以房養老陷騙局 合同被判無效

高女士以房屋作為擔保向王某借款220萬元，并委托對方指定的龍某代理其房屋抵押和出售等事宜。不料，龍某與買房人惡意串通，在高女士不知情下將房屋低價出售。為此，高女士起訴要求確認房屋買賣合同無效。昨天上午，這起備受關注的“以房養老騙局”案在朝陽法院一審落判，法院認定龍某代理高女士與劉女士的房屋買賣合同無效，判決劉女士協助高女士將房屋登記變更至高女士名下。

“以房養老”遇騙局

59歲的高女士為了改善退休生活，經朋友董女士介紹了一種“以房養老”項目：以現有房產證抵押做理財，12個月為期，每月給付房屋價值的3%。高女士被“白拿錢，無風險，項目運作一段時間了，很成功”的宣傳所吸引，遂將自己的一套住房用于投資。

2016年4月15日，高女士被帶至北京市方正公證處，簽訂了借款合同、具有強制執行效力的債權文書公證書、委托書以及公證書等系列法律文件，還交出了房產證和身份證。據高女士說，她當時不知道是在公證處，也不清楚這些文件的法律意義，而廣某某(已被抓)、龍某以及出借人王某都是第一次接觸。

隨后，高女士又去辦理了房產抵押手續。同樣，她自稱對這個行為沒有清楚的認知，只是按照廣某某等人的要求去做的。之后，經由王某操作，轉給高女士銀行賬戶220萬元，并打給了龍某28.76萬元，算作第一個月的利息及手續費，剩余的錢轉賬給董女士做理財投資。此后的兩個多月內，高女士只收到董女士轉賬13萬元，便再無任何消息。

起訴要求合同無效

直到2016年10月，高女士被要求騰房和被索要借款和利息，她才得知劉女士伙同龍某將其房屋辦理了過戶手續，進而取得了新的房產證，而交易價格只有130萬元，嚴重低于當時的市場平均價格。至今，高女士未收到過任何房款。為此，高女士起訴要求法院認定劉女士和龍某等人簽訂《存量房屋買賣合同》無效。

庭審時，劉女士未到庭，其答辯稱，高女士公證委托龍某代辦售房手續合法有效，其取得房屋所有權應受法律保護。龍某則到庭否認串通，稱當初是高女士急需資金，經他介紹與王某簽訂了借款合同并將房屋進行了抵押，承諾一旦無法償還，便委托其出售房屋以償還借款，整個房屋交易都是按照高女士的要求進行的。

買賣雙方惡意串通

經法院查明，龍某作為委托人與劉女士簽訂合同，將房屋以280萬元(其中房屋價值130萬元，家具、裝修以及配套設施150萬元)出賣給對方。劉女士于網簽三個工作日將首付款200萬元支付給高女士。此后，龍某自稱劉女士的親屬，委托中介尋找房屋買家。后劉女士將房屋辦理了抵押登記，登記的抵押權人為李某某。

龍某和劉女士均主張，何某某代劉女士向龍某支付的200萬元系支付涉案房屋的購房款。但法院對此認為，這筆款項在短短21分鐘內通過轉賬依次流經何某某、龍某和王某的銀行賬戶，最后又回到王某的銀行賬戶，而上述幾人的賬戶存在大額、密集資金往來，存在十分密切的經濟利益聯系。整個資金流轉過程作為一個整體，并未發生200萬元款項所有權實質上的轉移。因此，不能確認該200萬元系劉女士向龍某支付的涉案房屋購房款。

劉女士與龍某僅在短暫交易過程中建立信任關系，并委托對方出賣涉案房屋不符合常理。若劉女士是實際買受人，則她與龍某和何某某等人存在惡意串通;若劉女士僅以其名義，由龍某、何某某等人借名買房，則龍某與何某某等人存在惡意串通。總之，龍某以規避實現抵押權法定程序的方式取得出賣涉案房屋的委托代理權，且濫用代理權與買受人惡意串通簽訂房屋買賣合同，損害了高女士的利益，應當認定龍某代理高女士與劉女士就涉案房屋訂立的房屋買賣合同無效，劉女士應當將涉案房屋變更登記回高女士名下。

老人另訴抵押無效

宣判后，高女士連連感謝法官為她保住了房子。昨天，兩名被告均未到庭。

審理此案的法官趙佳表示，若李某某對涉案房屋的抵押權設立合法有效，則其抵押權不因房屋所有權人變更而喪失，其仍可在房屋變更登記至高女士名下后繼續對該房屋享有抵押權。“高女士如果認為抵押權設立有問題，只能另行起訴要求確認抵押權無效。”據悉，高女士已另案起訴。

據了解，2015年以來，北京已有數十位老人遭遇“以房養老”的騙局，不僅失去房產，還背上了巨額債務。為此，司法部出臺新政嚴防此類騙局，北京市司法局和北京公證協會也作出規定，其中包括公證機構不得為借款人辦理擔保性委托公證;為60歲以上老年人辦理賦予強制性執行效力公證或涉及處分不動產的委托公證時，必須由成年子女陪同等。

北京晨報記者 顏斐