盡管共有產權養老項目對比傳統養老機構資本流動性更強，但后續的長期服務仍然對成本控制和運營方式提出了挑戰

資料圖：北京光明山老年公寓攜手朝陽區高碑店鄉高井黨總支、村委會共同發起“關注老年人營養均衡 快樂健康養老”的公益活動。

“這房子是自己的，服務是專業的，住著踏實!”作為恭和家園的第一批住戶，入住了一個多月的王金鐘老人如此談及自己對共有產權養老模式的感受。

位于北京市朝陽區雙橋西巷的恭和家園，是北京市剛剛投入運營的首個共有產權養老試點項目。該項目由樂成老年事業投資有限公司投資建設，這是全國首家由養老企業與購房者分別擁有不同份額產權的住房項目。

2017年末，北京市民政局、國土規劃委和住建委聯合召開新聞發布會，正式對外發布國內首個共有產權養老試點項目——恭和家園。

恭和家園共有產權養老模式以“居室分割定向出售、公共服務空間持有經營、限齡人群居住”為主要內容，通過家庭與養老機構的零距離接觸，促進“居家與機構服務相結合”。其中，養老居室由養老服務企業與符合條件的購買者分別按5%、95%的份額共同持有，由企業對配套醫療、護理、餐飲等公共服務設施持有經營。

在北京市民政局副局長李紅兵看來，共有產權項目能釋放社會資本的流動性，可以使投資方快速收回重資產投入，“輕裝”開展養老服務。這一模式預期將激活養老服務市場，吸引更多社會資本進入養老服務業。

截至1月21日，恭和家園已認購簽約養老居室143套。“未來，如果恭和家園能成功實現‘醫養結合、共有產權’的目標，獲得政府和社會認可，試點有望向全市推廣。”恭和家園運營方樂成集團副總裁高峻松向《中國新聞周刊》表示。

是養老，還是賣房？

隨著近年來中國人口老齡化特征日益突出，老齡事業發展也日趨緊迫。國家統計局數據顯示，2017年，全國人口中60周歲及以上人口超2.4億，占總人口的17.3%，其中約4000萬人是失能、失智老人，養老服務業發展迫在眉睫。

在人口老齡化加速的大背景下，養老服務業卻出現“一床難求”和空置率畸高的供需矛盾。2017年，民政部公布的數據顯示，中國每千名老年人擁有養老床位27.2張，養老需求遠未滿足。

值得注意的是，中國老齡科學研究中心發布的《中國養老機構發展研究報告》顯示，中國養老機構空置率平均高達48%。其中，北京的床位空置率為40%~50%;即使在老齡化程度最高的上海市，養老機構的總體入住率也不足70%。

業內普遍認為，當前中國養老服務業發展同時面臨總量供給不足和供需結構失衡的問題。

“養老服務，家庭擔不起、政府包不起、企業賠不起。”談及當下養老服務業局面，北京市民政局副局長李紅兵認為，“這就需要家庭、企業、社會和政府等主體共同參與，形成合力。”

在社會投資角度，養老服務業的資本流動性不佳問題也是社會資本再三觀望的重要原因。李紅兵直言，在養老服務領域中，投資方在土地購買、設施建設等方面投入大量資本，后續管理服務壓力較大，這也會直接影響到服務質量。

“社會資本投資養老服務設施時，面臨資本流動性不佳的難題，投資回報周期長達幾十年，這就決定了養老服務業對企業的資金門檻要求較高，普通養老模式發展困難。”樂成集團副總裁高峻松向《中國新聞周刊》坦言。

為探索養老服務業新途徑， 2013年北京市政府開始推行的醫養結合模式試點，將共有產權養老房作為一項創新嘗試，由醫養結合試點單位之一的樂成集團在其自有的一處養老服務設施用地上落實建設。2016年2月，北京市民政局、住建委聯合印發《共有產權養老服務設施試點方案》，指導項目試點工作方向。

“共有產權項目在銷售階段就可以回籠大量資金，資本流動性大大提高，對企業的資金壓力遠小于傳統的企業自營養老機構，也有利于企業保質保量地提供后續服務。”高峻松說。

按照北京市發布的《共有產權養老服務設施試點方案》規定，在恭和家園的產權分配中，企業持有5%產權，住戶持有95%產權。對于持有的共有產權份額，住戶產權可以出租、轉讓、抵押、繼承，企業產權則不能變動。“企業持有的5%產權代表著企業對房屋終身負責，要一直提供養老服務，確保房屋的養老服務性質。”高峻松解釋說。

恭和家園建成驗收后，由于作為醫衛慈善用地卻獲房地產預售證，且試點方案尚未公開，曾在銷售初期被質疑是打著養老的旗號賣房。

“這是一個全新的產業模式，在銷售初期也沒有正式發布的文件證明，所以會出現質疑的聲音。”恭和家園院長龐蕾在接受《中國新聞周刊》采訪時回應稱。

為確保房屋的養老服務性質，防止投機炒作風險，試點方案不僅規定了購買人的資格審核，對入住人的資格也有嚴格限制：每個養老居室內必須有一位60歲及以上老年人居住，并在民政部門登記備案，且不論今后房屋是轉讓或出租，都必須保證入住的是60歲以上的老人。

此外，北京市規劃國土委在新聞發布會上表示，針對共有產權養老項目，今后的監管主要有“三個嚴禁”，即嚴禁以養老機構的名義從事房地產開發，嚴禁利用養老機構的房屋場地設施開展與養老服務無關的活動，嚴禁改變機構的養老服務性質。

供需對接

“住養老院不自由，住自家里又沒服務。”王金鐘這幾年一直在尋覓什么樣的模式最合適，“既有家的感覺，又能享受專業服務”。

在接觸恭和家園前幾年，王金鐘也曾為父母挑選合適養老院多次奔波，而父母在入住一年后執意回家，這也讓他對養老院的模式產生抗拒心理。

“坦誠說，養老院的服務非常周到。每天把飯菜送到面前，有的還一勺一勺地喂飯。但養老院的環境畢竟會比家里沉悶，周遭都是老年人，缺乏生氣。況且一個屋里幾張床位，大家都住在一起也毫無隱私可言。”王金鐘說。

“老人也有個性化需求，很多人不適應養老院統一管理的模式。”另一位住戶高東生老人向《中國新聞周刊》補充說，“比如有人養狗，有人想自己做飯，有人想邀請客人。這些很居家的事情在養老院就沒辦法做到。”

業內人士認為，如今許多養老機構空置率畸高，與其“千院一面”的模式化管理無法滿足個性化養老需求也不無關系。

為解決個性化服務問題，樂成公司組建了評估團隊，對意向客戶開展生活自理能力、居家環境、精神衛生及社會關系等評估，了解客戶身份真實性、購房目的、服務需求等。評估結束后，出具評估報告，定制服務清單，建立客戶信息檔案，且檔案交民政部門審核備案。

考慮到機構養老的局限性，恭和家園首創性地將居家養老、社區養老和機構養老融合在一起，三者優勢互補。

據龐蕾介紹，恭和家園由養老居室、公共活動空間和醫療護理中心三部分組成，建有養老居室365套，養護中心39間68張床位，全部落實了無障礙標準的適老建設，并為住戶提供24小時專業養老服務，真正實現老人“住在自己家里，享受專業服務”的愿望。

“恭和家園可以看作是養老機構的升級產品。”在高峻松看來，升級表現在：一是保留了所有養老建筑設計規范要求，如單走廊、坐浴、衛生間雙門等。二是戶型設計為一居室而非單間，更有居家感，建設為集中式居家養老社區而非養老院。三是與時俱進的信息化、智能化，如一鍵呼叫系統，智能家具設施等。

高東生對此頗為滿意：“我來這兒不久，遇到電視臺來做了個演習，從你在屋里按呼叫器開始計時，到工作人員到你屋里，一共5分20多秒。一按呼叫接到前臺，你說身體不舒服，立馬有大夫拿著儀器和藥品上屋里來，非常快速專業，一般小病都能立刻得到診治。”

在個性化服務之外，恭和家園的公共區域建設也是一大亮點。作為低密度住房項目，恭和家園的建筑規模達3.68萬平方米，項目內用于養老照料、醫療保健、餐飲活動等方面的公共空間占總面積的40%，由企業持有。餐飲、娛樂、醫護等公共服務區域，通過相互貫通的長廊與每一個居室相連。“恭和家園項目是嚴格按照養老建筑規范來執行的，這就意味著它有大量的公共空間，出房率低。”高峻松說，“老人住在這里，公共空間是可以享受的，如果是年輕人住，這些公共空間對其就失去了意義。這也保證了恭和家園的養老服務屬性。”

除了專業服務，房屋產權也是投資選擇的重要原因。“恭和家園的產權持有者都將擁有50年的不動產登記證 ，賦予了購買者對養老居室的資產權屬。”李紅兵表示，“在世有資產，離世有遺產”將不再是夢想。

“從現實上看，目前北京普通養老院每月費用七八千，也只是租用。”王金鐘老人直言，“恭和家園的房子是自己的，每月三千服務費也不高，最終這是一份資產，對老人對子女都是有好處的。”

對于恭和家園的用戶定位，高峻松坦言，其客戶群體主要為中等收入群體。“這一批人在政府養老政策體系中屬于‘上不著天，下不著地’的一批人。他們既有實際養老需求和經濟壓力，又不是救濟養老的政策對象。”資料顯示，北京市八成以上老人擁有自有住房，7.7%擁有兩套及以上，但多數人只有幾千元退休金，這就導致個人生活質量與資產保有量并不相匹配。

“企業希望獲得更好收益，老人希望獲得更高生活質量。當老人購買了共有產權項目，實際上也實現了供需對接。”高峻松說。

謹慎樂觀

作為一種新生事物，共有產權養老房運營不久，仍處于探索嘗試中，問題尚未暴露，其成功與否還需要時間的檢驗。“共有產權項目處于試點階段，目前還沒有確定下批試點計劃。”北京市民政局工作人員透露。

“對待共有產權項目應持謹慎樂觀的態度。”高峻松認為，總體而言，這一模式具有諸多優勢。一是將居家社區和機構養老有機融合。通過鑲嵌在養老服務設施中的居室出售，讓老年人在自己家中享受專業化機構醫養服務。二是緩解了投資方重資產投入的壓力，示范帶動養老服務領域供給側結構性改革。有利于投資方快速回籠資金，“輕裝”開展養老服務，注重后續服務質量。三是通過房產更換，實現供需對接。通過出售原住房在共有產權養老設施購置養老居室房產，老人既擁有房屋資產，又通過銷售差價換取了優質養老服務。

但共有產權養老項目仍在摸索階段，在優勢突出的同時也會出現特有問題。高峻松表示，盡管共有產權項目相較傳統養老機構資本流動更強，但后續的長期服務仍然對成本控制和運營方式提出了挑戰。目前，恭和家園每戶每月需繳納3000元服務費，自助餐廳每人每天55元，人均支出在5000元內。同等價位的養老服務機構則在業內屬較低層次，配套設施和人員也不及恭和家園現有條件。

“按照現有標準，恭和家園在3年內服務費收入無法涵蓋成本支出。”龐蕾坦言，“計劃中住戶和服務人員比例達5:1，人員成本占總支出的三分之二，且居室沒有政策補貼，短期內無法達到收支平衡。”高峻松表示，服務費根據前期的大致運營成本測算，可能未來還會有調整。“服務費定價的關鍵在于是否能使企業持續提供同等質量服務，不可持續的價格會危及模式的發展，最終傷及企業和老人雙方利益。”

此外，為鼓勵老人賣掉舊房入住新房，高峻松透露，樂成集團在近期向政府遞交的試點報告中提出交易環節減免稅收，支持公積金、支持落戶等建議，以鼓勵老人購買項目。

“現在項目還處于摸索過程中，還沒到推廣時機，目前也沒還有明確計劃。我們希望這一模式獲得認可，今后能在政府指導下進一步擴大試點。”高峻松說。

當前，全國養老服務業正處于發展關鍵期，一二線城市中高端養老需求激增，亟待切合需求的養老項目落地。

“如果從企業到住戶都本著善意原則來合作，這一定是個雙贏的好模式。”高峻松說。