經濟周期和宏觀調控政策環境變化

“造成今年以來房貸利率下降的首要原因是，經濟周期和宏觀調控政策環境的變化。”中國社科院財經院綜合經濟研究部副主任、清華大學ACCEPT研究員馮煦明告訴經濟日報記者，事實上，除了房貸利率之外，其他各類主要貸款產品的平均利率也都呈現下降態勢。以代表性較強的LPR利率為例，去年4季度到今年二季度之間總體上就是下降的。今年7月份，1年和5年期的LPR利率分別為3.85%和4.65%比年初分別下降了0.3和0.15個百分點。

招聯金融首席研究員董希淼同樣表示，今年以來，為應對經濟下行和疫情沖擊，央行采取多種貨幣政策加大流動性投放，貨幣政策更加靈活適度，銀行間資金較為充裕。同時，央行在注入流動性的同時，通過降準以及下調逆回購、中期借貸便利等操作利率，降低銀行資金成本，推動作為房貸定價基準的LPR持續下行。

一個值得注意的現象是：相比于其他類型長期貸款利率而言，房貸利率降幅更為明顯，例如截止7月份，5年期LPR利率比年初降低了0.15個百分點，而平均期限更長的房貸利率則降低了0.28個百分點。為何出現該現象?對此，馮煦明表示，這是因為在經濟下行周期下，加之疫情的影響，企業面臨的投資回報率降低、投資風險增大，因而對信貸融資的需求有所減弱，導致金融機構在一定程度上面臨“資產荒”問題;而對于銀行而言，房貸資產相比一般企業信用貸款，具有風險更低、穩定性更強的優勢，通常被認為是更優質的資產。“因而在經濟下行壓力加大的情況下，銀行也的確有激勵增加房貸供給。事實上，在房貸利率下降的同時，房貸的審批流程、辦理速度都在明顯加快。”

在實際調研中記者也發現，多家銀行都表示，在資料齊全的情況下，個人房貸基本一周內可批貸。

此外，董希淼表示，今年3月以來，根據央行部署，銀行啟動存量浮動利率房貸定價基準轉換工作，多數客戶轉換成以LPR為定價基準，在LPR下行之后，存量房貸利率也有所下行。

大面積下行態勢或難再現

7連降已是既定事實，另一個引人關注的問題是：還會不會降?

對此，多位業內專家的觀點都是，預計下半年房貸利率會基本保持平穩，不再延續今年上半年持續下降的趨勢。“預計今年三四季度，房貸利率還將會有小幅下降，但幅度相比上半年會大大縮小。”董希淼表示，為支持實體經濟，7月30日中央政治局會議以及央行最新發布的二季度貨幣政策執行報告都要求，推動綜合融資成本明顯下降。預計三四季度，市場流動性將繼續保持合理充裕，LPR仍將會繼續下降，以LPR作為定價基準的房貸，也會順勢下行。

“二季度我國經濟已開始V型復蘇，在今年秋冬季節不再爆發嚴重疫情的情況下，預計三四季度經濟將會拾階而上，持續回暖。在這種情況，盡管貨幣政策仍然會保持更加靈活適度和結構性寬松，但寬松力度在邊際上會有所減弱。” 馮煦明表示，更重要的是，房地產信貸的過快增長可能會對其他實體企業融資形成“擠出效應”，這在當前宏觀經濟形勢下是需要極力避免的。正因如此，7月份政治局會議特別強調，貨幣政策要“精準導向”，要確保新增融資重點流向制造業、中小微企業。

換言之，從信貸投放看，下半年信貸投放的重點是制造業和中小微企業，房貸大幅度增長的可能性也不大。

與此同時，董希淼表示，9月份將基本完成存量房貸定價基準轉換，存量房貸利率中樞整體下移。但是，下半年的貨幣政策不會進一步放松，而是更加強調適度，與房貸利率關系密切的5年期以上LPR下行的空間并不大。

實施差別化住房信貸政策

在業內人士看來，短期內，在貨幣供應量和社會融資規模增速大幅高于名義經濟增速的情況下，部分城市房地產調控會繼續收緊，防止資金不合理的、過多流入房地產市場，過度推高房價。

融360大數據研究院分析師李萬賦表示，進入2020年下半年，房地產市場受疫情的影響已經逐漸減小，甚至出現過熱的苗頭，發布樓市調控收緊政策的城市逐漸增多。僅僅7月份，就有杭州、東莞、寧波、深圳等6個城市出臺嚴控政策。“雖然從表象來看，這些嚴控措施多是起因于房價上漲過快，但住房信貸措施也是房地產調控的重要一環，而且5年期LPR報價已連續三個月未變，其中應該也考慮到避免刺激房地產市場的因素。”

此外，董希淼表示，在中央反復強調“房住不炒”以及不以房地產作為刺激經濟的手段等情境下，部分房地產熱點城市，對部分房地產政策進行調整。在這些熱點城市，如果房貸增長過快、利率下行明顯，預計央行將通過窗口指導、市場利率自律機制等進行約束。

在董希淼看來，較為優惠的房貸利率，應主要集中在首套房貸，旨在降低剛需購房者負擔。從中長期看，“房住不炒”仍將是房地產調控的主題。“下一步，央行和銀行應根據購房區域、主體的不同，綜合運用多種手段，量價并舉，長短結合，既調控總量又調整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機，既著眼當下又引導預期，因城施策，進一步實施好差別化住房信貸政策。”

新聞多一點：不斷降低房貸利率能減輕居民住房壓力嗎?

有觀點認為，可以通過不斷降低房貸利率來減輕居民住房壓力。這種觀點是否正確呢?對此，馮煦明表示，單獨看起來(經濟學上所說的“局部均衡”)是似乎有道理，但實際上站不住腳，如果放在國民經濟發展全局之中則會造成極大的扭曲，弊大于利。

馮煦明進一步指出，減輕居民住房壓力，關鍵要從建立完善房地產長效機制這一根本矛盾入手，這也是壯大和活躍經濟“內循環”的一項基礎性工作。目前，我國正在形成以如下“三支柱”主要手段的房地產長效機制：一是優化住宅建設用地的空間供給結構。根據人口流入流出趨勢，調整城鄉之間、不同城市之間的住宅用地供給格局，避免供需機構性失衡。二是增加各種類型的政策性住房供給，以及在一二線城市大力發展住房租賃市場，切實提高租房居住的穩定性、便利性、可靠性和宜居度。三是“一城一策”式的房地產市場中長期發展規劃和短周期調控。

也就是說，在利率市場化的總體背景下，房貸利率不宜成為房地產調控的主要手段，其政策功能將不斷弱化。