農安縣古城街四期棚戶區改造項目現場(《中國經濟周刊》記者 曹煦 攝)

高樓大廈環繞，幾處破舊平房格外顯眼，從高處望下，就像是城市森林中的一塊傷疤。

這是8月30日《中國經濟周刊》記者在吉林省長春市農安縣古城街四期棚戶區改造地塊看到的場景。當拆遷后新建的商品房小區已經開始出售之際，有幾戶人家仍然沒有搬離。

舉目皆是鋼筋水泥，站在自己一地狼藉的房子前，昔日的四鄰已成一片瓦礫，史艷軍說：“把有房照(房本)的強拆了，蓋了一堆沒房照的。”

被征收戶：補償協議尚未達成，房卻被拆了

2006年5月和10月，史艷軍分別從個人手中購買了兩處古城街地段的房產，據她介紹，兩處房屋此后相繼用于冷庫經營。

2015年10月，農安縣住房和城鄉建設局開始對古城街四期棚戶區改造區域啟動征收工作。

據了解，該區域東至古城街，西至雅仕居，南至紳士花園，北至掛面廠石頭道，涉及超過300戶居民，史艷軍的兩處房產在被征收范圍內。

2015年12月11日，由長春某房地產評估公司出具的《農安縣房屋征收補償分戶評估報告》中，史艷軍的兩處房屋其中一套評估單號為225號，主房建筑面積72.46平方米;另一套評估單號為101號，主房建筑面積41.75平方米。采用市場法評估，評估單價均為每平方米2581元。

對此評估價格，史艷軍不認同。此后近兩年時間里，史艷軍的女兒先后6次去縣征收辦商談補償事宜，始終沒有達成補償協議，主要原因是在對房產是否用于經營活動的認定上，業主和政府之間存在分歧。

史艷軍稱其兩處房屋在2010年由住宅改為經營性保險冷凍庫且依法取得工商營業執照、稅務登記且有納稅記錄，每處房屋年收入均在5萬元以上，應按收益法評估補償價格。《中國經濟周刊》記者近日在采訪縣征收辦時，一位負責人則說：“經過核查，這兩處房產沒有走過字(用電)，不能認定為經營用房。”

那么，市場法與收益法兩種評估補償價格的方式有哪些差異?

住建部2011年發布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第13條規定：注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

其中明確規定：被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

史艷軍說，在雙方還未就補償協議達成一致時，2017年5月，紳士花園四期項目在她的225號房屋所在地塊開始施工;2017年7月，君悅華府項目在其101號房屋所在地塊開始施工。

從高處看，史艷軍的101號房屋(圖中二層建筑)矗立在高樓的環繞中。(《中國經濟周刊》記者 曹煦 攝)

史艷軍101號房屋的鄰居別順住在這里近20年了，他向《中國經濟周刊》記者回憶稱：從2016年7月起，這一片區就開始斷水斷電。當水電缺失、四周已被建筑工地包圍時，像別順這樣的居民們開始陸續搬離，剩下的平房越來越少。

2017年9月23日下午，史艷軍發現，自己編號為225的房子已是一片瓦礫。“前幾天還好好的，突然就沒了。”

隨后，史艷軍和家人第一時間報警，“警察出警后做了筆錄、照了相，然后就走了，再無音訊。”她的親屬立刻又找到縣征收辦，工作人員的反饋是讓其報警。

今年8月30日，《中國經濟周刊》記者向前述農安縣征收辦負責人求證此事，該負責人說：“(居民)如果認為被強拆了，可以報警。”

但史艷軍表示，自己曾在第一時間報警，但之后就再無音訊。

2017年底，225號房屋所在地塊已建起一片新樓。

史艷軍曾經的房屋所在位置，現在是紳士花園其中一棟樓的單元門。“最令我們心寒的，是至今沒有達成補償協議，也沒給我家送達補償決定，沒有任何手續就被拆了。”史艷軍說。

而另一處101號房屋則和旁邊的幾處破舊平房在一起，孤單地矗立在君悅華府小區里。

新建商品房：“五證”不全，辦不了產權證

在這塊還沒有完成拆遷的土地上便開始興建并已經銷售的小區君悅華府，它的手續是否齊全?

8月30日，記者來到農安縣不動產登記中心，詢問君悅華府項目能否辦理房產證。一位工作人員表示，“君悅華府目前辦不了產權證，因為還沒備案，沒收到這個項目的‘五證’。”

8月31日，《中國經濟周刊》記者隨一位買房人來到君悅華府，在銷售人員的陪同下參觀了幾處不同戶型的房子，從樓上往下看，史艷軍的101號房屋和周圍的幾處平房十分顯眼。銷售人員表示，那里以后要建一個社區農貿市場，明年8月就建成了。

記者了解到，該項目目前還未取得《商品房預售許可證》，但銷售人員說：今年年底就可以辦下來房產證。

在提出買房意向后，一位銷售代理公司負責人卻回答稱，“目前只收定金1萬元，還不能收全款，想交全款也沒法收。”

一個已蓋成在售的小區，緣何將全款客戶拒之門外?該銷售代理公司負責人解釋說：“目前拿到鑰匙在裝修的，都是開發商的頂賬房(抵債房);對外銷售的，還要等手續。”

8月31日當天，《中國經濟周刊》記者又來到農安縣國土資源局，一位副局長接待了記者，當記者詢問君悅華府項目是否取得《國有土地使用證》時，該副局長在請示局長后拒絕了記者的采訪。

房地產開發項目的“五證”(《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》《商品房預售許可證》)中，《國有土地使用證》是前置的一道政府許可，直接關系著其他幾個證件的辦理。

2012年7月1日起施行的《閑置土地處置辦法》第21條規定： 市、縣國土資源主管部門供應土地應當符合下列要求：土地權利清晰;安置補償落實到位;沒有法律經濟糾紛;地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確;具備動工開發所必需的其他基本條件。

這是否意味著君悅華府所在地塊目前的狀況，并不符合國土部門供應土地的條件?一位不愿具名的農安房地產行業人士對記者說：如果辦了土地證，那么在沒有“凈地出讓”的情況下是怎么辦的證?如果沒辦土地證，開發商沒有任何手續就建完樓開始賣了?“現在政府是兩難，怎么都說不過去。”

據了解，君悅華府項目的開發商為吉林省鴻瑞房地產開發有限公司，此前在農安縣開發過黃龍家園一期至四期項目。

據前述農安房地產行業人士介紹，在農安縣，未批先建并非個案，這也導致很多樓盤辦不了房產證。

拆遷10年未安置，補償標準受質疑

《中國經濟周刊》記者在農安采訪期間發現，涉及棚改拆遷的爭議并非個案。

農安縣寶塔街北段西側的拆遷戶高峰告訴《中國經濟周刊》，他的房子在2008年便被拆遷，至今已有10年，仍未回遷，其間包括高峰在內的多位拆遷戶數次找到開發商和農安縣政府，始終未果。“我們這些拆遷戶投親靠友、租房借房安排自己的生活，居無定所，等到今天足足10年，仍然看不到希望!”

記者在這塊曾經的棚戶區看到，半人高的雜草遍布在早已夷為平地的現場，雨后的土路一片泥濘。環顧四周，這里已被樓房和馬路包圍。

而在一街之隔的馬路對面，寶塔街北段東側公安局家屬樓旁的棚戶區改造地塊，曾經在2010年發生過100多人凌晨強拆民房事件。當年10月27日凌晨1時，開發企業聯系糾集了100多名社會人員，對這里的6戶平房進行強行拆遷并打傷多位居民，警方隨后刑事拘留了多名違法拆遷人員。

事隔多年后，發生在農安的棚改強拆似乎并未停止。古城街2號地塊的原居民李忠軍告訴《中國經濟周刊》記者，2017年8月21日，包括他家在內的8戶居民房屋被強行拆除。62歲的李忠軍回憶說：“2017年8月17號縣征收辦發通知，我的房子在施工紅線范圍內要拆除;8月20號找我談判沒談攏;8月21號就把房子推了。”

此后有關部門為他租了一套房屋作為過渡安置至今，關于回遷方案一直沒有下文。一年多來，多次信訪無望的李忠軍開始自學與拆遷、征地有關的法律法規，準備走司法程序。

而最受棚戶區居民爭議的一個焦點是征收補償金額。

多位古城街區域的棚改居民向記者提供的《農安縣房屋征收補償分戶評估報告》均顯示，其被征收房屋的評估單價為每平方米2600元左右。

而據記者在棚改區域周邊的多個商品房小區走訪了解，幾乎所有的商品房在售房價都在3500元/平方米以上。

2011年1月發布施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

農安縣人民政府在2017年10月10日出具的一份針對某棚改居民起訴的答辯文書則稱：《條例》(指《國有土地上房屋征收與補償條例》)第19條規定中的類似房地產是指與被征收房屋類似的房地產，而非新建的商品樓，要求按照周邊商品房屋確定其房屋價格是沒有法律依據的。

幾乎所有的受訪居民都對評估單價的來源和依據表示質疑。

那么，2581元是如何算出的?前述農安縣征收辦負責人并未對《中國經濟周刊》記者正面回應。他說，各市縣根據實際情況都有不同的政策，總體都是遵循國務院590號令(指《國有土地上房屋征收與補償條例》)，結合當地經濟收入、房價、征收房屋建成時間、土地出讓價格等因素制定的。

農安縣棚改拆遷在當地引發諸多爭議已有不短的時間。在實地采訪中，有當地居民還向《中國經濟周刊》記者透露了一條看似與此無關的官員消息：5月8日，長春市紀委監委稱，農安縣委常委、常務副縣長李鳳良涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受紀律審查和監察調查。

多位農安官場人士對記者表示，李鳳良長期分管縣住建、國土等部門。

國務院督查直指長春棚改亂象

此前，農安縣的房屋征收工作還被長春市有關機構視為起到了“榜樣作用”。

《中國經濟周刊》記者檢索公開資料發現，2017年3月22日，長春市征收工作領導小組一行到農安縣調研征地拆遷及棚戶區改造工作時，當時還在任的常務副縣長李鳳良表示，棚戶區改造及征地拆遷拆違工作難度大、任務重，希望能與全市各縣(市、區)加強交流、分享經驗，共同促進本地區及全市經濟社會平穩快速發展。

調研組一行則認為，農安縣委、縣政府高度重視房屋征收工作，補償措施公開公平公正，思路清晰、程序規范，成效明顯、值得推廣，對全市房屋征收工作起到了榜樣作用。

不過，日前，國務院第七督查組在長春市督查期間，接到群眾反映稱，多處棚改項目存在多年無法回遷安置、無法辦理房屋產權證等問題。

據央視報道，8月底，督查組來到長春二道區東站街道的棚戶區。這片早在2011年就已經被拆遷的棚戶區，曾是東新地塊棚戶區改造項目，從2011年至2013年間，這里的居民與當時的長春市二道區建設局，也就是現在的區住建局，簽訂了征收補償安置協議書。如今8年已經過去，500多戶沒有回遷的居民依舊無家可歸。

沒有回遷的居民想早日回遷，而已經回遷的居民也面臨著不少問題。據央視暗訪報道，督查組在長春市二道區德輝挪威小鎮一期，了解到這里的幾千戶居民也沒有房產證。這個2009年棚改回遷的小區，至今沒有取得《建設工程規劃許可證》，但二期工程卻正在大興土木。盡管二期工程曾先后兩次被規劃部門處以數百萬元罰款，但違規建設并未停止。相當于房屋“準生證”的《建設工程規劃許可證》缺失，意味著房子即便建好，也無法取得房產證。

8月28日，督查組約談了長春市以及在督查中發現棚改回遷問題的二道區、綠園區相關負責人和群眾代表。就督查中發現的棚戶區改造回遷的一些問題，督查組要求長春市相關部門立行立改，展開全面排查。明確將此次暗訪中發現的棚改問題一督到底，要求長春市政府定期匯報工作情況。

9月5日，長春市政府召開新聞通氣會。長春市副市長周賀介紹稱，長春市政府已經成立了由分管副市長牽頭，房地、建委、國土、信訪等部門主要負責人，各相關城區政府主要負責人參加的解決棚改問題專項工作領導小組，并責成各城區和市直相關部門第一時間組織人員，針對存在的問題全方位開展排查，制定整改措施，全力解決各項歷史遺留問題。此外，長春市決定開通棚改問題投訴專線，并在全市范圍內開展“大接訪”活動，回應百姓關切。

周賀同時表示，長春市、區兩級政府將進一步加大對參與棚改項目開發企業的監管力度，督促企業履行主體責任，確保棚改問題及時解決;將拒不履行義務的開發企業列入“失信”黑名單，進行嚴肅處理。