近日，九三學社上海金融委員會第三屆支社換屆選舉暨2020年秋季論壇召開。九三金融委七支社副主委，峽灣資本合伙人韓毓祥于會上發表了《基建公募REITS展望》的演講。

繼證監會8月7日發布正式《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》之后，9月4日晚間，上交所、深交所雙雙發布《公募REITs業務相關配套文件的公開征求意見稿》，這意味著近十八年來被反復討論的金融產品終于呼之欲出。

房地產信托投資基金REITs(Real Estate Investment Trusts)是房地產證券化的重要手段，實質是將標的巨大、現金流優良但流動性較低的資產，轉化為標準清晰、普通投資者可購買可交易的流通資產的過程。美國是REITs的發源地。1960年《REITs法案》標志著現代REITs的誕生，準許了中小投資者通過參與REITs投資大型商業房地產，獲得與直接投資房地產類似的投資收益。目前，全球有約近40個國家和地區推出了REITs產品。

韓毓祥對海外REITs進行梳理，認為REITs是美國證券市場重要的組成部分，并且回報率跑贏同期美國多項股指。美國REITs 協會發布的NAREIT指數如下：

REITs指數在1997年大概在1000多點，現在是8000多點，漲幅不亞于股票市場，而波動更小。目前美國各類型REITs物業年資產回報率穩定在7%-12%之間。以1962-2016年為例，其40年REITs產品的年復合回報約為12.12%左右。市場規模方面，目前美國REITs行業總市值超過1萬億美金;超過7000多萬居民用其證券賬戶或者養老金賬戶投資過REITs產品，超過300個共同基金投資于REITs。

韓毓祥認為REITs的優異表現來自于其“三低一高”的特征。即：低稅收，REITs有稅收抵扣，避免了重復征稅。低波動：整體波動率在股市和債市之間。低相關：REITs和股、債相關性較低，是基金資產配置的重要組成。透明度高：物業獨立性強、信息披露透明、經營相對簡單。

中國這次公募版基建REITs出臺，優先支持6個區域試點，包括京津冀、長三角、粵港澳大灣區三個主要城市帶，同時還包括了長江經濟帶、雄安新區、以及海南。優先支持行業主要是包括交通設施、市政工程、污染治理方面的5類基礎設施。鼓勵性支持行業則面向新興技術產業和新興基礎設施，包括信息網絡、戰略新興產業集群，以及特色產業園區和高科技產業園區。

對于中國版REITs的市場規模和看好行業，韓毓祥估算：“中國的基建市場規模大約在100萬億-200萬億之間，其中符合政策要求的優質資產大約在10萬億左右。考慮到公募REITs從試點到擴大有個過程，樂觀估計前5年中國公募REITs市場有望達到2-3萬億左右規模。其中水務、IDC和產業園區、軌道和高速公路、現代倉儲和物流因具備現金流穩定、付費分散、市場化程度較高的特點，成為被市場看好的首選行業。”

從中國金融市場的結構來看，韓毓祥認為我國金融市場整體特征是債務型資產比重較高，權益性資產比重較低，投資剛兌現象較為普遍。“目前貸款規模大約150萬億，債券市場規模108萬億，合在一起超過250萬億人民幣。而權益型公募基金+私基金總規模不到10萬億，相比之下規模過小。公募基建REITs上市，預計可以給市場提供2-3萬億權益型證券投資產品”。

韓毓祥認為，彌補權益產品不足的狀態，豐富資本市場結構，給全球資金投資中國提供更多可能，是中國公募REITs政策出臺的背景。這次試點要求原始權益人占20%，機構投資人占56%，散戶占24%。“這種架構，有利于使得散戶跟隨成熟投資機構一起完成投資，避免盲目投資帶來的損失，有利于中國的投資者教育和金融公平。”