最近幾家房產巨頭交出了前五月業績答卷。從數據來看，房地產市場總體在逐步降溫，但令人關注的是，房地產企業的分化現象也越來越明顯。

萬科是公認的行業巨頭，但其前五月的業績報表卻差強人意。今年前五個月，萬科累計實現合同銷售面積1795.6萬平方米，合同銷售金額2868.1億元，同比僅增長了16.07%。而且5月單月萬科實現合同銷售面積382.7萬平方米，同比下滑了1.1%。當然，老大就是老大，雖然整體銷售數據不理想，但前五個月萬科合同銷售金額增速高于合同銷售面積增速，表明銷售單價有所提升，據測算，萬科今年的平均銷售單價為15972元，相比2020年全年的平均銷售單價上升了6%左右。

不要小看銷售單價，因為很多排名靠前的房產巨頭雖然體量仍然龐大，但銷售單價卻在滑坡。銷售單價的下降不僅直接影響了企業銷售金額的升降，而且也會影響企業利潤率。

那么在頭部房企中，有沒有亮點呢?還是有的，比如保利地產。最新公告顯示，保利地產今年前五個月實現簽約面積1438.37萬平方米，同比增加36.76%，實現簽約金額2348.98億元，同比增加50.88%。這個增速在頭部房企中是比較高的，僅次于融創72%的增速。實際上，在房地產調控越來越緊的今天，頭部企業銷售業績的增減變化已經能看出行業分化的趨勢，畢竟在房地產這個內卷比較嚴重的市場，就剩這幾個頭部企業在拼爭，你留下的空間他就會頂上去，此消彼長。

而銷售數據的變化也會讓資本市場對上市房企的估值有新的認識。我們用均在A股上市的優質房企萬科與保利做比較。2020年，萬科的合同銷售金額為7041億元，保利為5028億元，保利的合同銷售金額只有萬科的70%。但到今年前五個月，這個比例已經達到了80%。我們再看看兩家房企未來的發展趨勢，萬科新增17個項目，占地面積137.7萬平方米，計容建面286.2萬平方米，權益建面240.7萬平方米;保利地產于近期新增加房地產項目16個，計容建面245.15萬平方米，兩者差不多。但萬科為了這些新項目需要支付的權益價款為204.92億元，保利只需支付149.8億元，由此可見保利的項目土地成本要比萬科低得多。

最后我們比比估值。2020年萬科的銷售收入為4191億元，凈利潤415億元，凈利潤率約10%;保利地產的銷售收入為2432億元，凈利潤289.5億元，凈利潤率約12%。我們再綜合考慮今年以來的業績增長、拿地優劣勢等，保利地產的市值達到萬科的70%到80%應該是一個合理位置。目前萬科市值為3000億元，保利只有區區1568億元，是萬科高估了，還是保利低估了?