作 者丨唐韶葵,黃俊鈞

編 輯丨張偉賢

圖 源丨圖蟲

(相關資料圖)

“千人搖”、高社保積分、代持黃牛、結婚黃牛...... 一個市區豪宅最后105套房源的認籌，以認籌人數遠超預期而攪動上海樓市一池春水。

5月12日-5月16日上午，位于上海徐匯濱江板塊的云錦東方啟動歷時4天半的認籌流程，最終迎來上千名符合條件的認籌客戶遞交材料，具體有多少幸運兒可以入圍則要看6月初的審核結果。

一開始，項目開發商上海東航置業有限公司（簡稱“東航置業”）為了將投資客擋在門外，對于購房人資料審核極盡嚴苛。比如，首套房客戶需凍資900萬，二套房客戶需凍資（指定銀行）2900萬，另外還要500萬認籌金、征信證明、12個月流水單等，想不到來認籌的人數仍然遠超市場預期。據現場工作人員粗略統計，4天半進場認籌的客戶可能有1000組左右，遠遠超出相關部門規定的認籌比。

5月16日中午12點過后，項目截止認籌，但現場圍欄外，仍然站滿久久不愿散去人群，他們當中有等進去遞交認籌材料的客戶的親朋好友、也有試圖“撿漏”客戶的中介人員。

云錦東方未售先火，在于一二手倒掛嚴重。該盤最后一批房源均價15萬元/平方米。貝殼找房顯示，云錦東方4月剛成交一套二手房，單價約為24萬元/平方米。一二手價差在9萬元/平方米左右。換言之，以即將發售的最小戶型房源來看，一套約為177平方米的房源， 一二手倒掛大約在1700萬元、1800萬元左右。

在上海，一二手倒掛如此嚴重的樓盤，除了云錦東方，還有香港置地“啟元”、新鴻基濱江凱旋門。

原本以為自己有機會入圍的王子淇（化名），在云錦東方“打新”中經歷了心情的跌宕起伏，最后也只能放平心態，“如果不入圍，我就去看看綠城外灘蘭庭”。

一二手價格倒掛過于懸殊，驅使客戶“搶房”，是樓市當中的極端案例。同策研究院研究總監宋紅衛認為，這恰恰是熱點城市樓市最后的底牌，也是維持市場熱度的手段。他指出，這背后是購房人尋找房子的“投資屬性”，而并非樓市分化。從當前這些倒掛盤來看，最重要的是資產升值保值的金融屬性。在巨大的收益引導下，不少有條件的購房人賣掉手中的一套房子，騰出房票“打新”，二手房降價、新房認籌中高積分、高社保以及黃牛現象等等，也就不足為奇。

王子淇“打新”

王子淇是上海豪宅市場中的剛需“打新人”：開設計公司打拼半生，積攢下一定財富，追求高質量生活。況且，到了她這一年齡段的購房人，社保積分也進入高分圈層。正所謂“有錢有房票”，王子淇是上海高端盤的精準客群。無奈的是，上海的王子淇們不少，“打新”周期持續了幾年。

近兩年上海新盤迭出，2023年上半年還沒有過完就要迎來第五批新盤上市，且每批次供應穩定，約在6000—7000套。眼看樓市進入調整周期，新房價格合適，高端產品越做越好，王子淇也加入到“打新”行列中。云錦東方，只是王子淇“打新”路上其中一個目標。

“我也算是見證了歷史。”王子淇在交完認籌材料第二天，對記者說起自己的經歷仍然百感交集。

一方面，作為“打新”選手，她此前已經兩度遇挫，要么認籌入圍沒選到心儀的房源，要么沒有搖到號；但這次認籌便給其帶來巨大沖擊，她已預感到自己高達95分的社保積分，很難入圍；云錦東方這一次認籌，王子淇“一日看盡長安花”，見證這一超級紅盤的認籌百態，種種情緒涌上心頭。這一次，王子淇直言自己又將落空。

在5月底剛剛結束的綠城百合園的選房中，王子淇鎩羽而歸。彼時她中簽了比較靠前的號碼，本以為勝券在握。但就在她進場選房之前，她前面的“選手”把她所看中戶型的最后一套房子買走了。王子淇沒有多想，又參與到云錦東方的認籌來。

從開始認籌到真正結束（不包括補辦征信證明的時間），王子淇大概花費4個小時左右。王子淇回憶到，云錦東方從認籌第一天開始就不斷出現小插曲。5月12號，即認籌的第一天下午，該樓盤小程序就被客戶擠爆，顯示后面三天半的號全都約滿。而由于相關資料沒有辦法保存，即使隨后該樓盤繼續放號，也可能因為重新上傳資料而錯過約號的名額。有部分已完成凍資的客戶，發現約不到號，很著急，便聯系房管局投訴，強烈要求樓盤能夠繼續放號。最終，在5月14日開始的兩天半時間里，云錦東方的認籌人數暴增，總人數預估在千人左右。

實際上，第一天，云錦東方僅認籌成功30組，第二天50組。5月14日開始，項目放開了預約號，認籌人數暴增，毫無懸念觸發積分，且五年限售。這讓原本就有90多分的王子淇們感到了失落。

認籌人數暴增背后，是黃牛的無孔不入。

王子淇當天從車庫出來就被一名中年男人搭訕了，對方詢問她是否需要墊資。她發現，外面等待的人群中80%都是中介或局外人，而在排隊進場過程中，王子淇無意中看到前面的男士手機群聊名稱為 “代持操作群”，而她后面一名男士，則由兩名年輕女性陪著，那名男士不停地詢問其中一名年輕女性，諸如“人還沒到？”“是這個長頭發的嗎？”這樣的問題。

王子淇懷疑這是 “一日夫妻”。觀察發現，這對“一日夫妻”理應辦理過結婚手續，但是雙方似乎完全不認識，從男方的提問來看，他連女方的樣貌都并不熟悉。

王子淇認為，認籌人數暴增，將大幅降低中簽率，從這一角度看，黃牛要做成一單也很難。據其分析，云錦東方一共有40套平層洋房，65套別墅，80%以上“打新”人都瞄準平層洋房，因為別墅還要加1500萬的裝修包。也就是說一個別墅的成本預算要到7500萬左右，甚至一個億，能有這樣充沛資金的人畢竟是少數。

“大家基本上都是沖著平層的倒掛來的，因為平層是裝修好的，直接就可以轉手掙到兩三千萬。而別墅的市場接盤能力不如平層，所以如果入圍了還要看搖號結果，你的號不在前五十號或者六十號，其實是買不到平層的。”王子淇這么一想，心情也從一開始的些許興奮跌入沮喪與不甘中。

“‘打新’這條路不好走。”王子淇總結，一般打新成功的周期都在一年半到兩年左右。有很多人把舊房打折賣掉，租房“打新”。“打新”成功第一個需要社保分數足夠入圍；第二個需要運氣，搖中的號足夠靠前；第三個則是選擇的戶型也適合自己的預算和預期。

一日看盡長安花

從現場客戶反饋的情況及記者觀察來看，前來認籌的大部分是真實購房客戶。5月16日中午，一名剛交完材料出來的購房人對記者說，自己是剛需置換，此前賣掉了兩套房，湊了2900萬凍資，認籌前一天晚上還臨時借了500萬交認籌金。然而，與王子淇一樣，他的社保積分也還差一點到滿分。現場也有中介上前搭訕他，稱中簽結果出來后，會有房源放出來的。

如果中介所言不虛，那么黃牛鉆了政策漏洞。王子淇了解到，如果想通過中介聯系到一個擁有滿分社保積分的人，以“結婚”的方式購房，需要付出兩三百萬元的代價。這包括社保積分提供人、社保積分提供人的中介以及買房者的中介三方的報酬，人均可以拿到七八十萬左右。

至于具體成交一筆能賺到多少錢，需要看具體的樓盤。如前所述，黃牛的成功率并不高。因為要想認購，不但要滿足社保積分要求，而且要搖號號碼靠前，才能選到合適房源，并且最終購房人實際買下了這套房源才算完成一筆交易。對于黃牛來說，這就像博彩一樣。

值得一提的是，多個熱點城市此前已經規定夫妻雙方離婚析產之后，需要等待一定時限才重新擁有購房資格，比如深圳、上海均出臺了相關限購規定。但對于結婚買房，目前各地并無政策限制。 換言之，只要其他條件符合，兩人前一天結婚，第二天便可以去買房。這樣的做法并不違規。對于項目方來說，目前政策上也不能完全填補這一漏洞。

認籌現場的黃牛來自于哪里？一般而言，以項目所在板塊的大中介機構人員居多。對于他們來說，接觸到有實力的客戶，順便推銷手中的其他項目，相當于開辟了中介的第二戰場。

“中介、黃牛們通過視頻號、小紅書等自媒體賬號，給云錦東方打廣告、帶節奏，其實都是為了給自己引流，開發商自身實際并不需要廣告，也不會支付廣告費。”據現場一名直播人士透露，能中簽并買到房源的客戶少之又少，所以中介大都想通過引流把他們介紹到自己負責的項目上，為自己代理的樓盤招攬客戶。

資本的逐利性在云錦東方此次認籌當中體現得淋漓盡致。云錦東方一手均價可以算是上海新房價格的天花板，但相對于二手房價差，仍然形成巨大反差。

與另一滿分盤世紀前灘天域相比，云錦東方年底交付，而世紀前灘天域要2026年才交付，相比之下，有投資需求的客戶不愿把“戰線“拉太長，更青睞于套現周期短的準現房產品。

從這一角度看，上海的高端住宅市場分化已經非常明顯了。外界猶如一日看盡長安花，買房-升值-套現這條產業鏈上的人間百態也暴露無遺。云錦東方分別在2013年、2022年、2023年三個時間節點開售，經歷了上海樓市觸發積分制、房價上漲等發展階段，受關注程度越來越高。

上海中原市場分析師盧文曦指出， 個別樓盤的認籌火爆僅為個案，整體“大盤”仍然不景氣。上海樓市正經歷一個分化，就是從原先小戶型定價高到現在大戶型定價會比小戶型還要高。因為現在置業的難度越來越大，大部分購房人還是想一步到位買大戶型；圈層分化之下，市區購買力逐漸上升，房源定價也趨高，大戶型受追捧程度越來越高。從這一角度也能解釋云錦東方這樣的改善置換高端項目的熱度從何而來。

SFC

本期編輯 劉雪瑩 實習生 向添雨

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