樓市調(diào)控升溫

時(shí)代周報(bào)記者 劉娟 發(fā)自北京

局部樓市的亢奮情緒，再度引起了監(jiān)管層的高度警覺。一張調(diào)控大網(wǎng)正自上而下全面且迅速地鋪開。

“近一段時(shí)間以來，部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱苗頭，投機(jī)炒作有所抬頭，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。”5月19日，住建部發(fā)布長文通知，祭出進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的六大舉措，并重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

這已是住建部在今年年內(nèi)第四次對房地產(chǎn)調(diào)控表明堅(jiān)決態(tài)度。事實(shí)上，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在此前的全國兩會部長通道以及約談成都、太原等城市時(shí)，都已一以貫之地強(qiáng)調(diào)了樓市調(diào)控的連續(xù)、穩(wěn)定和精準(zhǔn)性。

“在剛剛這份調(diào)控發(fā)文里，住建部還提到了‘政治站位’概念，這也是當(dāng)前調(diào)控的新標(biāo)準(zhǔn)和新要求。”在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，住建部對各地政府喊話，要他們必須從政治意識、大局意識、核心意識和看齊意識這“四個(gè)意識”的高度，重視本輪房地產(chǎn)調(diào)控，把調(diào)控工作落到實(shí)位，防范各類不作為和懈怠的做法。

住建部的殺手锏之一就是約談問責(zé)。黨的十九大以來，住建部曾在多個(gè)會議提出，要研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場監(jiān)測預(yù)警指標(biāo)體系，加強(qiáng)對地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的評價(jià)考核和約談問責(zé)。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者多方了解，目前，住建部正在加快建立這一體系，并細(xì)化評價(jià)單元，對未能實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房價(jià)、控租金”等調(diào)控目標(biāo)的責(zé)任主體堅(jiān)決問責(zé)。

這就意味著，評價(jià)體系中，“房價(jià)”將不再是惟一的指標(biāo)和參數(shù)，租房市場、共有產(chǎn)權(quán)房的居住滿意程度，也可能作為評價(jià)地方政府調(diào)控成效的指標(biāo)之一。

125次調(diào)控加碼

“調(diào)控”二字，幾乎貫穿了2016年至今內(nèi)地樓市的全過程。

“今年3月以來，從熱點(diǎn)城市開啟銷售搖號到三四線城市加入限售，國內(nèi)樓市正進(jìn)入2016年‘9·30’政策之后的第五輪調(diào)控升級期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時(shí)代周報(bào)記者說，目前，調(diào)控城市分布已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化，從去年集中調(diào)控的一二線城市逐漸向三四線轉(zhuǎn)移，過去沒有調(diào)控的城市比如海南全境，沈陽、長春、唐山等區(qū)域也開啟了房地產(chǎn)調(diào)控升級。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年內(nèi)，截至目前，全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)125次;為了繼續(xù)降低投機(jī)投資性炒房，全國已經(jīng)有超過60個(gè)城市執(zhí)行限售政策，其中限售5年成為房價(jià)過快上漲城市的標(biāo)配;上海、南京、長沙、成都、杭州、西安等7個(gè)城市發(fā)布了房源統(tǒng)一搖號的政策。

樓市升溫端倪，正是這一輪樓市調(diào)控升級的根源。事實(shí)上，在不少二三線城市的成交推動(dòng)下，今年房地產(chǎn)市場的“小陽春”跡象隱約浮現(xiàn)。

每月中旬由國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70城房價(jià)指數(shù)，過去一直被地方政府視為其樓市調(diào)控成效的重要指標(biāo)，一些城市甚至不惜暫緩高價(jià)樓盤的銷售，以便在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上顯得“好看”一些。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，單今年4月，全國商品房成交面積同比和環(huán)比雙雙下滑，同比下滑的情況還是近兩年來首次出現(xiàn)。

但很多二線城市排隊(duì)搖號、人才落戶搶房等現(xiàn)象不難看出，需求潛力仍然存在，短期內(nèi)市場仍有較強(qiáng)的升溫動(dòng)力。事實(shí)上，按照易居房地產(chǎn)研究院的最新報(bào)告，5月上半月，國內(nèi)40城住宅成交1244萬平方米，為今年以來最高水平;環(huán)比增長33%，同比減少4%。其中，二線城市和弱調(diào)控、未調(diào)控三四線城市成交量上升幅度較大。

雖然兩個(gè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑并不一致，但從易居研究院的角度看，考慮到房企推盤加速，預(yù)計(jì)5月成交量將有明顯上行，但同比增幅仍將處于負(fù)增長區(qū)間。

“住建部的這輪發(fā)文，就是對近期12個(gè)約談城市以及各地房地產(chǎn)調(diào)控升級的一次明確答復(fù)，并針對一些苗頭的城市和熱點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)控部署。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，住建部在6條措施中有不少新提法，比如首次提出的增加共有產(chǎn)權(quán)住房用地，以及控租金指標(biāo)等。

住建部在發(fā)文中指出，要提高住房用地比例，熱點(diǎn)城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排，力爭用3-5年時(shí)間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。

“‘大幅增加租賃住房用地供應(yīng)’的提法并不新鮮，而‘增加共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)’則是首次提出。”南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所所長吳翔華介紹說， 過去，絕大多數(shù)城市的共有產(chǎn)權(quán)住房用地多為劃撥性質(zhì)，包括經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房等等。現(xiàn)在的新提法，意味著今后此類房源將通過土地市場的招拍掛來供應(yīng)，或是仿效北京等地，在商品住房用地中“搭配”共有產(chǎn)權(quán)住房。

此外，住建部的最新發(fā)文中，還明確了北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都等16個(gè)城市租房住房建設(shè)的目標(biāo)，尤其是提到了6月底要上報(bào)具體租賃方案。

這16個(gè)城市將是未來租房市場大發(fā)展的城市，也是“控租金”的重點(diǎn)監(jiān)控城市。

“如何控，控多少，都需要地方政府好好研究。”吳翔華指出，握在普通市民手中的二手房，其租金水平主要是由市場決定，政府難以出臺相應(yīng)政策“控制”，而國有企業(yè)以及大型中介掌握的租賃房源，則很有可能受其影響。尤其是南京近期已經(jīng)出讓了6幅純租賃用地，“接盤者”大都是國有房產(chǎn)開發(fā)公司，“控租金”的重?fù)?dān)將落在其肩上。

問責(zé)殺手锏

近年來，在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，地方政府與中央政府的博弈從未停止。從以往經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)調(diào)控難，難在其中的利益糾葛過于復(fù)雜，而問責(zé)機(jī)制又過于薄弱。

自國家開始出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，似乎沒有一起足以警示甚至震懾地方政府的問責(zé)案例出現(xiàn)，地方政府在博弈中不斷試探著中央的底線。

當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控又站到一個(gè)高度緊張的博弈期。5月9日，住建部負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談了成都、太原兩市政府負(fù)責(zé)人。五一前，住建部還約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山10個(gè)城市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。

也就是說，在短短不到1個(gè)月的時(shí)間里，住建委針對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談了12個(gè)城市。這12個(gè)城市中有8個(gè)省會城市和1個(gè)計(jì)劃單列市，他們的房價(jià)和成交均呈現(xiàn)一定幅度的上漲，而且多數(shù)城市已經(jīng)是連續(xù)環(huán)比上漲。

事實(shí)上，這并不是住建部首次約談地方。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，在2011年、2013年、2016年等樓市周期高點(diǎn)，都曾有過對熱門城市和重點(diǎn)房企的約談，其主要目的還是為了防止房價(jià)過快上漲，實(shí)現(xiàn)樓市平穩(wěn)，并往往間接促使被約談地方新政出臺。

太原市人民政府日前印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見》，成為住建部約談城市中第9家作出回應(yīng)的城市。

在此之前，成都已經(jīng)針對此前限購政策在實(shí)際執(zhí)行過程中的漏洞“打補(bǔ)丁”，其在5月15日出臺的新政策將限購對象由自然人調(diào)整為家庭，對離異家庭購房、新購房轉(zhuǎn)讓條件作了新規(guī)定，同時(shí)配套出臺了公證搖號排序選房的新規(guī)定。

被約談后，哈爾濱要求主城區(qū)內(nèi)新房3年限售;長春要求商品房成交價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)格;貴陽重申3年限售規(guī)定，調(diào)整住房公積金政策;佛山重申房地產(chǎn)銷售秩序，在房企開盤時(shí)間、認(rèn)購簽約流程、房源公開等方面作了較為細(xì)致的規(guī)定。

此外，西安市房管局也在被約談后加大了巡查力度，對違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)加大了處罰和通報(bào)力度。西安當(dāng)?shù)剡€約談了碧桂園、華潤等42家開發(fā)商。而三亞與海口在海南全面開啟了全省房地產(chǎn)調(diào)控，并針對市場出現(xiàn)的一些新問題研究新的管控手段，對開發(fā)商捂盤惜售和交易環(huán)節(jié)的各類違法行為進(jìn)行查處。

“12個(gè)城市的約談，意味著房地產(chǎn)調(diào)控從過去的一城一策，開始升級到預(yù)警、約談和問責(zé)三步走。”張大偉分析稱，剩下3家被約談城市，比如昆明、徐州、大連等城市最近調(diào)控的可能性也非常大。

“約談?wù)咭部梢岳斫鉃榇翱谥笇?dǎo)的方式，屬于比較間接但影響效果較好的調(diào)控手段。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不管約談的對象是誰，住建部這次都在釋放一個(gè)信號，那就是樓市調(diào)控不會放松，誰都不能突破政策。

事實(shí)上，眼下超50城“搶人”大戰(zhàn)背后，就是新一二線城市的“升級”競爭焦慮。在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)限購關(guān)上了房地產(chǎn)投資的大門，不能用太寬松的人才引進(jìn)政策來打開購房的新窗戶。這容易引起市場非理性的判斷，也將是調(diào)控的重點(diǎn)所在。