“三道紅線”滿月：房企急降杠桿 債轉股成趨勢
重點房地產企業資金監測和融資管理規則(以下簡稱“新規”)，讓房企不得不降杠桿。
9月25日，萬科(000002.SZ)董事會主席郁亮在媒體交流會上對新規表達了看法：“房企都站在同一起跑線，之前的優勢都歸零。”
8月20日，萬科和其余11家房企參與了住建部和央行在北京召開的座談會。
時代周報記者多方了解，在這場座談會之后，新規在今年9月已先從這12家房企試點。
監管層給予約3年時間，12家試點房企要完成降負債的目標，還要每月上報整體負債情況。
據房企人士透露，新規涉及的內容不僅是盛傳的“三條紅線”，除了要求剔除預收款后的資產負債率不得高于70%、凈負債率不得高于100%、現金短債比不小于1倍之外，還要上交表內外融資、權益口徑銷售金額等。
9月14日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，重點房地產企業的資金監測和融資管理規則前后醞釀了將近兩年時間。下一步，將會同住建部以及其他的相關管理部門，跟蹤評估執行情況，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。
與新規賽跑
30天內，房企債券融資規模明顯收縮。
貝殼研究院數據顯示，按發行日期來看，8月20日—9月20日房企境內外融資規模約992.7億元，比前一個月同期減少24.6%，規模收縮約1/4。
另據中信證券研報顯示，盡管8月30個大中城市的商品房成交量維持在相對高位，但從100個大中城市的土地成交數據看，土地成交明顯遇冷，截至8月末，已明顯低于2019年同期水平。
新規也給了試點外房企融資窗口期，但利率較高。
比如，鑫苑置業在9月21日的1筆3億美元票據，利率14.5%;當代置業9月1日2筆1億美元票據利率最高為11.95%;同樣匯景控股增發的2500萬美元票據利率達到12.5%。
9月25日，某中等規模房企財務人士對時代周報記者表示，隨著新規的逐步推行，資金以后會流向更為穩健更為健康的房企，而負債高、杠桿高的房企融資會受到限制，這也是部分房企目前搶在窗口期發債置換債務的原因。
“三條紅線會是長期趨勢。”9月25日，三盛集團總裁馮勁義向時代周報記者表示，公司會抓住窗口期盡快融資引進戰略合作，但不會盲從規模，也不會對房地產融資和調控的放松抱任何幻想。
事實上，近期多家房企用引入戰略投資者、上市拆分、出售資產等方式來降杠桿。
9月，新規試點的房企中，中海地產、華僑城就宣布轉讓項目公司的股權或債權。
國泰君安證券研報表示，及時出售低效股權、剝離不良資產，可助力房企回籠資金、實現業務轉型。
國泰君安表示，尤其是經營不善或處于虧損狀態的項目，對市場而言可能恰恰是投資機遇，存在逆轉為優質資產的潛力。
9月28日，某房企融資部負責人對時代周報記者判斷，融資成本較高的房企，未來可能面臨成本增加的問題，所以降杠桿仍會是眼下的首要工作，“多賣房，少拿地，放慢速度。”
全口徑統計負債
近日，多家新規試點房企相關人士對時代周報記者表示，監管層8月20日在會上釋放了要建立房企全口徑融資體系的要求，目的就是為全方位了解房企負債情況，并以此客觀設定降負債的要求。
近期多位房企人士告訴時代周報記者，目前得到的消息是，新規主要針對12家房企進行試點，明年將會逐步覆蓋更多房企，但短期內不會推廣到全行業。
“以往監管層多數是對表內融資、信貸等對房企采取一定手段，但房企表外的隱形債務還有很多。”某房企人士對時代周報記者表示，有些房企把永續債計入權益，粉飾凈負債率指標，而按照全口徑來統計融資就會比較真實客觀。
按該人士介紹，常見的表外融資有非并表項目，體現在報表中是計入長期股權投資;計入其他流動負債中的短融、超短融等一年內到期的債券等;還有永續債、優先股、ABS等。
各家房企的真實負債情況將按照踩線條數不同，被分為“紅、橙、黃、綠”四檔進行管理。
與萬科一起作為首批試點的房企有中國恒大(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)、融創中國(01918.HK)、綠地控股(600606.SH)、新城控股(601155.SH)、保利地產(600048.SH)、中海地產(00688.HK)、華潤置地(01109.HK)、中梁控股(02772.HK)、陽光城(000671.SZ)和華僑城(000069.SZ)。
按照華創證券以及申萬宏源研究等機構整理的數據，恒大、融創、綠地處紅色檔;陽光城、中梁控股處橙色檔;碧桂園、萬科、新城控股處黃色檔;華僑城、中海、保利、華潤并未踩線處于綠色檔。
每降一檔，企業有息負債規模增速閾值的上限增長5%，即橙色檔、黃色檔和綠色檔的有息負債增速分別不超過5%、10%、15%。
時代周報記者了解到，對于目前處在紅色檔房企，監管部門要求其每年要實現降檔。
近日，多位與會房企相關人士也對時代周報記者透露，會按照要求將真實的規模上報以換取更大的降負債空間。
“監管層態度比較堅決。”一位千億級房企人士向時代周報記者透露，有試點房企希望將地產以外多元化業務部分的負債，從有息負債管理中剔除，但監管部門的反饋是“遵循會計準則”。
債轉股成趨勢
種種跡象表明，房企融資將向債務轉股權的方向發展。
馮勁義對時代周報記者表示，“三道紅線”可以從債權和股權角度理解，新規希望房企少借債、增加股東權益。
“監管是穿透式的，無論房企做多少層架構或者明股實債的方式借債，都會被識別。”郁亮認為，房企要進行實打實調整，萬科正在加強財經紀律方面的管理，包括財務紀律和投資紀律等。
9月25日，中信資本某不具名執行董事對時代周報記者稱，新規是為了避免房企負債過度增長，因此傳統的非標債權融資將迎來重大挑戰。債權投資一般1―2年就要退出，但是股權投資的周期更長，未來趨勢就是擁抱真股權投資。
國泰君安證券研報表示，股權融資不會帶來有息負債的增加，同時增厚權益，對企業負債水平的改善顯著。
9月18日，國安信銀投資合伙人馬寧在某論壇上指出，房企拓寬股權融資模式是根本性解決房地產融資結構的措施。
在馬寧看來，房企股權融資拓新方向一是REITs(房地產投資信托基金);二是過去的房地產股權信托轉向優先結構信托和可轉股信托;三是房地產私募股權基金。
“不過債轉股的融資趨勢，也需要過渡期。”上述中信資本執行董事表示。
