伴隨復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，北京新房成交復(fù)蘇的同時(shí)，新房入市速度也明顯加快。
券商中國(guó)記者日前根據(jù)北京市住建委公開信息統(tǒng)計(jì)，僅4月30日1天，就有4個(gè)新房項(xiàng)目獲發(fā)預(yù)售證，4月單月共發(fā)證14個(gè)，比去年4月(10個(gè))還要多。而今年前3個(gè)月發(fā)放的預(yù)售證數(shù)量分別為7個(gè)、1個(gè)、3個(gè)。
同時(shí)，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月北京新房成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，其中限競(jìng)房仍是市場(chǎng)成交主力，但隨著供應(yīng)的增加，限競(jìng)房庫(kù)存量仍繼續(xù)增長(zhǎng)。(注：限競(jìng)房是指通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房，在土地出讓時(shí)就提前限定房屋未來的上市銷售價(jià)格。)
接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前是在疫情之下一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施持續(xù)出臺(tái)的情況下、以及相對(duì)寬松的貨幣政策呵護(hù)下出現(xiàn)的一個(gè)樓市的弱復(fù)蘇，因?yàn)槭袌?chǎng)庫(kù)存積壓嚴(yán)重，去化壓力和資金壓力都很大，特別是在限購(gòu)限貸政策目前還保持在一個(gè)非常嚴(yán)格的限制之下，如果政策有風(fēng)吹草動(dòng)，這個(gè)復(fù)蘇很難持續(xù)。
新房入市加速井噴
受疫情影響前期積壓的項(xiàng)目在近期入市步伐加快。
券商中國(guó)記者日前根據(jù)北京市住建委公開信息統(tǒng)計(jì)，僅4月30日1天，就有4個(gè)新房項(xiàng)目獲發(fā)預(yù)售證，4月單月共發(fā)證14個(gè)，比去年4月(10個(gè))還要多。而今年前3個(gè)月發(fā)放的預(yù)售證數(shù)量分別為7個(gè)、1個(gè)、3個(gè)。
券商中國(guó)記者梳理統(tǒng)計(jì)，4月所發(fā)14個(gè)預(yù)售證中，有9個(gè)是限競(jìng)房項(xiàng)目，3個(gè)純商品房，2個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房，限競(jìng)房仍是北京新房市場(chǎng)供應(yīng)主力。這些項(xiàng)目大部分都是老項(xiàng)目后期，純新盤只有不多。從區(qū)域來看，大都在昌平、順義、密云、大興、房山等區(qū)域，個(gè)別位于望京和通州。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，4月北京獲得預(yù)售證的9個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，供應(yīng)房源套數(shù)合計(jì)4453套，供應(yīng)面積合計(jì)47.64萬平方米。
對(duì)于4月新房入市加快的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，去年上半年出讓的土地本來應(yīng)該在今年一季度密集入市的，但是一季度因?yàn)橐咔橛绊憶]有入市，所以不僅4月入市加快了，五六月份更是一個(gè)井噴期。
“據(jù)我了解，現(xiàn)在在北京住建委排隊(duì)、已經(jīng)具備預(yù)售條件、沒有拿到預(yù)售證的大概有30個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)2萬套房子。”張大偉對(duì)券商中國(guó)記者說。
對(duì)于4月取證入市項(xiàng)目近期是否有優(yōu)惠活動(dòng)，券商中國(guó)記者從多個(gè)項(xiàng)目售樓處了解到，部分項(xiàng)目最近有推出特價(jià)房，大部分項(xiàng)目的優(yōu)惠折扣則是根據(jù)客戶的首付比例多少來具體申請(qǐng)的，如對(duì)首套房4成首付能在月底前付清的可以有2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，如果首付比例更多可以再額外申請(qǐng)。另外，還有個(gè)別項(xiàng)目對(duì)于首套房客戶可以做到35%的首付比例。
4月新房成交創(chuàng)年內(nèi)新高
根據(jù)北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月北京新建住宅市場(chǎng)(不含回遷房，剔除共有產(chǎn)權(quán)房，含普通住宅、豪宅、別墅)各區(qū)總成交額173.35億元，環(huán)比上漲53%，同比下跌7%;總成交套數(shù)3118套，比3月增加1216套，超過去年4月成交量，創(chuàng)今年新高;成交均價(jià)49756元/平方米，比3月下降1799元/平方米。
在限競(jìng)房成交市場(chǎng)方面，4月整體成交市場(chǎng)量升價(jià)跌，包括大興金茂悅、金辰府、京投發(fā)展臻御府等69個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目有成交記錄，成交額101.05億元，環(huán)比3月增長(zhǎng)4成;共成交2180套，比3月增加766套，成交套數(shù)超過去年10月和12月的水平，接近今年1月的成交量(2222套)。其中，普宅住宅成交2081套，比3月增加738套，別墅成交99套，比3月增加28套。
價(jià)格方面，限競(jìng)房最新平均成交價(jià)48085元/平方米，比3月減少2483元/平方米。
剛剛過去的“五一”小長(zhǎng)假里，北京不少新房項(xiàng)目的售樓處人頭攢動(dòng)，客戶爆棚。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5日期間，北京新房市場(chǎng)成交量同比去年五一假期(放假4天)增長(zhǎng)4.85倍，成交面積8.7萬平米，同比增長(zhǎng)4.63倍。
貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，與節(jié)前預(yù)期一致，一方面整體市場(chǎng)供應(yīng)量充足，加上房企回款意愿強(qiáng)烈，很多房企在“五一”假期之前已經(jīng)開始籌備打折促銷，供應(yīng)端準(zhǔn)備充足。同時(shí)疫情防控等級(jí)在4月30日起降低，市場(chǎng)信心極大提升，不乏部分抄底心態(tài)，市場(chǎng)升溫，壓抑已久的購(gòu)房需求在“五一”假期集中釋放。但今年“五一”成交套均面積為120平米，為2016年以來的最低值，可見剛需客戶是帶動(dòng)市場(chǎng)快速回暖的主力人群。
市場(chǎng)回暖還是“虛假繁榮”?
近期北京新房成交量大漲是否意味著市場(chǎng)回暖了?這種趨勢(shì)能否持續(xù)?
對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)認(rèn)為，判斷市場(chǎng)的冷暖程度應(yīng)從供、銷、存這三個(gè)數(shù)字去判斷：雖然4月份的成交有回暖，而且比去年同期新房市場(chǎng)的成交量還要好，“五一”期間的成交量也不錯(cuò)，但是成交量不足以去化供應(yīng)量。同時(shí)，這些成交量的提升，在很大層面上是開發(fā)商在價(jià)格上做出讓步的結(jié)果，所以新房市場(chǎng)其實(shí)是分流了一部分二手房市場(chǎng)的客戶。此外，因?yàn)槌掷m(xù)的供過于求，市場(chǎng)的庫(kù)存積壓非常嚴(yán)重，已供應(yīng)沒銷售的庫(kù)存疊加已供地沒上市的潛在庫(kù)存，無論是去化壓力還是資金壓力都很大，而且這種壓力在短時(shí)間內(nèi)很難得到緩解，因?yàn)楸本┑墓┑亓窟€在持續(xù)增加，今年到現(xiàn)在，北京土地出讓金已經(jīng)有900多億了。
“特別是在限購(gòu)限貸政策目前還保持在一個(gè)非常嚴(yán)格的限制之下，我們看到這個(gè)市場(chǎng)面上貌似的這種繁榮，我覺得是虛假繁榮。”郭毅對(duì)券商中國(guó)記者說。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，現(xiàn)在是在疫情之下一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施持續(xù)出臺(tái)的情況下、以及相對(duì)寬松的貨幣政策呵護(hù)下出現(xiàn)的一個(gè)樓市的弱復(fù)蘇，如果政策有風(fēng)吹草動(dòng)，這個(gè)復(fù)蘇就很難持續(xù)下去，因?yàn)楣┙o量還是很大的。
已供限競(jìng)房整體銷售率約50%
盡管在4月的北京限競(jìng)房市場(chǎng)中，有個(gè)別限競(jìng)房開盤熱銷，如金茂北京國(guó)際社區(qū)、中海寰宇時(shí)代兩個(gè)樓盤成交均超過200套，但是從庫(kù)存來看，北京整體限競(jìng)房銷售壓力仍較大。
北京中原數(shù)據(jù)顯示，截止2020年4月底，北京限競(jìng)房上市存量29922套，庫(kù)存量繼續(xù)增長(zhǎng)，大興庫(kù)存套數(shù)依然最高，占比達(dá)到24%，環(huán)比持平，僅東城、西城2區(qū)域沒有限競(jìng)房項(xiàng)目。
由于供應(yīng)房源數(shù)量較多，自2018年6月10日首批限競(jìng)房項(xiàng)目開盤入市至今，將近兩年的時(shí)間里，項(xiàng)目整體去化情況并不理想，雖有部分熱銷案例出現(xiàn)，但滯銷是普遍現(xiàn)象。
因政府在賣地時(shí)就限定了未來商品房的銷售均價(jià)，所以限競(jìng)房售價(jià)通常只是周邊商品房甚至是二手房的70%-80%。郭毅對(duì)券商中國(guó)記者說，但是從已入市的限競(jìng)房銷售情況來看，并未憑借突出的價(jià)格優(yōu)勢(shì)取得壓倒性勝利，一半的購(gòu)房者購(gòu)買了限競(jìng)房，另外一半則仍然選擇了市場(chǎng)化的商品房。
據(jù)郭毅統(tǒng)計(jì)，截止目前，北京一共供應(yīng)了69110套限競(jìng)房，整體銷售率約為50%。當(dāng)前，北京82個(gè)成交限競(jìng)房中有40個(gè)項(xiàng)目銷售過半，其中25個(gè)項(xiàng)目的簽約率超過70%。
低于限價(jià)開盤成普遍現(xiàn)象
除了限競(jìng)房的井噴供應(yīng)外，張大偉認(rèn)為，北京樓市庫(kù)存嚴(yán)重積壓的主要原因還與信貸政策過嚴(yán)有關(guān)。“目前北京新建住宅庫(kù)存中，按照現(xiàn)有的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，大部分限競(jìng)房已是非普通住宅，平均單套簽約金額530萬，基本都得按照首套房40%、二套房80%計(jì)算首付，這使得全北京市場(chǎng)整體陷入去化難的局面。”他說。
由于北京限競(jìng)房供應(yīng)分布明顯扎堆，部分供應(yīng)井噴的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。
券商中國(guó)記者了解到，位于房山區(qū)的中駿·云景臺(tái)，精裝修交付的均價(jià)2.8-2.9萬元/平方米，比該地塊政府限定均價(jià)3.5萬元/平方米低了7000元/平方米;位于大興區(qū)的和悅春風(fēng)，預(yù)售均價(jià)3.5萬元/平方米(含裝修)，而政府限定均價(jià)是4.2萬元/平方米;更有個(gè)別項(xiàng)目目前售價(jià)已經(jīng)較首期開盤時(shí)降了1萬元/平方米，但仍未賣完。
郭毅告訴券商中國(guó)記者，目前在售項(xiàng)目和未來計(jì)劃上市的項(xiàng)目，其價(jià)格低于政府限定價(jià)格是個(gè)普遍現(xiàn)象，有新的新項(xiàng)目開盤價(jià)格卡在成本線，稍微能有一點(diǎn)點(diǎn)盈利空間就往外賣了，很多項(xiàng)目虧著錢也在賣，因?yàn)樵诳梢灶A(yù)見的未來看不到盈利的可能性。
不過，張大偉對(duì)券商中國(guó)記者表示，北京累計(jì)供應(yīng)限競(jìng)房已經(jīng)超過7萬套，而土地到日前一共供應(yīng)了1000萬平米，大約也就是10萬套，限競(jìng)房可以說已經(jīng)過了井噴期，后續(xù)雖然依然有零星土地供應(yīng)，但限競(jìng)房撤退已成定局，這種情況下定價(jià)邏輯也會(huì)出現(xiàn)變化，因?yàn)檫^去是扎堆蜂擁入市，未來這種定價(jià)的互相踩踏效應(yīng)也將減少，對(duì)于市場(chǎng)來說，穩(wěn)定會(huì)為主，如果繼續(xù)降息的話，局部區(qū)域也有可能出現(xiàn)價(jià)格的輕微上行。
北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，在疫情穩(wěn)定之后，北京四月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的回溫，建議房企要搶占窗口期，同時(shí)在現(xiàn)金流上要慎重，在對(duì)待用戶上要寬善，在產(chǎn)品上要?jiǎng)?chuàng)新。(記者 張達(dá))
