2020年1-11月，公司累計(jì)簽約金額1022.42億元，同比增長10.21%。不出意外，榮盛發(fā)展將順利完成全年1210億元的銷售目標(biāo)。
銷售破千億的房企不在少數(shù)，這樣的銷售數(shù)據(jù)似乎并非亮眼。但是能否將銷售額轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的盈利回饋股東，榮盛發(fā)展遠(yuǎn)勝一眾競爭對手。公司不但保持了增長韌性，而且是穩(wěn)增長基礎(chǔ)上高質(zhì)量發(fā)展。
榮盛發(fā)展高質(zhì)量的增長不但體現(xiàn)在公司穩(wěn)定的毛利率和現(xiàn)金流上，也反映在公司持續(xù)不斷的高分紅上。憑借著公司優(yōu)秀的土地儲(chǔ)備，多元業(yè)務(wù)與大地產(chǎn)板塊的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，偏低的估值水平終將迎來提升。
強(qiáng)大的銷售韌性，為業(yè)績增加確定性
榮盛發(fā)展銷售簡報(bào)顯示，2020年11月，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額173.73億元，同比增長10.03%。而2020年1-11月，公司累計(jì)簽約金額1022.42億元，同比增長10.21%。
年初在疫情影響下，房企銷售受到明顯影響，疫情后房企銷售也呈現(xiàn)分化走勢。部分房企銷售始終難以恢復(fù)而部分房企銷售很快回歸正常水平。截至2020年前11個(gè)月，30余家房企的銷售過了千億。
這其中，銷售增速達(dá)到兩位數(shù)以上的不過一半出頭尚不到六成，部分房企甚至負(fù)增長。在困難面前能夠繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，這顯示了榮盛發(fā)展強(qiáng)大的銷售韌性。
2020年初，榮盛發(fā)展制定了1210億元的銷售目標(biāo)，而在2019年12月，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額225.84億元，同比增長17.51%。這意味著即便今年12月公司簽約銷售沒有任何增長，榮盛發(fā)展都將輕松完成銷售目標(biāo)。而實(shí)際上，公司5月份以來基本上都保持了兩位數(shù)以上的簽約增長。
榮盛發(fā)展的簽約銷售基本上保持著一步一臺(tái)階的穩(wěn)增長態(tài)勢。2017年-2019年公司分別完成簽約金額679億元、1015.63億元和1153.56億元，2020年簽約增長也已經(jīng)基本落定。簽約銷售是房企營收的前提。因此，穩(wěn)定的簽約增長使榮盛發(fā)展最重要的一件事：業(yè)績增長，而且是確定性增長。
而回溯歷史不難發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展確定性增長是有跡可循的。自2007年上市以來公司基本上都保持了正增長，尤其是2016年以來，公司盈利增長呈現(xiàn)加速之勢。2016年公司收入為306.22億元，歸母凈利潤41.48億元。2019年公司營收709.12億元，歸母凈利潤91.2億元，營收和凈利潤雙雙實(shí)現(xiàn)翻倍增長。
雖然2020年前三季度榮盛發(fā)展44.05億元的歸母凈利潤，看似下降近10%，但實(shí)際上房企有4季度結(jié)算的傳統(tǒng)。僅以最近3年為例，公司2017年-2019年4季度的歸母凈利潤分別為29.7億元、38.26億元和42.33億元，基本占到了全年盈利的一半左右。因此，有理由相信在4季度集中結(jié)算后，榮盛發(fā)展將重回正增長。
僅僅是利潤增長并不能說明一切，利潤的含金量更為重要。榮盛發(fā)展的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額已經(jīng)連續(xù)3年為正，且銷售回款保持穩(wěn)定增長。公司持續(xù)擴(kuò)大的分紅也正在持續(xù)不斷的回報(bào)長線機(jī)構(gòu)投資者。
利潤含金量十足，自我造血能力強(qiáng)
在A股上市房企中，與榮盛發(fā)展2019年近百億盈利相差不大的那些房企，其銷售簽約規(guī)模均遠(yuǎn)高于榮盛發(fā)展。部分房企引入大量少數(shù)股東和聯(lián)營合營企業(yè)，從而使簽約銷售轉(zhuǎn)化為營收的確定性下降。
榮盛發(fā)展基本不存在上述情況，這樣才使得公司簽約轉(zhuǎn)化為收入的確定性更加真實(shí)。而且少數(shù)股東、聯(lián)營合營企業(yè)一向是明股實(shí)債的溫床，榮盛發(fā)展則少了表外不確定性方面的擔(dān)憂。
不僅僅是簽約轉(zhuǎn)化率高，榮盛發(fā)展盈利含金量同樣毫不遜色。截至2019年，公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為22.74億元、175.12億元和21.2億元，連續(xù)3年保持為正，這在上市規(guī)模房企尤其是民營房企中并不多見。
房企的資金來源以對外借債為主，自身造血能力相對不足。榮盛發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)獲得正流入，能夠?qū)崿F(xiàn)自我造血能力，從而減少對外部融資的依賴。
銷售回款的連續(xù)增加是經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)為正的基礎(chǔ)。2017年-2019年榮盛發(fā)展簽約回款額分別為612億元、815億元和860億元。良好的銷售回款和融資，使得公司的現(xiàn)金流狀況極大改善。
充盈的現(xiàn)金流為榮盛發(fā)展的持續(xù)分紅增加了更為厚重的砝碼。自2007年上市以來，榮盛發(fā)展堅(jiān)持每一年都現(xiàn)金分紅，尤其是2015年以來公司加大分紅力度。截至目前公司累計(jì)現(xiàn)金分紅超過百億。
股息率超過7%，市盈率3倍出頭，業(yè)內(nèi)獨(dú)一家
以目前的股價(jià)計(jì)算，榮盛發(fā)展的股息率超過7%，上市房企中能夠達(dá)到這一股息率之上的公司屈指可數(shù)。并且榮盛發(fā)展3倍出頭的市盈率在上市規(guī)模房企中同樣罕見。可以說，同時(shí)具備高股息率和超低市盈率的A股上市規(guī)模房企，獨(dú)榮盛發(fā)展一家。
即使將目光放眼至整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，在港上市的內(nèi)房股中，千億房企同時(shí)具備7%以上的股息率和3倍出頭市盈率的房企同樣沒有。
不僅與同行相比，榮盛發(fā)展有此兩大優(yōu)勢。與自身相比，榮盛發(fā)展的市盈率同樣跌至歷史新低，在確定性的業(yè)績增長下，具備超低市盈率和較高股息率的榮盛發(fā)展，對價(jià)值投資者而言，明顯具備較強(qiáng)的吸引力。
7%的股息率和僅僅3倍出頭的市盈率意味著什么?低市盈率和高股息率一向是價(jià)值投資者追求的投資策略，巴菲特曾言，如果我挑選的股票中有超過25倍市盈率的，我一定會(huì)拋棄。
如果考慮到簽約銷售是未來營收的基礎(chǔ)，那么榮盛發(fā)展的前瞻市盈率和可預(yù)期的分紅將為投資者提供更加厚重的安全墊。因此，選擇低估且具備可持續(xù)增長的榮盛發(fā)展，必然會(huì)獲得更大的增長潛力。
土地儲(chǔ)備“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”，為未來業(yè)績夯實(shí)基礎(chǔ)
融創(chuàng)孫宏斌曾直言，投資最重要的一條原則是，千萬不要拿錯(cuò)了地。因此，規(guī)模合理、質(zhì)地優(yōu)良的土地儲(chǔ)備將決定房企未來的發(fā)展。在鞏固環(huán)京優(yōu)勢的同時(shí)，榮盛發(fā)展全國化布局采取“精準(zhǔn)打擊”，成為公司業(yè)績穩(wěn)定的壓艙石。
拿地價(jià)格與銷售價(jià)格之間的“剪刀差”是房企盈利的基礎(chǔ)。2017年-2019年榮盛發(fā)展新增規(guī)劃建筑面積1272.31萬平米、760.53萬平米和979.34萬平米，每平米平均樓面價(jià)2629元、2293元和3084元。
2017年-2019年榮盛發(fā)展每平米簽約銷售均價(jià)都超過了一萬元，2020年前11個(gè)月簽約均價(jià)已經(jīng)穩(wěn)步增長至接近1.1萬元。相對低廉的土地成本和較為理想的銷售價(jià)格之間有充分的“緩沖區(qū)”，這是榮盛發(fā)展能夠基本保持30%以上毛利率的基礎(chǔ)。
之所以能夠獲得穩(wěn)定的盈利基礎(chǔ)，是因?yàn)闃s盛發(fā)展的土地儲(chǔ)備并非無序發(fā)展。2018年榮盛發(fā)展首次在年報(bào)中公布公司已基本形成了“兩橫、兩縱、三集群”的項(xiàng)目布局。
具體來說，“兩橫”是指沿著長江及隴海鐵路沿線的布局，“兩縱”是以京滬、京廣鐵路沿線的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，穩(wěn)步拓展“長三角城市群”、“珠三角城市群”周邊城市的布局。
2020年上半年新增規(guī)劃建筑面積467.43萬平方米，購地金額208.17億元。由于公司加大了對重慶、合肥和成都等二線城市的拿地力度，土地均價(jià)有所上升，均價(jià)為4454元/平方米，漲幅控制在合理范圍之內(nèi)。
截至2020年上半年，榮盛發(fā)展的土地儲(chǔ)備建筑面積為4036萬平方米，基本可以滿足公司3年左右約10%的復(fù)合增長。
榮盛發(fā)展的土地儲(chǔ)備以二三線城市為主，其中以天津、沈陽和重慶等地為主的二線城市土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積為1157.3萬平方米，占比接近三成。
如果說早前市場擔(dān)憂公司區(qū)域布局戰(zhàn)略不明確，且公司業(yè)績或因河北區(qū)域占比過高受限購影響而有悲觀預(yù)期的話，那么自2016年環(huán)京限購以來榮盛發(fā)展的增速不但沒有受到影響反而繼續(xù)穩(wěn)步向前，已經(jīng)將市場的擔(dān)憂打破。
尤其在疫情不利影響下，榮盛發(fā)展仍然取得了較年初預(yù)期更為理想的增長。此時(shí)簽約銷售能獲得兩位數(shù)以上的增長，未來會(huì)更具潛力。這樣的房企無疑是優(yōu)秀的代表，榮盛發(fā)展便是其中之一。
而且，在歷史最低市盈率和超高股息率雙重加持下，榮盛發(fā)展較其它房企具有更厚的安全墊，低估值公司終究將迎來春天。
