切實(shí)杜絕開(kāi)發(fā)商“囤地”亂象

盤(pán)和林

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡主要是結(jié)構(gòu)性供需失衡，開(kāi)發(fā)商囤地是導(dǎo)致失衡的重要原因之一。當(dāng)前，我國(guó)正在積極推進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域去杠桿工作，不少房企出于成本上的考慮，開(kāi)始逐步釋放土地儲(chǔ)備，消化手里的囤地，這一方面有利于降低公司杠桿水平，另一方面也使得一些開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向消化手里的土地，因而近期拿地的熱情不是很高

日前，60家房企公布企業(yè)半年報(bào)，除了不斷增長(zhǎng)的銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積，房企手中儲(chǔ)備的土地?cái)?shù)量也讓人們頗為驚訝。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，60家上市房企總土地儲(chǔ)備規(guī)模為226145萬(wàn)平方米，其中排名前十位的房企占到了總儲(chǔ)量的60%，排名第一位的房企土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)3億平方米。

隨著城市化進(jìn)程不斷加快，前些年，土地收益在地方財(cái)政中的地位與日俱增。而且，伴隨著大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，城市建設(shè)用地價(jià)格不斷飆升。因此，一些開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期樂(lè)于囤地，僅被囤積土地當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)值與囤積成本的差額往往就可以成為開(kāi)發(fā)商坐享的利潤(rùn)。然而，開(kāi)發(fā)商囤地成本卻沒(méi)有隨著地價(jià)的上升而同步上升。為了防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，很多地方給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的利率和征收稅費(fèi)通常較低。即使地價(jià)在競(jìng)拍中走高，開(kāi)發(fā)商依然可以將這一部分成本最終轉(zhuǎn)嫁在消費(fèi)者身上。

土地價(jià)格與囤積土地成本不一致，使開(kāi)發(fā)商在前些年不斷地?cái)U(kuò)大公司囤地面積，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展自然是非常不利的。從某種程度上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的囤地行為減少了供給，造成土地資源閑置浪費(fèi)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡主要是結(jié)構(gòu)性供需失衡，開(kāi)發(fā)商囤地是導(dǎo)致失衡的重要原因之一。

目前，我國(guó)正在積極推進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域去杠桿進(jìn)程。由此，不少房企出于成本上的考慮，開(kāi)始逐步釋放土地儲(chǔ)備，消化手里的囤地，這一方面有利于降低公司杠桿水平，另一方面也使得一些開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向消化手里的土地，因而近期拿地的熱情不是很高。

2010年，原國(guó)土部就曾經(jīng)表態(tài)嚴(yán)厲打擊開(kāi)發(fā)商囤地，但各地在具體實(shí)施中效果卻并不理想。要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，今后必須對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象予以有力約束。可以從提高開(kāi)發(fā)商囤地成本入手，考慮將固定貸款利率變成隨貸款時(shí)間波動(dòng)的累進(jìn)利率模式，增加資金成本;可依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》相關(guān)條款，對(duì)閑置一年的土地要求繳納20%或者更高的閑置資金，甚至可以考慮征收土地增值稅;在完善制度的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)法必嚴(yán)，保證制度落實(shí)執(zhí)行。