今年以來(lái)，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱苗頭，多地出臺(tái)樓市調(diào)控措施。有關(guān)部委進(jìn)行調(diào)研督導(dǎo)、出臺(tái)相關(guān)政策，行政、金融、土地等手段多管齊下遏制樓市過(guò)快上漲勢(shì)頭，傳遞出“房住不炒”底線不容突破的鮮明態(tài)度。同時(shí)，“解決好大城市住房突出問(wèn)題”的路線圖逐漸清晰，各大城市正在行動(dòng)起來(lái)，加大供給，切實(shí)解決好新市民、青年人等群體的住房問(wèn)題。

地方調(diào)控不斷加碼

3月30日深夜，《西安市人民政府辦公廳關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》發(fā)布，核心內(nèi)容是“限售”，新房和二手房均需網(wǎng)簽滿5年方可交易，調(diào)控目標(biāo)直指投資客。

一段時(shí)間以來(lái)，西安樓市出現(xiàn)過(guò)熱苗頭。數(shù)據(jù)顯示，2月份西安新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲7.4%，漲幅居70個(gè)大中城市前列;二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.9%。

成都近期同樣加強(qiáng)了房地產(chǎn)調(diào)控。3月22日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理、深化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、加大住房保障力度等7個(gè)方面提出了16條具體措施。

更能彰顯當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)厲程度的是個(gè)別地方房地產(chǎn)政策“一日游”。3月24日，南昌市發(fā)布了《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，其中有的條款與穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求不符。江西省政府約談南昌市政府，責(zé)令其立即糾正。南昌市在第二天立即收回文件。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部與江西省政府進(jìn)行了視頻會(huì)商，還派出了督導(dǎo)組赴南昌現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。這表明個(gè)別城市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的重要性認(rèn)識(shí)不到位，地方政府應(yīng)進(jìn)一步提高政治站位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

除上述城市，今年以來(lái)，上海、深圳、北京、杭州、無(wú)錫等多個(gè)城市相繼出臺(tái)樓市調(diào)控措施。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策已累計(jì)超百次。

眾多城市調(diào)控不斷升級(jí)的背后是此前熱度持續(xù)攀升的市場(chǎng)行情。去年四季度以來(lái)，深圳、上海、杭州等一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅明顯擴(kuò)大，成都、西安等西部區(qū)域中心城市房?jī)r(jià)也明顯上漲，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量有所增加，并有蔓延趨勢(shì)。

一系列調(diào)控政策及時(shí)出臺(tái)，猶如給市場(chǎng)打了一針“鎮(zhèn)靜劑”，打掉了樓市松綁的傳言，遏制了價(jià)格上漲的預(yù)期。

綜合政策頻頻出臺(tái)

從1月下旬至3月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹相繼赴上海、深圳、北京、杭州、無(wú)錫、成都、西安等城市調(diào)研，要求堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。調(diào)研過(guò)后，相關(guān)熱點(diǎn)城市都迅速出臺(tái)了“打補(bǔ)丁”的調(diào)控政策。

浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)虞曉芬說(shuō)，中央堅(jiān)持“房住不炒”的定位不會(huì)動(dòng)搖，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“三穩(wěn)”的目標(biāo)不會(huì)動(dòng)搖，堅(jiān)持落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任的力度不會(huì)減弱，著力解決新市民住房突出問(wèn)題的決心十分堅(jiān)決，未來(lái)將不斷出臺(tái)政策，確保實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從去年第四季度以來(lái)，一些城市的房?jī)r(jià)上漲，與“經(jīng)營(yíng)貸入樓市”有著密切關(guān)系。為促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，銀行推出低息經(jīng)營(yíng)貸，個(gè)別地方還對(duì)小微企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)貸貼息，使得經(jīng)營(yíng)貸利率甚至低于住房公積金貸款利率。部分經(jīng)營(yíng)貸卻輾轉(zhuǎn)進(jìn)入樓市。

在各地自查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市一段時(shí)間后，有關(guān)主管部門也終于出手。3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布通知，要求防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

信貸被視為樓市的“七寸”。房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。金融政策的審慎，有利于控制房地產(chǎn)這個(gè)當(dāng)前金融系統(tǒng)中“最大的灰犀牛”。

除行政手段、金融手段，土地政策近期也有比較明顯的改變。自然資源部正在推行土地出讓“兩集中”原則，即“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”。據(jù)報(bào)道，實(shí)施“兩集中”原則的包括4個(gè)一線城市和18個(gè)二線城市。

3月31日，北京公布了2021年第一批次商品住宅用地出讓公告，共推出30宗地塊，并公告將于7月和11月進(jìn)行另外兩次土地集中供應(yīng)。近期，陸續(xù)有多個(gè)城市開(kāi)始發(fā)布集中供地信息。

“兩集中”有望在穩(wěn)地價(jià)方面發(fā)揮重要作用。自然資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“兩集中”可以提高市場(chǎng)信息透明度，為市場(chǎng)主體提供更多選擇和機(jī)會(huì)，營(yíng)造更加公開(kāi)透明環(huán)境，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。同時(shí)，集中放量供地可以在社會(huì)上形成更大效應(yīng)，體現(xiàn)出土地供應(yīng)充足。

解決好大城市住房突出問(wèn)題

在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，我國(guó)還將加強(qiáng)對(duì)幾類重點(diǎn)住房的支持。

“大城市房?jī)r(jià)高，租賃市場(chǎng)也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問(wèn)題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)的人員等群體的住房困難問(wèn)題比較突出。解決好大城市住房突出問(wèn)題，要重視解決好這部分群體的住房問(wèn)題。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽說(shuō)。

“要加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。”王蒙徽說(shuō)。

王蒙徽介紹，保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。其中，公租房主要面向城鎮(zhèn)戶籍住房和收入“雙困”家庭，政策性租賃住房主要面向無(wú)房新市民。

在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，加快完善土地、財(cái)稅、金融等支持政策。比如，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等。

同時(shí)，要支持人口凈流入的大城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，供應(yīng)范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴(kuò)大到常住人口。

對(duì)于住房租賃市場(chǎng)，王蒙徽表示，要推動(dòng)出臺(tái)住房租賃條例，加快完善長(zhǎng)租房政策。整頓規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)認(rèn)為，通過(guò)大力發(fā)展包括公租房、政策性租賃住房在內(nèi)的保障性租賃住房，規(guī)范和發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，一方面可緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，另一方面可有效解決大城市新市民，特別是青年人的住房突出問(wèn)題。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，目前熱點(diǎn)城市保障性住房供給很難滿足規(guī)模巨大且快速增長(zhǎng)的新市民住房需求，建議切實(shí)擴(kuò)大和加快新市民的住房供給，大城市尤其是特大和超大城市更需要加大供給力度。