多位銀行業(yè)務(wù)人士認為，疫情影響下以固定資產(chǎn)抵押貸款的中小微企業(yè)運營困難、斷貸風(fēng)險加劇，房地產(chǎn)市場不確定上升，銀行為緩解自身壓力、控制風(fēng)險，加快了對房產(chǎn)等抵債地產(chǎn)的處置力度和速度。
抵債資產(chǎn)加速出清的同時，拍賣房產(chǎn)交易后問題頻發(fā)。分析人士指出，大多拍賣的房產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)糾紛、租賃、抵押貸款等問題，對于普通購房者來說不可控風(fēng)險太高，甄別難度大，參與競拍應(yīng)更加審慎。
抵債房產(chǎn)處置提速
近來，各地銀行抵債房產(chǎn)處置加速。
據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)公告顯示，僅9月11日至今重慶農(nóng)商銀行就掛牌近20項房產(chǎn)拍賣項目，其中多為抵債資產(chǎn)。哈爾濱銀行于9月11日在大連產(chǎn)權(quán)交易所連發(fā)5份抵債資產(chǎn)處置公告。
《中國經(jīng)營報》記者從各地產(chǎn)權(quán)交易所公告初步統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，僅9月份以來就有十余家銀行發(fā)布抵押房產(chǎn)或土地的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告，其中多為地方銀行及股份制銀行地方分支行。
此外，下半年以來農(nóng)商銀行、農(nóng)信社等地方金融機構(gòu)抵債資產(chǎn)拍賣處置愈加密集。據(jù)公開信息初步統(tǒng)計，7月份以來，有20余家銀行發(fā)布抵債資產(chǎn)拍賣公告或拍賣招標(biāo)公告，涉及資產(chǎn)包也以住宅、商鋪、辦公等房產(chǎn)為主。
如廣東連州農(nóng)商銀行近日發(fā)布公告稱，將于10月9日至10月10日在淘寶資產(chǎn)競價網(wǎng)絡(luò)平臺上對包括商鋪、寫字樓、住宅共133處抵債資產(chǎn)包掛牌出售，掛牌價格8000余萬元。沈北農(nóng)商銀行也于近日披露85處住宅、寫字樓、商鋪、工廠等抵債房產(chǎn)拍賣公告。
上海某資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)總經(jīng)理告訴記者，近兩年來商業(yè)銀行尤其地方銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力較大，為緩解資本和監(jiān)管壓力，出表意愿強烈;以前更愿意打包轉(zhuǎn)讓給第三方資管公司，加快資金回籠，但隨著監(jiān)管趨嚴，銀行打包出售不良資產(chǎn)的合規(guī)限制不斷細化，去年以來各地方銀行紛紛加強了訴訟清收力度。“今年受疫情影響，貸款逾期風(fēng)險加劇，銀行通過訴訟、拍賣手段處置不良資產(chǎn)的步伐也在加快。”
某城商銀行對公業(yè)務(wù)經(jīng)理透露，疫情后房抵貸斷貸的風(fēng)險上升比較明顯，銀行為了緩解不良壓力，已經(jīng)加大了對這些不良債權(quán)抵債資產(chǎn)的處置。“不過一般的房貸業(yè)務(wù)影響并不明顯，房價相對穩(wěn)定，即便有些業(yè)主出現(xiàn)資金鏈緊張無法還貸，也會考慮直接賣掉還貸。”
某股份制銀行廣州一支行負責(zé)人透露，目前風(fēng)險較高的主要還是抵押貸款的業(yè)務(wù)，6月份以來斷貸的情況比之前明顯多了一些，但暫時還沒明顯體現(xiàn)，主要是近來銀行讓利等系列政策的推進延后了小微企抵押貸款的風(fēng)險，可能年底斷貸情況會加劇。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近來被拍賣的房產(chǎn)明顯增多，基本都是一些做了抵押貸款的企業(yè)主經(jīng)營困難資金鏈斷裂導(dǎo)致的，主要分布于一二線城市小微企業(yè)較為集中的地區(qū);整體來看銀行債權(quán)的占比并不高，但也有上升趨勢。
廣東經(jīng)國律師事務(wù)所律師付愛玲認為，從房產(chǎn)拍賣情況來看，近來銀行處置的數(shù)量逐年上升，主要原因在于抵押房產(chǎn)資產(chǎn)處置緩慢的成本過高，抵債資產(chǎn)變現(xiàn)縮水，且經(jīng)濟下行趨勢下房地產(chǎn)市場不確定性增強，因此逾期壓力上升的情況下，銀行加快抵押房產(chǎn)資產(chǎn)的處置，以更好地控制風(fēng)險。
拍賣房產(chǎn)問題頻發(fā)
銀行抵債房產(chǎn)加速出清的同時，拍賣房產(chǎn)交易后問題頻發(fā)。
近日，廣州銀行被媒體曝出此前在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的200余套房產(chǎn)資產(chǎn)包中，有19套房產(chǎn)因交易后被第三方公司強迫繳納高額續(xù)建費及利息，導(dǎo)致購房者交易完成一年多仍拿不到房產(chǎn)證。
另有廣州的王女士向記者透露，其于2019年7月在阿里淘寶司法拍賣官網(wǎng)上競拍的一套商用房產(chǎn)交易后至今仍不能收房，盡管其已持有房產(chǎn)證，卻一直被第三方強行占用。
張大偉指出，拍賣的房產(chǎn)大部分有一些產(chǎn)權(quán)瑕疵、投資等問題的房產(chǎn)，盡管平均下來價格會比市場價低，但不能做按揭，即使貸款也會有周期等多方面限制，且大部分都存在產(chǎn)權(quán)瑕疵，對于普通購房者來說，不可控風(fēng)險太高，因此并不適合普通購房者購買。
付愛玲也表示，拍賣房產(chǎn)存在居住權(quán)限、租賃、欠費、保證金、抵押貸款等多方面的風(fēng)險。“在拍賣房的交易中，一定要查清該拍賣房是否為有居住權(quán)的房屋，否則買家只能等到居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡后，才能對該房屋進行占有、使用。”
張大偉還指出，很多拍賣房都有抵押貸款情況，也有些房產(chǎn)可能存在產(chǎn)權(quán)不清晰等遺留問題，對于普通購房者來說風(fēng)險把控的難度非常大。
付愛玲認為，要全面調(diào)查被拍賣的房屋，包括被拍賣房屋的基本情況、拍賣公告、被拍賣房屋的司法文書及評估報告，最好前往相關(guān)部門了解稅務(wù)負擔(dān)、欠費情況等，同時競買人還需要親自去現(xiàn)場實地看房。
