明》，稱：近期，市、區住建部門在保持我市調控力度不放松、保持成交價格穩定運行的前提下，對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。我委將繼續保持調控政策連續性和穩定性，繼續堅決執行現行各項調控措施不動搖，繼續嚴格對新建商品住房開展價格指導。

所謂“拆分價格報備”，指的是長久以來潛行于廣州樓市的“雙合同”。在雙合同大量存在的廣州樓市，取消限價，到底是調控放松，還是調控優化，各方觀點不一。但業內普遍將此視作一次較好的堵漏行為，可有效杜絕雙合同亂象給市場造成傷害。目前，這一調控優化已然引起輿論關注，最終將如何落地，尚不得而知。

小道消息打破沉寂

2018年下半年，樓市逐步進入寒冬，尤其國慶黃金周“銷售敗北”以來，國內開發商之間的悲觀情緒彌散，行業亟待政策暖風打破市場的沉悶和窒息。

所以，廣州將在19日放開限價的消息，第一時間便被解讀為利好而引發本地開發商的振奮。

最早的市場消息顯示，取消價格限制的區域并非南沙、花都、增城三區，而是全市范圍。但無論三區放開，還是全市放開，有關部門對此都十分謹慎。

據最初的市場消息，相關部門會下發通知公布這個事情，但直到當天夜間，均沒有任何信息指向“取消限價”，廣州住建部門僅在通知中提及“調控優化”。

在廣州，樓市中的“價格限制”與國內許多城市的意義不盡相同，因大部分城市禁止雙合同，政府限價等同于開發商真實銷售價。但廣州因雙合同有不少存在，故而市場上存在著備案價和真實價兩個價格。

在此背景下，廣州即便“取消限價”，也只相當于取消了一道虛設的藩籬，并不會對市場真實價格造成太大沖擊。

即便如此，房地產行業依然將此視作利好。“一個上午都在為這個消息興奮，雖然廣州取消限價的影響有限，但是我們期待的是，政策放松的信號可以一點一點地釋放，全國范圍內可以形成一定跟風效應。”廣州本地一位房地產企業營銷部門負責人如此表示。

針對市場亂象堵漏

在研究人士看來，廣州有意取消針對一手商品房的價格限制，其根本動因或許在于堵漏雙合同，治理銷售市場亂象。

本輪調控升級以來，廣州商品房銷售市場上雙合同亂象屢禁不止。大多數樓盤都會與客戶同時簽訂《商品房銷售合同》和《裝修合同》兩個合同，以繞開價格限制，因此，一套商品房的網簽價格，實際上是真實成交價中的一部分，還有一部分，則在裝修合同中體現。

國慶長假期間，記者走訪廣州幾個熱銷樓盤，發現雙合同頗為普遍，因為如果不采用雙合同，便無法達到政府限價，從而不能網簽。

當然，也有不采用雙合同的樓盤，其直接影響便是，樓盤銷售后遲遲無法備案登記。比如央企華潤位于廣州天河的樓盤華潤天合。有業主透露，自己是2017年購買的房子，也支付了兩三百萬首付款，但截至2018年第三季度仍然沒能簽訂購房合同以及辦理銀行按揭。“一年多時間未辦理按揭，其間利息漲了許多，我近期在考慮是否應該退房。”

退房，是近期廣州樓市中格外刺眼的一個詞。10月中旬，有消息顯示，鑒于一些樓盤以特價房等方式降價促銷，引發老業主不滿，集中到售樓部表達退房訴求。

雙合同原本是開發商繞開價格限制加速銷售的擦邊球，但隨著房價下跌，這一原本讓開發商和業主均愿意接受的方式，成為引發糾紛的“地雷”。

因為“裝修合同”的簽約價格遠遠高于真實裝修價格，比如一套房成交500萬，但政府限價350萬，這意味著，裝修合同的簽約金額高達150萬。“怎樣的裝修標準才值150萬?”這成為老業主用以拷問開發商的利器!

“主管部門此番提出‘調控優化’，其意圖是采用真實成交價備案，杜絕雙合同現象，讓價格回歸市場價，避免房屋銷售后的糾紛。”一位業內人士如此評價。

不過，在全國一盤棋從嚴執行房地產調控政策的大背景未有改變的情況下，廣州的“調控優化”最終會如何落地，目前還不得而知。有消息人士稱，鑒于此事備受輿論關注，因此廣州住建部門有可能重新部署。