恒大打折促銷并不算什么新聞。以前，恒大每年都會打折促銷。只不過，這次打折力度之大實屬罕見。回顧以往的恒大的折扣力度，對外公開的最大折扣力度也是75折，只有通過內(nèi)部關(guān)系才能拿到更低折扣力度的房源。而這次對外直接以報價7折優(yōu)惠創(chuàng)下歷史最高折扣力度記錄。而且，在此基礎(chǔ)上還能進一步優(yōu)惠。
根據(jù)這次恒大的整體折扣力度，如果在原有7折基礎(chǔ)上再額外享受最高88折的優(yōu)惠力度，那就等于最高能享受6折左右的優(yōu)惠。
這樣的折扣力度實屬罕見，即使是以前的各種促銷地產(chǎn)商活動也是絕無僅有的。像恒大這樣的房地產(chǎn)巨頭都開始瘋狂降價了，房價是不是要跌了呢?
對此，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進解釋稱，對于恒大此次創(chuàng)紀(jì)錄的打折銷售，需要從三方面考慮。
此次從恒大的營銷策略來說，有三個方面內(nèi)容。
第一、對于銷售目標(biāo)依然抓得很緊，尤其是月度銷售1000億的規(guī)模，其實也說明依然希望做大銷售規(guī)模。這個目標(biāo)過去應(yīng)該說沒有房企實現(xiàn)過，所以恒大此類銷售若是成功，也客觀上實現(xiàn)了突破。對于“月銷千億”的目標(biāo)，值得期待。
第二、此次銷售提出了全國樓盤7折的優(yōu)惠。若是對比今年一季度疫情期間恒大的營銷策略，當(dāng)時最多也是位于了75折的優(yōu)惠，所以這說明恒大在折扣力度上進一步放大，充分說明降價去庫存的導(dǎo)向。
第三、各類優(yōu)惠活動不斷，比如說網(wǎng)上認(rèn)購抵扣房款、額外折扣、特價房源、免收物業(yè)費等，其實都有助于實現(xiàn)更大的客戶關(guān)注，進而形成較大的市場影響力。
根據(jù)中梁地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，恒大的債務(wù)比重非常之大。今年受疫情影響，一季度全行業(yè)沉寂，銷售情況并不理想，資金回籠速度有待提高。
最重要的一點是，恒大在明年，至少將有1.1萬億的到期債務(wù)。
根據(jù)恒大2019年年報數(shù)據(jù)顯示，2019年12月31日，未來1年內(nèi)到期需要支付的金額為1.1萬多元。而且，未來5年總計需要支付的金額高達(dá)1.6萬億。
這意味著，恒大需要盡快優(yōu)化自己的現(xiàn)金流，及時消除剛性兌付壓力。這也就能解釋為什么恒大這次不遺余力的加速去庫存，回籠資金。
那么，恒大的此次放血大促銷是否會帶動其他房地產(chǎn)商跟風(fēng)降價銷售呢?這個答案恐怕會令廣大吃瓜群眾失望。在廣大吃瓜群眾看來，當(dāng)然都希望房價盡快下跌，自己能夠借勢買房。然而，理想是美好的，現(xiàn)實是殘酷的。
根據(jù)保利投顧研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)住宅用地成交量雖然有所下降，但價格卻沒有什么松動。
可以看到，疫情對于價格的影響程度極其有限，甚至可以說疫情對于房地產(chǎn)價格幾乎沒有影響。
那么，國內(nèi)房價堅挺的理由是什么呢?這就需要結(jié)合國內(nèi)的金融系統(tǒng)來討論。
眾所周知，房地產(chǎn)與金融體系的捆綁關(guān)系十分密切。有很多資本通過各種名目流通房地產(chǎn)行業(yè)。
8月16日，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席、黨委書記，中國人民銀行黨委書記、副行長郭樹清在《求是》雜志上發(fā)表題為《堅定不移打好防范化解金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)》的文章，郭樹清在文中提到房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險：“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’。近年來，各地區(qū)各部門根據(jù)‘房住不炒’和‘一城一策’精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。”
言下之意是，過去很長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)金融化情況很嚴(yán)重。
由于房地產(chǎn)金融化導(dǎo)致金融體系內(nèi)部抵押資產(chǎn)規(guī)模膨脹，金融體系的安全與房價變化直接掛鉤。這就等于是房價綁架了整個金融體系，如果房價下跌過多就會導(dǎo)致整個金融體系發(fā)生系統(tǒng)性危機。
而系統(tǒng)性危機一旦爆發(fā)，就會引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，整個經(jīng)濟將受到巨大沖擊。所以，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險是經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的前提。
所以，為了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，無論怎么樣，房價也不能大跌。
此外，國內(nèi)很多地方政府依舊對于土地財政十分依賴。在經(jīng)濟依舊依靠財政投資托底的情況下，圍繞土地的地方財政模式不可能發(fā)生重大變化。自然，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控也會加大力度。
當(dāng)然，這并不意味著對于房地產(chǎn)的調(diào)控將放松。事實上，對于房地產(chǎn)的調(diào)控正在收緊。
據(jù)《經(jīng)濟參考報》8月28日報道，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)商有“三條紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
而且，房地產(chǎn)企業(yè)被分為四檔進行管理：若上述三項指標(biāo)全部“踩線”，有息負(fù)債不得增加;若指標(biāo)中兩項“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;若只有一項“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%;若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。
今年8月底，12家試點房企被住建部和央行請到北京喝茶聊天。這12家房地產(chǎn)企業(yè)分別是：碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。
從官方調(diào)控的態(tài)度看，對于房價的走勢，官方希望是不漲也不跌，就橫在那，等到經(jīng)濟復(fù)蘇后，自內(nèi)向外逐步填補原先房地產(chǎn)金融化所形成的泡沫，繼而實現(xiàn)軟著陸。
綜上，恒大此次瘋狂打折促銷，更多的是因為企業(yè)個體原因，不具備行業(yè)代表性。當(dāng)然，這次政策的變動將帶動一批房地產(chǎn)商強制貫徹政策，從而被迫在短期內(nèi)加快去庫存。而在這輪去庫存中，由于時間有限，降價現(xiàn)象的出現(xiàn)并不奇怪。但這僅僅是短期現(xiàn)象，不具備長期效應(yīng)。未來的房價還是將在可控范圍內(nèi)，小幅波動。
