城市更新如何避免“一拆了之”

——長沙市雨花區(qū)雅塘片區(qū)“城中村”更新改造調(diào)研

湖南日報(bào)全媒體記者歐陽倩

(相關(guān)資料圖)

【調(diào)研主題】

老舊小區(qū)環(huán)境臟亂差，居民生活質(zhì)量低；城市規(guī)劃落后，空間破碎難以集約化發(fā)展；城中村“空心化”，發(fā)展疲軟乏力……棚戶區(qū)、城中村是城市高質(zhì)量發(fā)展之痛。不少地方紛紛實(shí)施城市更新，讓舊城換新顏。

城市更新不可避免要拆遷，拆遷必然涉及群眾利益。征拆被稱“天下第一難事”。8月10日，記者走進(jìn)長沙市最大的城市更新項(xiàng)目——雨花區(qū)雅塘片區(qū)，了解其如何保障好拆遷群眾利益，順利推進(jìn)征拆。

【調(diào)研內(nèi)容】

拆遷后會安置在哪里？

把最好的地塊規(guī)劃為安置用地

在城市高速高質(zhì)發(fā)展大潮中，菜農(nóng)張香坤和她所在的雅塘片區(qū)石馬村曾被“屏蔽”于時(shí)代之外。

雅塘片區(qū)曾是長沙老工業(yè)基地集中區(qū)，有12家改制企業(yè)和2個(gè)城中村。隨著時(shí)代變遷，企業(yè)或外遷或蕭條，這里成為長沙最大的城中村和棚戶區(qū)。

從2010年起，張香坤便聽說村里要拆遷。村民議論紛紛：“住了一輩子，這里環(huán)境雖差但處在中心城區(qū)，生活方便。拆遷后會安置在哪里”“以前依靠房屋收租，房子拆掉后生活怎么保障”……

不少城市更新項(xiàng)目采取“騰地—賣地”方式。這樣操作對政府來說簡單、省事，但對片區(qū)發(fā)展不利。

“簡單賣地后，各區(qū)域、各地塊、各村落‘各自為戰(zhàn)’，常出現(xiàn)管網(wǎng)不配套、公共設(shè)施不匹配等問題。必須一盤棋統(tǒng)籌，城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、管網(wǎng)規(guī)劃、形象設(shè)計(jì)、功能配套‘五同步’，避免建成后修修補(bǔ)補(bǔ)?！庇昊▍^(qū)委副書記、雅塘片區(qū)項(xiàng)目征拆指揮部指揮長余宏卿說。

余宏卿介紹，啟動棚戶區(qū)改造之初，雨花區(qū)曾聘請多家知名設(shè)計(jì)單位做過規(guī)劃設(shè)計(jì)。方案出臺歷經(jīng)半年，幾易其稿。僅排水系統(tǒng)一項(xiàng)，就分別與五六家設(shè)計(jì)單位反復(fù)推敲，反復(fù)論證。

簡單賣地，對村民也不利。一旦賣出，房屋選址、房屋建設(shè)方案、建設(shè)質(zhì)量，這些關(guān)系到村民切身利益的細(xì)節(jié)就難得到落實(shí)。

雨花區(qū)把最好的地塊規(guī)劃為安置用地。如在毗鄰商圈、地鐵口、勞動路主干道的地塊規(guī)劃建設(shè)頤景苑（自然苑），安置自然村村民；在靠近文化公園、學(xué)校、中心醫(yī)院的地塊規(guī)劃建設(shè)中城苑，安置石馬村村民。

“這兩個(gè)黃金地塊如果掛牌入市，至少能給政府帶來32億元的收益，但雨花區(qū)舍棄這種簡單賣地模式，選擇自主開發(fā)建設(shè)安置區(qū)?！庇昊ㄍそ值擂k事處副主任謝鐵羅說。

回遷房萬一不建了咋辦？

先建好安置房，打消顧慮

“以前是人等房，現(xiàn)在是房等人?！?月初，石馬村第四批征拆村民在村里的組織下去參觀安置小區(qū)中城苑，村民蔣紅霞笑著說，以前拆遷，大多是村民先把地騰出來，政府補(bǔ)助臨時(shí)過渡安置費(fèi)，再等幾年新房建好后，村民才來看房、收房?！霸蹅兇迨窍冉ê冒仓梅?，打消我們的顧慮。”

高樓身著米色和咖啡色相間的“外衣”，簡約又時(shí)尚，樓與樓之間點(diǎn)綴著苗圃花園，綠意盎然，麻石板路一側(cè)還有雅致的廊亭供居民休憩。

“村里集中招租的商業(yè)用地在哪里？”蔣紅霞問出村民最關(guān)心的問題。

石馬村在征拆之初，原本按照當(dāng)時(shí)的政策是“80+5”模式，即每個(gè)人獲得80平方米的住宅面積，外加5平方米作物業(yè)商業(yè)面積。村民反對，希望能有商業(yè)保障其生活來源。

雨花區(qū)立刻組織專班討論，最終，在政策允許范圍內(nèi)，把模式變?yōu)椤?0+30+5”，即人均50平方米的保障住房，人均獲得30平方米的公寓和5平方米的商業(yè)物業(yè)面積。公寓和商業(yè)面積由村里集中劃定區(qū)域，并委托專業(yè)機(jī)構(gòu)招商運(yùn)營。

不遠(yuǎn)處，兩座公寓拔地而起，臨街店面風(fēng)格統(tǒng)一，貼著招商電話?？吹竭@里，蔣紅霞與村民相視一笑：“有專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，我們坐享租金，心里踏實(shí)?！?/p>

在雅塘片區(qū)自然村，另一批村民在安置小區(qū)頤景苑穿梭?！胺孔觿偼瓿芍黧w建設(shè)，我們帶著第三方機(jī)構(gòu)來驗(yàn)收。”村民盧福清說。

“建設(shè)全過程我們接受村民監(jiān)督，提出異議后我們也會積極整改?！鳖U景苑建設(shè)單位之一雨花城投集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，頤景苑將在明年交付。

過去幾年，雅塘片區(qū)累計(jì)投入100余億元，持續(xù)推進(jìn)路網(wǎng)完善、拆遷騰地、村民安置等。目前已拉通“兩縱三橫”路網(wǎng)格局，徹底改變了京廣鐵路、二環(huán)線將片區(qū)南北割裂，進(jìn)出只能靠韶山路的困境。

拆遷后經(jīng)濟(jì)來源在哪里？

大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

從安置小區(qū)景塘家園出門500米，便是雨花區(qū)五江天街網(wǎng)紅打卡地。夜幕降臨，街上人頭攢動，或懷舊或時(shí)尚的餐飲門店扎堆。距離五江天街不遠(yuǎn)處，便是城市綜合體萬坤圖財(cái)富廣場。

景塘家園安置的是雅塘片區(qū)井塘村3000多戶村民?！拔褰旖帧⑷f坤圖財(cái)富廣場，都是我們村集體資產(chǎn)。我們每人每年有9000多元分紅?！贝迕衽肀笳f。

這得益于當(dāng)時(shí)制定的征拆政策，在確保就地安置后，村民將置換土地集約化運(yùn)作。

2013年，井塘村成立長沙鑫美景投資有限公司，并按照“生不增、逝不減”的原則，完成股權(quán)量化固化，村民變身股民。

“從以前的種菜到現(xiàn)在‘種樓’，要帶領(lǐng)村民改變原來面朝黃土背朝天的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)?！本链妩h委書記張旭說。

2018年，井塘村獲領(lǐng)湖南首本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記證。村集體經(jīng)濟(jì)組織有了“身份證”后，井塘村“甩開膀子加油干”。

目前，井塘村自持的商業(yè)建筑面積約6萬平方米，近3年集體經(jīng)濟(jì)收入每年增長7%以上。

“井塘村走出了征地拆遷后村民自主運(yùn)營、發(fā)展產(chǎn)業(yè)的路子。這給城市更新如何提升村集體經(jīng)濟(jì)‘造血’功能作出了有益探索?！敝x鐵羅說。

村里產(chǎn)業(yè)有了，但產(chǎn)業(yè)能持續(xù)多久，直接考驗(yàn)著村支兩委的水平。這兩年，雨花區(qū)頻頻組織村支兩委走出去學(xué)習(xí)，并嚴(yán)格選配班子成員。以雅塘片區(qū)為例，村支兩委學(xué)歷要求“螺旋式”上升，而年齡80%在40歲以下。

“一支有責(zé)任心、有水平的班子，才能帶領(lǐng)村民走得更遠(yuǎn)?！庇昊▍^(qū)委副書記、雅塘片區(qū)項(xiàng)目征拆指揮部指揮長余宏卿說。

【調(diào)研感言】

用誠意換來百姓滿意

歐陽倩

城市更新是城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然階段。一些城中村、老舊小區(qū)改造必然涉及拆遷。但征地拆遷并不能“一拆了之”。走“一拆了之”老路子，對群眾意愿和訴求充耳不聞，只會讓城市更新走偏走樣，丟失“人民城市人民建，建好城市為人民”的宗旨。

雅塘片區(qū)在城市更新推動之時(shí)，保障了居民的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；建設(shè)完成之后，又給予了居民發(fā)展的自主權(quán)、參與權(quán)。像石馬村還沒騰地，先建回遷安置房，打消顧慮；自然村，村民直接到現(xiàn)場來監(jiān)工；井塘村，村里集中開發(fā)，帶著大伙奔富?！谜\意換來百姓的滿意。

雅塘片區(qū)的城市更新是政府對城市資源的二次調(diào)配。先甩掉“城不城、村不村”的容貌，把路修好、把房建好，再導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。只有產(chǎn)業(yè)活躍，才能留得住人，村民生活才更有保障。

記者在采訪中聽到一個(gè)細(xì)節(jié)，上世紀(jì)70年代，石馬村石馬路兩側(cè)有許多香樟樹，是當(dāng)?shù)鼐用裥闹械木G色風(fēng)景。石馬村拆遷后，雨花區(qū)將這些樟樹移栽至跳馬鎮(zhèn)。待石馬村安置小區(qū)建成后，再將老樟樹回遷，用這樣的方式為村民留下鄉(xiāng)愁。

這樣的情懷和細(xì)膩，何愁得不到百姓支持和擁護(hù)？