荊楚網（湖北日報網）訊（記者 田城 通訊員 陳潔 楊李君）7月29日，隨著陽新法院湖北嵐鑫房地產開發有限公司（下稱“嵐鑫公司”）破產清算案審判長曹樹才一錘定音，裁定終結嵐鑫公司破產程序，這個“擺爛”4年之久的樓盤“重獲新生”，讓一眾購房者多年翹首以盼的購房款，終可“落袋為安”。
案情復雜、影響重大、涉及面廣、關注度高，經過陽新縣人民法院建立常態化府院聯動機制、創新“土地虛擬分割”方式等不懈努力，湖北陽新縣這個體量頗大的爛尾樓“世紀銘城”，終于迎來重新盤活的日子。
陽新“世紀銘城”樓盤已爛尾4年之久。 ?通訊員 供圖
(資料圖)
“世紀銘城”項目的前世今生
此前，該房地產開發商因管理不善導致資不抵債，將303套商品房一房多賣，近千戶購房者的購房款沒有著落。
案卷顯示，2015年，嵐鑫公司成立后，在陽新縣城東新區開發了“世紀銘城”項目。后因違規建設、違規銷售、一房多賣、欠付大量工程款、法定代表人職務侵占等原因，導致一系列錯綜復雜的刑事、行政、民事重大疑難問題。
此外，嵐鑫公司與其合作伙伴湖北甲置業有限公司（下稱甲公司）的房地產項目坐落于同一塊土地之上，國有土地使用權人為甲公司。甲公司因自身債務問題導致其被多家法院查封及銀行抵押等問題，進而使得“世紀銘城”項目不斷停工、復工，2019年，該樓盤徹底停工爛尾。
爛尾后，因嵐鑫公司無法按時交房、清償債務，大量購房者、債權人長期上訪，給政府帶來了治理難題和信訪難題。
2021年1月14日，陽新法院依法受理嵐鑫公司債權人破產清算申請，并指定嵐鑫公司清算組擔任嵐鑫公司管理人。
期間，陽新法院和政府良性互動，建立了常態化府院聯動機制，成立破產專項援助資金。陽新法院指導管理人核查債權債務、利用“破栗子”“小火鳥”平臺召開7次債權人會議，成功虛擬分割土地為債務人辦理土地使用權證、清退5批購房者房款。
2023年7月10日，陽新法院宣告嵐鑫公司破產。7月29日，陽新法院裁定終結嵐鑫公司破產程序。嵐鑫公司破產清算案，清理債務超過2.45億元。
其中，322戶購房者的購房款全額退還，金額達5708萬元，98%的工程款和職工工資得以清償，實現了陽新城區近3億元資產徹底盤活，釋放土地資源近2萬平方米。
圖為“世紀銘城”樓盤爛尾景象。 ? 通訊員 供圖
土地“虛擬分割”辦理土地使用權證
至破產受理日，甲公司未按合作協議約定將“世紀銘城”項目土地使用權過戶給嵐鑫公司，即嵐鑫公司進入破產程序后其名下無可供處置的破產財產，向購房者、債權人清償的物質基礎如何保障成為本案中的最大“攔路虎”？
面對這一難題，陽新法院創新采用法律上進行“虛擬土地分割”的方式為債務人辦理土地使用權證。
案件承辦人劉細剛表示，嵐鑫公司與甲公司間合作開發協議有效，且性質屬于土地使用權轉讓合同，陽新法院依法判決甲公司配合將“世紀銘城”項目土地使用權過戶登記給嵐鑫公司，認定資產歸屬。
同時，該院通過府院聯動機制提出法律上進行“虛擬土地分割”的方案，即將兩家公司的土地使用權證進行分割以鎖定權利人，對該整個地塊的經濟技術指標不產生實質性影響。項目續建過程中通過協商的方式處理相關配套及附屬設施的使用，竣工驗收時兩個項目仍視為一個整體進行驗收。
最終府院聯動會議采納了此方案，在相關行政機關的全力配合下，陽新法院通過司法程序落實了“土地虛擬分割”方案，順利為嵐鑫公司辦理了土地使用權證，為購房者、債權人能夠獲得清償奠定了物質基礎。
如何化解這樁難題，也對辦案法官提出挑戰。 ? 通訊員 供圖
千名購房者終于盼到這一天
據案件審判長曹樹才介紹，“世紀銘城”項目在建工程共有住宅517套，涉及一房多賣的共計303戶，庫區移民安置對象158戶，其中一房多賣中與庫區移民安置對象所購房屋沖突的共計42戶，購房標的物不明確的共計163戶，購買園晟公司項目的67戶。
開發商明知房屋套數有限，仍然實施一房多賣銷售策略，造成該樓盤總購房戶數近1000戶。
安居是樂業之本，安居夢，是群眾的最大需求之一，但對于庫區部分移民群眾來說，4年維權之路困難重重，剛需眼睜睜成為泡影。
“案件首先考慮的是民生問題，必須要保障購房者的‘優先權’。”陽新法院院長王建明在案件討論會上說。
群眾利益高于天，群眾的關切是工作的靶向所在。為重點解決庫區移民問題，承辦此案的法官們個個心急如焚。
法官們多次前往涉及購房的移民村，慰問安撫該村購房者，給群眾送去了親切的司法關懷和祝福，并鄭重承諾：
這樁案子，一定給鄉親們漂漂亮亮辦好，把購房款一分不少討要回來。
辦案法官深入了解購房者需求。 ? 通訊員 供圖
在破產清算法槌落下之前，該院結合線上線下渠道，在債權人會議上做足法律釋明工作，共有322戶購房者愿意解除購房合同，清退購房款5708萬元。
購房者陳某婷公公身患癌癥，治療花光積蓄，急需用錢做手術。鑒于情況特殊，政府和法院采取“府院聯動”機制，給管理人發去“求助函”，最終由管理人墊付20萬元作為醫藥費，待退款時歸還；
施工者趙先生在焦急等待工程款的漫長過程中突然中風，他僅希望“在有生之年，得到應有血汗錢。”經破產清算，工程款債權清償率98%，趙先生對此感到很滿意。
期間，該院為解決職工債權問題，還指導管理人在資產盤活過程中順利找到了非抵押財產，成功清償職工工資債權。
爛尾樓將迎來“涅槃重生”
如何恰當地將破產樓盤整體式出售，保障破產財產處置價值最大化，創新方式充分保障管理人履職，這對陽新法院更是一個不小的挑戰。為此，陽新法院針對本案巧打“組合拳”，創新了多項辦案機制。
在資產處置過程中，為節約續建成本避免二次爛尾，該院按照“政府主導、部門聯動、法院主審”工作原則，積極爭取黨委、政府支持，協調多部門共同參與，召開15次府院聯動專題會議，成功以評估值95.85%，近3億元的評估價格，將項目整體出售給陽新城發公司，妥善處置破產財產，保障了廣大購房者、債權人的合法利益。
另外，該院優選破產案件管理人并指導、協助管理人履職，化解了案件審理過程中的一系列堵點、難點。
其一，全力保障管理人高效履職，設立管理人查詢辦公室，管理人可直接查詢債務人的財產；
其二，著力優化重點財產處置方式，破產案件經陽新法院裁定受理后，管理人可持法院出具的“受理裁定書”及“指定管理人決定書”，直接進行財產解封，無須再辦理解封手續，切實提升了案件審理的質效。
據了解，陽新城發公司正式接手該爛尾樓后將續建該工程，讓這個牽動無數購房人心靈的爛尾樓走向“涅槃重生”。
依法保障民生，捍衛法律尊嚴。該院院長王建明說，在破產清算案件審理探索中，陽新法院正努力實踐，通過創新破產審判模式提升破產審判水平，營造優良法治化營商環境，匯聚推動陽新快速發展的司法力量。
