5月8日晚上，剛剛看完杭州市首批集中供地新聞的呂鵬撥通了中介電話，“我那套房能不能先下架?我想等一段時間，看看情況，賣個好價錢”。
杭州市首批集中供地的57宗地塊，總建筑面積757萬平方米，其中有41塊達到了封頂溢價并競自持，總自持面積達到66萬平方米，自持率最高的地塊高達40%。封頂的溢價率、刷新紀錄的高自持率，令市場普遍認為杭州樓市景氣度依舊高漲。
土地市場的火熱情緒迅速傳導到了二手房交易市場。
據多位中介介紹，數天的時間里，已經有一批二手房業主打來電話要求漲價或下架房源，實際上，這一趨勢已經持續了很長一段時間——自杭州1月發布紅盤限售新政之后，新房供需進入極度不平衡狀態，溢出的需求讓二手房市場持續高熱，賣家普遍惜售。
杭州市一家本土房企的總裁判斷：“杭州的新房交易供需緊張關系正日益凸顯，首批集中供地的火熱可能會火上澆油，原本預期集中供地能夠集中釋放大量供應，現在看來，反而可能是削減了供應。目前看不到杭州樓市降溫的理由。”
“可怕”的集中供地
“我覺得我們和看直播的吃瓜群眾幾乎是一樣的，唯一的區別就是我們報了幾次價，其他時間都一樣是睜大了眼睛發呆。”一家全國性房企的投拓人員表示，杭州市的首批集中供地火熱程度遠遠超出他們的預料，有點“可怕”。
該房企的投拓團隊也參加了重慶、無錫兩個比較熱門城市的競拍，重慶的特點是溢價率較高，平均溢價率在40%左右，無錫則在平均12%溢價率的基礎上有約10%的競租賃面積，而杭州既有高溢價率，又有高自持率。“對我們來說真的是驚掉下巴，特別是建發拿的TOD項目”。
盡管杭州市的地塊自持紀錄由臨安地方房企地上地產以40%的自持比例刷新了，但建發在集中供地首日以38%自持比例拿下的祥符東地塊是最受行業關注的熱點話題。
這一地塊本身就是商住性質，總建筑面積91572平方米，規定住宅及配套建面不得大于45400平方米，即約49.6%，扣除38%自持比例后，僅剩下11.6%的可售住宅建筑面積。
除了兩塊相繼刷新了自持率上限的熱點地塊，本次集中供地中還有多塊超過25%自持率的地塊，而在2020年，杭州市拍出的地塊中，自持率最高的也僅有22%。
高自持率、封頂溢價率讓土地成本高企，但每塊地的限價與2020年出讓的周邊地塊幾乎持平，多位業內人士稱，這必定會大幅壓縮開發商的利潤空間，與此同時，2021年鋼材水泥等基礎材料價格都在上漲，建安成本也在提升，開發商要保持利潤，就只能在裝修品質上尋找空間。
以行業內公認的指標“房地差”——即精裝限價與樓面價之間的差價作為參考，9000元/平方米以上的房價差是房企較為通用的安全線，但此次土拍中，如果計算上自持面積，大部分項目的房地差低于8000元/平方米，開發商的盈利空間十分有限。
“應該盡快推出競自持之外的供地方式。”前述杭州本土房企總裁認為，競品質的出讓方式更為合理，是更能實現業主、開發商、政府多贏的途徑。
4月，杭州市政府官網發布了《2021年省政府工作報告重點工作涉杭任務和市政府工作報告重點工作責任分解》，文件專門針對建筑質量進行了工作分解。提出6月底前，會同多部門聯合制定建筑質量提升文件，9月底前，試點開展“競地價競品質”的土地出讓方式。
新房市場焦渴難解
高達66萬平方米的自持面積，如果按照100平方米的房屋建筑面積計算，相當于6600套的新房供應量，以2020年杭州新房總成交套數15.28萬套計算，首批集中供地的高自持率，將直接減少約4.3%的新房供應量。
新房供應緊缺、供不應求是2021年杭州房地產市場的一大鮮明特點，根據中指研究院數據，2021年2月、3月、4月，杭州市新增新建商品住宅套數分別為2885套、8114套、14185套，處于新房供應的低谷，但網簽商品房套數所代表的需求量卻持續高熱，分別達到12860套、16275套和15420套，達到了兩年來的需求高峰。
新增商品房高度供不應求下，大量原本中簽率較高的“粉盤”，搖身一變成了中簽率低于10%的限售“紅盤”。例如，4月的新盤中，曾經中簽率高達41.87%的春來楓華公寓，加推中簽率驟降至8.89%，成為限售紅盤;曾經中簽率55%的中天汀洲印月，加推中簽率降至5.79%，成為限售紅盤。
1月27日，杭州房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓，對熱點紅盤進行限售。新政發布之后，曾經有多個樓盤為了增加中簽率，防止限售，選擇在搖號登記人數達到一定數量后關門謝客。
但在低供應量的情況下，各新房項目的中簽率依然在持續走低，截至4月末，2021年已有接近2萬套新房房源被列入限售紅盤，占總供應量約44%，這也幾乎等同于，有44%的新盤中簽率低于10%。
一家房企的浙江區域負責人認為，剛需、剛改購房者在新政后，因為擔心調控繼續加碼，有迫切的“上車”需求，同時，近一年來杭州市政府放緩了供地節奏，使得下半年的新增供應狀況也較難改善，杭州樓市的供求關系以及由此導致的低中簽率、粉盤變紅盤現象可能還會持續一段時間。
2020年前六個月，杭州市共售出超1500億元的土地，此后在下半年將供地量控制在了千億左右，下半年各月出讓的涉宅地塊數量和出讓金總額都相較上半年各月出現大幅下滑，8月、11月只各出讓了兩塊涉宅地塊，而上半年的4月、5月、6月出讓涉宅地塊分別為20、18、25塊。
二手房熱度擴散
限價又稀缺的新房愈發搶手，這讓一二手房的倒掛持續加深，二手房中的“價格洼地”開始被投資客、剛需族用金錢踏平。
萬人搖、低中簽率帶來了新房的強稀缺性，而限價政策則為其限定了價格的天花板，杭州的新房產品具備了極強的金融屬性。2020年末，錢江新城就已經出現過一二手房最高倒掛近6萬元/平方米的倒掛價差，此外，錢江世紀城、濱江西興、未來科技城等板塊也都出現過最高接近2萬元/平方米的倒掛價差。
愈演愈烈的倒掛，以及開發商對土地的豪擲千金，讓市場產生了樓市能夠持續高歌猛進的強烈預期，這正催生二手房市場日益高漲的惜售情緒。
記者詢問多家中介門店了解到，集中供地的結果出來后，短短一周時間里，大量業主要求對房源進行漲價或下架。
實際上，這樣的趨勢已經持續了很長一段時間。
一位我愛我家門店的工作人員表示，2021年成交量顯著下降的反而是2020年最熱門的項目和板塊，如風雅錢塘、東方郡、東方福邸等原本的“明星”項目，如今幾乎零成交，“一方面是經過幾輪交易，著急賣的房源都已經出的差不多了，另一方面是業主看樓市勢頭大好，完全不想賣了，有人出七萬，他就想要八萬，有人出八萬，他就想要九萬”。
快速成交、量價齊升的熱鬧景象出現在了許多原本冷門的二手房板塊，三月下旬至四月末，近郊板塊以及低價二手房項目迅速升溫，如位于近郊的良渚文化村、城東、濱江區較偏遠地區的多個二手房項目，以及價格未突破3萬元/平方米的勾莊、臨平等二手房板塊，都在三月相繼進入了成交量快速攀升的序列。部分板塊在2021年前4個月的價格漲幅超過30%，迅速彌補了與周邊板塊的差價。
一位中介門店的工作人員向記者展示了一份業主群聊記錄，“東新西房拿地的樓面價已經破3萬5了，精裝限價4萬7，咱們的掛牌價起碼要漲到5萬5才合理吧?不著急賣的一起漲漲價。”該業主在第二日通知中介將掛牌價上漲了約5%至5.3萬元/平方米。
