實際上，國內有基金公司已經推出了試水的REITs產品，從收益來看，這只基金的年化收益率水平與優秀的純債基金較為類似，另一方面，由于封閉時間長，場內交易存在不同程度的折價，場內交易波動比純債基金要高一些。

在證監會8月份發布試行指引后，9月4日晚間，上交所、深交所雙雙發布公募REITs業務相關配套文件的公開征求意見稿，預計正式產品推出也不遠了。萬億公募REITs(即不動產投資信托基金)大潮越來越近，我們來看看公募基金2015年發行的REITs產品收益如何?

萬億基礎設施REITs

呼之欲出

中國證監會于8月7日發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》，《指引》明確公募REITs采取“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構，80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券。

根據指引，公募REITs通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利;基金管理人主動運營管理基礎設施項目以獲取穩定現金流，并將90%以上合并后基金年度可供分配金額分配給投資者。

9月4日晚間，上交所、深交所雙雙發布公募REITs業務相關配套文件的公開征求意見稿，用以規范交易所基礎設施基金份額發售、上市、交易、收購、信息披露、退市等行為。

近日，中國REITs論壇2020年會召開，上交所總經理蔡建春表示，上交所將會同各方加快推進基礎設施領域公募REITs試點平穩落地，在前期上交所已在研究探索REITs產品的過程中積累了豐富的實踐經驗，為公募REITs試點打下了堅實的基礎。

有機構預測，參考REITs發源地美國市場規模及GDP規模占比推算，中國公募REITs市場規模可達到6萬億人民幣，這一業務將給公募行業開創新天地。

首只REITs運作5年

年化收益5.87%

在此次《指引》推出公募基礎設施領域REITs之前，已有基金公司此前推出過國內首只公募REITs，即2015年7月6日成立的鵬華前海萬科REITs，該產品以深圳前海地區商業地產為基礎資產，面向公眾募集并在深交所掛牌交易。

據招募說明書，鵬華前海萬科REITs封閉期為10年，期滿后轉為上市開放式基金。基金的投資組合比例為：本基金投資于確定的、單一的目標公司股權(萬科前海企業公館)的比例不超過基金資產的50%，投資于固定收益類資產、權益類資產等的比例不低于基金資產的50%。

鵬華前海萬科REITs通過增資方式持有目標公司股權至2023年7月24日，獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間，前海企業公館項目100%的實際或應當取得的除物業管理費收入之外的營業收入。

除了獲得萬科前海企業公館項目收益，股權方面則是逐步退出。招募書顯示，應分別在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳萬科或深圳萬科指定的關聯方轉讓14%、18%、17.5%和0.5%的標公司股權，直至全部股權退出。

業績方面，鵬華前海萬科REITs從2015年7月成立至今，復權單位凈值為1.3508元，年化收益率為5.87%。截至今年二季度末，前海企業公館項目所在的其他資產科目占基金凈值比例已經降至24.17%，而該基金主要的投資以債券投資為主，占凈值比達到135.78%，股票投資占比9.61%。從收益類看，這只基金與純債基金類似。據記者了解，未來公募REITs的產品架構將有可能在此基礎上進行改進。