作為國(guó)內(nèi)較早提出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的房企之一，新華聯(lián)(000620.SZ)一直備受市場(chǎng)關(guān)注。

6月17日晚間，新華聯(lián)披露2019年年報(bào)：2019年，公司實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收119.88億元，歸母凈利潤(rùn)8.10億元，基本每股收益0.43元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額29.90億元。截至2019年末，新華聯(lián)錄得總資產(chǎn)530.62億元，凈資產(chǎn)達(dá)到79.20億元，同比增長(zhǎng)1.83%。

新華聯(lián)2019年?duì)I業(yè)收入繼續(xù)超過(guò)百億元，圓滿完成年初既定目標(biāo)。尤其值得一提的是，新華聯(lián)的四大文旅項(xiàng)目在2019年全面落地，文旅運(yùn)營(yíng)集中發(fā)力。一旦成功引入央企或國(guó)企戰(zhàn)投，公司將大概率迎來(lái)新一輪增長(zhǎng)期。

四大文旅項(xiàng)目全面落地

新華聯(lián)是國(guó)內(nèi)較早提出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的房企之一。近年來(lái)，新華聯(lián)累計(jì)向文旅產(chǎn)業(yè)投資超過(guò)200億元，共打造了4個(gè)文旅景區(qū)和樂(lè)園項(xiàng)目，旗下還擁有1家旅行社、18家高端酒店、20多家民宿客棧、3個(gè)購(gòu)物中心、5項(xiàng)大型娛樂(lè)體驗(yàn)項(xiàng)目、2個(gè)海洋公園等。

2019年，新華聯(lián)的文旅轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略已經(jīng)初見(jiàn)成效，旗下閬中古城、銅官窯二期、蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)和西寧童夢(mèng)樂(lè)園四大景區(qū)全面開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。有資深市場(chǎng)分析人士指出，新華聯(lián)的四大文旅項(xiàng)目在2019年全面落地，文旅運(yùn)營(yíng)集中發(fā)力，意味著公司的文旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)步入正軌。可以預(yù)見(jiàn)的是，四大文旅項(xiàng)目將在未來(lái)為新華聯(lián)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，公司在文旅方面的工作重心也將由景區(qū)建設(shè)轉(zhuǎn)向景區(qū)運(yùn)營(yíng)，不斷提升其品牌影響力。

據(jù)了解，年初的新冠肺炎疫情一度讓文旅行業(yè)陷入數(shù)月的停滯。不過(guò)受益于國(guó)內(nèi)疫情的有效控制，宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始加速?gòu)?fù)蘇。疊加各地推出的一系列促旅游、促消費(fèi)政策，新華聯(lián)的文旅產(chǎn)業(yè)重拾上升勢(shì)頭，四大景區(qū)在清明小長(zhǎng)假迎客超7萬(wàn)人，“五一”期間累計(jì)接待游客更是超過(guò)20萬(wàn)人次。

根據(jù)年報(bào)，新華聯(lián)各大文化旅游景區(qū)2019年已基本完成前期建設(shè)，并已全面開(kāi)業(yè)，文旅運(yùn)營(yíng)將成為公司未來(lái)工作的重中之重。公司表示，2020年將最大程度引流有效客戶、增加并保持景區(qū)客流。堅(jiān)持企業(yè)效益和市場(chǎng)效益并重，品牌推廣與營(yíng)銷活動(dòng)共贏共生，促進(jìn)文旅板塊健康蓬勃發(fā)展，為公司創(chuàng)造新的盈利點(diǎn)。

房地產(chǎn)板塊持續(xù)“造血”

對(duì)于處于轉(zhuǎn)型期的新華聯(lián)而言，公司旗下的房地產(chǎn)板塊一直起著重要的“造血”作用。

面對(duì)持續(xù)的宏觀調(diào)控環(huán)境及限購(gòu)政策，新華聯(lián)全年堅(jiān)決貫徹高強(qiáng)度、高頻次的銷售促進(jìn)策略，最大限度促進(jìn)銷售回款，實(shí)現(xiàn)了2019年年初的既定目標(biāo)：全年房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積60.66萬(wàn)平方米，銷售金額79.01億元，結(jié)算面積82.90萬(wàn)平方米，結(jié)算金額91.15億元。新華聯(lián)房地產(chǎn)板塊在2019年有效實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)收入和利潤(rùn)的結(jié)轉(zhuǎn)，為公司轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期提供了穩(wěn)定現(xiàn)金流支撐。

據(jù)悉，2020年國(guó)內(nèi)仍將堅(jiān)持“房住不炒”的總體調(diào)控基調(diào)，以及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的基本政策。對(duì)此新華聯(lián)在年報(bào)中表示，2020年將會(huì)以審慎的態(tài)度控制土儲(chǔ)規(guī)模，房地產(chǎn)板塊的工作重點(diǎn)將落在現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售和結(jié)轉(zhuǎn)，以及大宗物業(yè)的處置，努力加大去庫(kù)存力度，保證持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為公司深耕文化旅游項(xiàng)目提供助力，促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

同時(shí)，考慮到2020年房地產(chǎn)金融政策持續(xù)偏緊，房企融資壓力仍然較大，新華聯(lián)在融資渠道方面，將會(huì)高度關(guān)注政策變化，探索新型融資模式，尋求多元化的融資方式，降低企業(yè)負(fù)債總量，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡和跨越式發(fā)展。

不容忽視的是，除了房地產(chǎn)，新華聯(lián)在投資方面取得的成績(jī)同樣矚目。年報(bào)顯示，截至2019年末，公司長(zhǎng)期股權(quán)投資較期初增加13.06%，系本期確認(rèn)投資收益所致，對(duì)外投資的主要標(biāo)的之一即為長(zhǎng)沙銀行。

數(shù)據(jù)顯示，新華聯(lián)間接持有長(zhǎng)沙銀行8.46%股權(quán)，共2.89億股。長(zhǎng)沙銀行此前已于3月末發(fā)布公告擬分派普通股現(xiàn)金紅利，總額為10.95億元，占全行歸屬于普通股股東凈利潤(rùn)的21.56%。

由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)板塊持續(xù)發(fā)揮“造血”功能的同時(shí)，投資業(yè)務(wù)也已成為新華聯(lián)獲得持續(xù)穩(wěn)定利潤(rùn)的來(lái)源。

戰(zhàn)投加持下的增長(zhǎng)預(yù)期

同任何身處轉(zhuǎn)型期的企業(yè)一樣，新華聯(lián)轉(zhuǎn)型的過(guò)程也不可能一帆風(fēng)順。

2019年，在全球經(jīng)濟(jì)下行、貿(mào)易保護(hù)主義升溫的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持在合理運(yùn)行區(qū)間。國(guó)內(nèi)金融調(diào)控持續(xù)收緊，民營(yíng)房企融資難、發(fā)債難現(xiàn)象凸顯，新華聯(lián)也承受了一定的壓力。

對(duì)于上述現(xiàn)象，市場(chǎng)中不可避免地出現(xiàn)了一些質(zhì)疑的聲音。但是也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，新華聯(lián)的問(wèn)題已經(jīng)充分暴露，在看到明面上的“危”之余，更應(yīng)該深入挖掘潛在的“機(jī)”，這才是投資者應(yīng)當(dāng)作出的決策。

眾所周知，新華聯(lián)對(duì)文化旅游項(xiàng)目的投入資金數(shù)額巨大，而文化旅游景區(qū)的運(yùn)營(yíng)具有資金回籠緩慢的特點(diǎn)。在2019年之前，是新華聯(lián)對(duì)于旗下文旅板塊的持續(xù)投入期，隨著四大文旅項(xiàng)目的全面落地，這一情況將大大得到改觀，文旅板塊由前期的不斷投入正式變成公司新的盈利點(diǎn)。

尤其值得一提的是，5月13日上午，公司控股股東新華聯(lián)集團(tuán)與中金公司簽署合作協(xié)議，雙方將合作為新華聯(lián)集團(tuán)及新華聯(lián)(000620.SZ)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者。集團(tuán)總裁傅軍表示，受新冠肺炎疫情的影響，新華聯(lián)集團(tuán)今年出現(xiàn)了資金緊張的情況，將適時(shí)引進(jìn)央企或國(guó)企等戰(zhàn)略投資者。

引入實(shí)力戰(zhàn)投，可能會(huì)令新華聯(lián)的控制權(quán)發(fā)生變更，與此同時(shí)，困擾控股股東和上市公司的資金問(wèn)題也將迎刃而解。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新華聯(lián)通過(guò)引入戰(zhàn)投，可以利用自身資源優(yōu)勢(shì)以及國(guó)資戰(zhàn)投的資金優(yōu)勢(shì)開(kāi)展全面合作，進(jìn)一步提升競(jìng)爭(zhēng)力、品牌知名度等，加速企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

困難只是暫時(shí)的，經(jīng)歷了2019年的考驗(yàn)之后，伴隨著新華聯(lián)文化旅游項(xiàng)目自身開(kāi)始產(chǎn)生造血能力，公司大概率會(huì)在央企或國(guó)企戰(zhàn)投的加持下，迎來(lái)新一輪增長(zhǎng)期。

而在二級(jí)市場(chǎng)上，已有投資者提前布局新華聯(lián)。以嗅覺(jué)敏感而著稱的北上資金，早在2019年一季度就已成為新華聯(lián)前十大股東，其后曾連續(xù)兩個(gè)季度增持。在經(jīng)歷了2019年四季度的小幅減持之后，北上資金今年一季度再度對(duì)新華聯(lián)進(jìn)行增持。