作為全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房存量最多的城市之一，深圳過(guò)半房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房。隨著深圳商品房市場(chǎng)再度火熱，小產(chǎn)權(quán)房這一不被法律允許的隱形交易市場(chǎng)也隨之活躍。
在新冠肺炎疫情風(fēng)險(xiǎn)逐步散去的四五月份，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)快速回暖。一些市場(chǎng)參與人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，每套小產(chǎn)權(quán)房自四月份以來(lái)，每周售價(jià)上漲十萬(wàn)元左右。即便是常年趨于穩(wěn)定的房屋過(guò)戶費(fèi)也趨于上行。
有交易人士表示，最好賣的時(shí)候一天賣出二十多套，市場(chǎng)意料之外的火爆。購(gòu)買客群已不拘泥于剛需群體，身份越來(lái)越高端化。
由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于同區(qū)域的商品房，使得這些購(gòu)買者普遍選擇無(wú)視小產(chǎn)權(quán)房的違法身份、難確權(quán)、反價(jià)毀約等風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)這一市場(chǎng)抱以極大熱忱。而深圳持續(xù)推動(dòng)舊改、棚改等政策，也助長(zhǎng)了小產(chǎn)權(quán)房投資中“短期靠收租，長(zhǎng)期博拆遷”的套利心理。
隔周每套跳漲十萬(wàn)
深圳小產(chǎn)權(quán)房交易的火爆程度超出了房屋中介們的預(yù)期。
按通常理解，小產(chǎn)權(quán)房一般特指經(jīng)批準(zhǔn)在集體土地上建設(shè)的合法村民住宅。深圳經(jīng)過(guò)1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，原特區(qū)內(nèi)、外的農(nóng)村集體土地已全部轉(zhuǎn)為國(guó)有，農(nóng)業(yè)戶口已全部轉(zhuǎn)為城市戶口。
基于這種特殊原因，深圳官方認(rèn)為，農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑在占地性質(zhì)方面與“小產(chǎn)權(quán)房”存在著本質(zhì)區(qū)別，全國(guó)通行的“小產(chǎn)權(quán)房”概念并不適用于深圳。但囿于歷史遺留、舊改進(jìn)程遲滯等，深圳大量土地仍掌握在村民、村集體手中，小產(chǎn)權(quán)房的說(shuō)法被廣泛流傳于世。
小產(chǎn)權(quán)房包括村集體土地所建的統(tǒng)建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。
深圳作為全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房存量最多的城市，體量龐大。據(jù)深圳相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳市的違法建筑數(shù)量約40萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%。直到現(xiàn)在，深圳仍有一半左右的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房中。
寶安區(qū)沙井片區(qū)是深圳小產(chǎn)權(quán)房最為密集的區(qū)域之一。整個(gè)片區(qū)90%以上的房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房。周圍小學(xué)、商超、公園、地鐵等生活配套設(shè)施完善，很多配帶空中花園、露臺(tái)的房屋，從外觀上看與商品房幾無(wú)差異，實(shí)則卻是當(dāng)?shù)卮逦c開(kāi)發(fā)商合作蓋起來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房，或冠以裕盛華庭、名豪麗城等類似于商品房的樓盤(pán)名稱，居住體驗(yàn)絲毫不遜色于商品房。
即便是獨(dú)立成棟的別墅，也少屬于商品房。用當(dāng)?shù)厝说脑拋?lái)說(shuō)就是“目光所及之處幾乎都是小產(chǎn)權(quán)房。”有意尋覓小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者基本都會(huì)選擇去沙井看看。
受疫情沖擊，小產(chǎn)權(quán)房交易直到三月底仍趨于冷淡。但此后，小產(chǎn)權(quán)房交易快速回暖。
在沙井從事小產(chǎn)權(quán)房買賣交易五年的劉浩告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“買家普遍是買漲不買跌的心理，今年四月份以來(lái)，每套小產(chǎn)權(quán)房差不多每周要跳漲十萬(wàn)元左右。”
當(dāng)?shù)匾晃煌跣辗课葜薪楦嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，即使是甚少價(jià)格發(fā)生變動(dòng)的過(guò)戶費(fèi)都受益于小產(chǎn)權(quán)房交易的回暖而有所上行，“上個(gè)月一套75平方米的小產(chǎn)權(quán)房過(guò)戶費(fèi)是500元，現(xiàn)在是600元。”該中介人士直言，看中了基本都要交一千多元誠(chéng)意金鎖定，要不然下周來(lái)基本就被買走了。
這種緊俏的行情也進(jìn)一步帶動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上行。當(dāng)?shù)赜卸辔粡氖滦‘a(chǎn)權(quán)房的人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在2015年之前，市面上在售的小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)從6000-8000元不等;但隨著2015-2016年行情大熱，小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)持續(xù)上漲，現(xiàn)在已經(jīng)漲到1.5萬(wàn)-3萬(wàn)/㎡。
行情穩(wěn)中上行，市場(chǎng)熱度不減，購(gòu)買客群也隨之變化。
在2016年之前，買小產(chǎn)權(quán)房的絕大部分是低收入群體。
“我們沙井這邊工業(yè)區(qū)多，很多外地務(wù)工人員到年齡要成家又不想回老家發(fā)展，花費(fèi)七八十萬(wàn)能買到戶型好、裝修很不錯(cuò)的兩房。住幾年之后，再拋出去能賺二三十萬(wàn)，再騰挪換大的商品房。”當(dāng)?shù)囟辔恢薪槿耸勘硎尽?/p>
如今，深圳小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買群體越來(lái)越高端化。“深圳南山區(qū)、寶安區(qū)等投資客很多周末開(kāi)車過(guò)來(lái)沙井看小產(chǎn)權(quán)房;一些香港客戶也會(huì)過(guò)來(lái)，都是整層樓買。”當(dāng)?shù)囟辔蝗耸勘硎尽?/p>
有價(jià)有市的灰色市場(chǎng)
小產(chǎn)權(quán)房交易活躍與這類房屋低總價(jià)低上車門檻的核心優(yōu)勢(shì)密不可分。
以沙井為例，一套70平米兩房的小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)僅100萬(wàn)左右，而附近的商品房每平米單價(jià)5-6萬(wàn)。同樣居住品質(zhì)只是沒(méi)有房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房套價(jià)僅為商品房的三分之一左右。如果是小產(chǎn)權(quán)新盤(pán)，購(gòu)房者只需要跟開(kāi)發(fā)商或者村委簽約，首付五成左右，剩下的款項(xiàng)基本都可以向銀行貸款，三到五年內(nèi)還清貸款即可。除此之外，到律師處公證產(chǎn)生的律師費(fèi)由買家付款，一般在1500元左右。
不得不說(shuō)，相比于深圳商品房購(gòu)買者首付款達(dá)數(shù)百萬(wàn)元還要背負(fù)三十年還貸壓力而言，小產(chǎn)權(quán)房的高性價(jià)比對(duì)于剛需低收入群體來(lái)說(shuō)很有吸引力。
另一方面，小產(chǎn)權(quán)房不占用購(gòu)房名額，短期靠收租、長(zhǎng)期博拆遷是吸引投資客的主要原因。
第一財(cái)經(jīng)記者接觸到的投資客們表示，圈內(nèi)有兩種主流“打法”。
一種是在鄰近地鐵口等處拿下幾套房源用以出租。“只要房源看準(zhǔn)，很少會(huì)有賠付的風(fēng)險(xiǎn)。”一位有類似操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的張姓人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，盡量買村委統(tǒng)建、地鐵口的優(yōu)質(zhì)房源，年回報(bào)率超過(guò)20%。
另一種是三四個(gè)人合伙湊足千萬(wàn)元本金，但凡有優(yōu)質(zhì)房源放出來(lái)就收一套，一次性拿下十套左右房源，基本每套房源年盈利30%左右，利潤(rùn)回報(bào)更豐厚。
香港人羅兵是比較早就嘗到小產(chǎn)權(quán)房投資甜頭的那撥人。
他于2013年以1000萬(wàn)元的資金從沙井當(dāng)?shù)卮逦种匈I下一棟統(tǒng)建樓，用以放租。至今，僅以房屋總價(jià)來(lái)看，該樓已升值到4000萬(wàn)元左右。
“1000萬(wàn)的話在香港只能入手一兩套普通商品房，回報(bào)率遠(yuǎn)跟不上這邊300%的漲幅。小產(chǎn)權(quán)房每個(gè)月放租的租金收入也近百萬(wàn)。”他坦言,若是再遇上拆遷補(bǔ)償，房屋的收益無(wú)疑將會(huì)是倍數(shù)級(jí)躍升。
近兩年，深圳拆遷進(jìn)程有所加快，隨著白石洲、上沙、下沙這些深圳人耳熟能詳?shù)某侵写逑嗬^被納入拆遷，一棟棟農(nóng)民樓、村委統(tǒng)建樓被夷為平地，隨之而來(lái)的就是原住民通過(guò)拆遷暴富，身家過(guò)億元的各類傳說(shuō)。這令不少小產(chǎn)權(quán)房投資客欣羨神往。
在不少小產(chǎn)權(quán)購(gòu)買者看來(lái)，深圳近年持續(xù)上漲的商品房房?jī)r(jià)也直接促進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng)的繁榮。
以寶安區(qū)熱盤(pán)金域豪庭為例，十年間房?jī)r(jià)由1萬(wàn)元/㎡上漲到如今的6.5萬(wàn)元/㎡。周邊福永片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房縱然每平米單價(jià)從3000元左右也上漲到2字頭，但上車門檻也僅處于100萬(wàn)元左右。對(duì)于遲遲難以購(gòu)買商品房的剛需群體來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房也就成了時(shí)下的最優(yōu)選擇。
“即使能勉強(qiáng)湊夠買房的首付，每月七八千甚至上萬(wàn)的月供壓力也讓人吃不消。在居住屬性上與普通商品房上無(wú)多大差異，價(jià)格卻便宜一半的村委統(tǒng)建樓，中介費(fèi)用和過(guò)戶費(fèi)用等相關(guān)稅費(fèi)相對(duì)比普通二手房交易少一半，買起來(lái)壓力不大。”一位以105萬(wàn)全款入手了沙井榮泰園兩室小產(chǎn)權(quán)房的人士表達(dá)了自身沒(méi)有選擇商品房的主要原因。
農(nóng)民自建房、村委統(tǒng)建房等小產(chǎn)權(quán)房泛濫的原動(dòng)力也與這個(gè)市場(chǎng)更高的利益補(bǔ)償機(jī)制有關(guān)。
沙井片區(qū)的多位農(nóng)民自建房人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，土地增值部分收益只有5-10%到農(nóng)民手上，地方政府拿走20-30%，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭。然而，農(nóng)民通過(guò)出售、出租小產(chǎn)權(quán)房所獲的收益，遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。這被認(rèn)為是小產(chǎn)權(quán)房泛濫的核心動(dòng)力。
買方的強(qiáng)需求、賣方尋求更高回報(bào)的強(qiáng)動(dòng)機(jī)、越來(lái)越高的商品房上車門檻等因素綜合作用，小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)隱形市場(chǎng)便被注入了源源不斷的動(dòng)力，不竭地生長(zhǎng)。
銷售環(huán)節(jié)監(jiān)管不足
巨大的隱形市場(chǎng)持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，深圳的小產(chǎn)權(quán)房交易已經(jīng)形成了較為完整的地下房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售鏈條。
深圳的小產(chǎn)權(quán)房在銷售環(huán)節(jié)上，有組團(tuán)看房、現(xiàn)場(chǎng)銷售、律師見(jiàn)證下的合同簽訂，甚至部分項(xiàng)目還具有分期付款的金融服務(wù)，已形成較為完整的鏈條和操作程序。
沙井片區(qū)的多位人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，當(dāng)?shù)刂饕袃煞N購(gòu)買方式，一種是村集體股份公司統(tǒng)建后委托房屋中介銷售;一種是違法建筑的開(kāi)發(fā)商直接對(duì)外銷售。這差不多也是深圳小產(chǎn)權(quán)房的主要交易方式。購(gòu)房體驗(yàn)與商品房幾無(wú)差別。
盡管，深圳近年來(lái)也在強(qiáng)調(diào)加大對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的整治和查處力度，但多位當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，政府的監(jiān)管力量主要集中在建設(shè)環(huán)節(jié)，注重查違建;銷售環(huán)節(jié)基本處于放任不管模式。
多位當(dāng)?shù)胤课葜薪槿耸恐毖裕绕鹨郧靶‘a(chǎn)權(quán)房售賣者四處散發(fā)銷售廣告單、中介門店大肆張貼銷售小產(chǎn)權(quán)房紅條幅等，小產(chǎn)權(quán)房營(yíng)銷近幾年只是更為隱秘低調(diào)而已。“默認(rèn)還是正常交易，只是動(dòng)作沒(méi)以前那么高調(diào)，不清楚具體哪個(gè)部門在監(jiān)管銷售環(huán)節(jié)。”
所謂“深圳小產(chǎn)權(quán)房門戶網(wǎng)站”、銷售深圳小產(chǎn)權(quán)房的微信群及遍布地鐵口附近的銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介門店隨處可見(jiàn)。
此前，沙井當(dāng)?shù)亟值擂k、規(guī)劃監(jiān)察人員、市場(chǎng)監(jiān)督人員也曾有表示村委統(tǒng)建房、農(nóng)民自建房等不允許外售。但由于當(dāng)?shù)胤课莼径紝儆诖寮w股份公司所有，出租或是售賣收益均屬于村委，主管相關(guān)部門便對(duì)這一市場(chǎng)選擇睜只眼閉只眼。
當(dāng)?shù)囟辔蝗耸扛嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，在2015年“330”新政出臺(tái)，深圳商品房?jī)r(jià)格快速?gòu)?字頭跳至5字頭，當(dāng)?shù)氐男‘a(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格也迅速?gòu)拿科矫浊г寥f(wàn)元;同時(shí)，近年深圳寶安沙井片區(qū)大量工業(yè)企業(yè)搬遷至東莞、惠州等臨深片區(qū)之后，搬遷走的廠區(qū)隨即迅速變身為小產(chǎn)權(quán)房。這些外溢性因素愈發(fā)促進(jìn)了深圳小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的壯大和交易的活躍。
“之前可能主管部門還能通過(guò)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)嚴(yán)格行政管控讓小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)‘降降溫’;2015年之后，這個(gè)市場(chǎng)的勢(shì)頭就不是政府的手能夠管控住的，供需旺支配市場(chǎng)運(yùn)行，想降溫基本不大可能。”當(dāng)?shù)匾患夜I(yè)園的莫姓負(fù)責(zé)人士見(jiàn)證了這四五年間工業(yè)退位居住用地的過(guò)程，有些無(wú)奈地感慨道。
看得見(jiàn)的回報(bào)也驅(qū)使更多人將農(nóng)民自建房裝修用以出租或出售、村委統(tǒng)建樓也由早年的十余層變身為裝修越來(lái)越考究的二三十層高層住宅;公寓、住宅、別墅等匹配不同層次人需求的各類小產(chǎn)權(quán)房也如雨后春筍般涌現(xiàn)。
當(dāng)?shù)囟辔恢薪槿耸拷榻B，業(yè)主過(guò)戶、律師公證，以及村委蓋章，房?jī)r(jià)一次性付清，購(gòu)房者就能拿到《律師見(jiàn)證書(shū)》、《集資建房協(xié)議》、《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，基本沒(méi)有后顧之憂。
更簡(jiǎn)易快捷的交易程序、品質(zhì)上不輸給商品房的居住體驗(yàn)、市場(chǎng)參與方默認(rèn)的交易市場(chǎng)機(jī)制、監(jiān)管環(huán)節(jié)存漏洞，也讓小產(chǎn)權(quán)房二手房購(gòu)買者敢于“接盤(pán)”。
還未拋出的接盤(pán)者們也多會(huì)拿出“買小產(chǎn)權(quán)法不責(zé)眾”、“2000年這里房?jī)r(jià)才3000元，到現(xiàn)在已經(jīng)2萬(wàn)+”的數(shù)據(jù)和故事，一邊居住，一邊等待拋盤(pán)撈金時(shí)機(jī)。
確權(quán)難及反價(jià)毀約風(fēng)險(xiǎn)
龐大的市場(chǎng)能成長(zhǎng)壯大并不意味著小產(chǎn)權(quán)房交易就不存在問(wèn)題。它價(jià)格低的主要原因恰是它存在風(fēng)險(xiǎn)。
早在2007年，住建部就曾發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。這種房屋沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)予以備案，其產(chǎn)權(quán)證也并非真正合法有效，更不具備上市交易的資格。
第一財(cái)經(jīng)記者了解到，所謂的《律師見(jiàn)證書(shū)》這一操作并沒(méi)有律所蓋章背書(shū)，只是律師個(gè)人蓋私章見(jiàn)證。而深圳市司法局早在2009年就明文禁止律師對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做見(jiàn)證。這也意味著交易雙方在律師面前簽訂的系列合同均屬于無(wú)效合同。一旦賣方毀約，買方很難保障自身權(quán)益，多數(shù)只能自認(rèn)倒霉。
在深圳投資小產(chǎn)權(quán)房的群體不少都抱持一種博拆遷賠償?shù)谋└恍膽B(tài)。實(shí)際中，利字面前翻臉不認(rèn)人，投資人竹籃子打水一場(chǎng)空的案例比比皆是。
“購(gòu)買納入舊改/棚改的小產(chǎn)權(quán)房基本可以視為買方在下注賭博：一賭，房屋是否會(huì)拆;二賭，業(yè)主是否毀約反價(jià)。”羅兵告訴第一財(cái)經(jīng)記者，伴隨深圳城市更新進(jìn)程的推進(jìn)步驟加快，納入舊改的房屋村民反悔，和投資方、購(gòu)房者搶房的現(xiàn)象也越來(lái)越多，“當(dāng)然，賭贏了就搖身一變?yōu)榘资弈菢拥膬|萬(wàn)富翁了。”
除了以價(jià)格作為賣點(diǎn)外，小產(chǎn)權(quán)房推銷還有另一大殺手锏：日后有可能轉(zhuǎn)正。
但是實(shí)際中，不少歷史遺留違法建筑申報(bào)和舊改房的申報(bào)者系原村民，即便購(gòu)房者所購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正了，其房產(chǎn)證上也是申報(bào)人的名字，與購(gòu)房者沒(méi)有任何關(guān)系。確權(quán)難引發(fā)各類糾紛，法律不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者行為合法，都會(huì)使購(gòu)買方的資金打水漂。
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的這些風(fēng)險(xiǎn)，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者們并非不了解。相反，大多數(shù)購(gòu)房者都知道該類房屋交易屬于違法行為。
不少購(gòu)買了村委統(tǒng)建樓的購(gòu)房者均向第一財(cái)經(jīng)記者表示，村委統(tǒng)建樓比普通村民自建房有保障;深圳過(guò)半土地屬于像沙井這樣的小產(chǎn)權(quán)房聚集區(qū)，拆起來(lái)難度大，至少數(shù)以萬(wàn)計(jì)人的安置問(wèn)題，政府一時(shí)間難以協(xié)調(diào)。購(gòu)買者們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)普遍選擇無(wú)視。
深圳相關(guān)主管部門近年對(duì)小產(chǎn)權(quán)房也始終保持高壓態(tài)度，嚴(yán)查違建。
相較于東莞、廣州等部分區(qū)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房屬于農(nóng)業(yè)用地/集體用地，主管部門可采取一刀切的方式，出臺(tái)明文，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)買賣，且拆除不賠。深圳的小產(chǎn)權(quán)房由于已全部實(shí)現(xiàn)了集體土地的國(guó)有化，具備轉(zhuǎn)正的基礎(chǔ)條件，處理起來(lái)也要復(fù)雜得多。
正是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房處理起來(lái)棘手，業(yè)內(nèi)也有反復(fù)強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)拆并非唯一出路。對(duì)于合理合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)和費(fèi)用后應(yīng)該給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)，或者政府通過(guò)收購(gòu)等方式將這些小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟(jì)適用房或者回遷房，存量增量應(yīng)區(qū)別對(duì)待。
此前的5月，國(guó)土資源部發(fā)布通知，做好小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)歸屬登記工作。這也令部分業(yè)內(nèi)人士再度聚焦至小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)。但是多位熟悉深圳小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)內(nèi)人士在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際，都有直言，深圳近兩年在處理小產(chǎn)權(quán)房上并未有實(shí)質(zhì)性突破。
“最核心的小產(chǎn)權(quán)房土地確權(quán)登記至今都沒(méi)什么方案拿出來(lái)。”一位深圳規(guī)劃專家人士表示。
深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際也坦言，“小產(chǎn)權(quán)房體量大，涉及面廣，情況復(fù)雜，我們也一直在探索處理歷史遺留違建的方式，想在既能尊重歷史事實(shí)又能厘清法律邊界的基礎(chǔ)上，找到具人性化又合法的解決路徑，但這個(gè)處理起來(lái)的確難度系數(shù)比較高。”
