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近日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

“認房不認貸”與“認房又認貸”相比，放開了一半，亦即如果名下有房，再買房就算二套，這是“認房”。如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再買房就認定為二套，這是“認貸”。新政在“認房”上沒有改變，在“認貸”上做出調整，亦即只要家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

很顯然，這項政策的調整，是從激活改善性住房需求入手的，是想把希望改善住房條件的居民的購房熱情激發出來，推動市場盡快走出低迷。那么，“認房不認貸”政策的實施，能否產生這樣的效果呢？從目前的實際情況來看，政策在執行中可能會有點尷尬，會遇到一些難以突破的障礙。

有人認為，“認房不認貸”政策在一線城市可能還難以全面推開，其他城市推開的可能性更大。問題是，無論是一線城市還是二、三、四線城市，要想“認房不認貸”政策得到較好實施，都需要有這樣的需求。沒有這樣的需求，政策再調整，也很難達到滿意的效果。

而從廣大居民對待住房的態度來看，尤其是已經購買了住房的居民，有改善住房條件的居民確實數量不少，特別是房地產市場剛剛放開時購買了住房的居民，房齡都接近20年了，換房的可能性也比較大了。前提是，要有人接房，亦即二手房市場要有承受能力和購買需求。如果二手房市場不活躍，沒有很強的購買二手房需求，這些想改善住房條件的居民，可能也有點心有余而力不足。

事實也是，在房地產市場放開后購買住房的居民中，很大一部分都是依靠房貸完成的購房，首套房的房貸也都是近幾年才陸續還清，手中的資產也就是這套房，能夠有比較充裕現金資產的，數量非常有限，更多的已經更換了住房。也就是說，他們如果換房的話，必須與現有住房聯動，必須把現有住房賣掉，才能完成換房。也就是說，必須有活躍的二手房市場做支撐。

二手房市場情況又如何呢？是否有條件消化這些被置換出來的住房呢？這就是需要重點考慮的問題了。國家統計局發布了2023年6月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據。國家統計局發布的最新數據顯示，7月份，70個大中城市中，二手房房價同比上漲城市有5個，比上月減少1個，二手房房價同比下降的城市有65個。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

從環比來看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。納入統計的70城中，只有6個城市價格上漲。

房價下跌，很大程度上與需求不足有關。需求不足，有望置換出來的住房，就難以找到買家，沒有買家，購買新的住房能力就不足。特別是吃過“房奴”苦的居民，不想再有太多的房貸。即便愿意貸款購房，也希望把手中的房子盡快出手，最大限度地減少房貸數量。如此一來，二手房市場的景氣度，就直接決定“認房不認貸”政策的效率。也就是你給我政策，還要看我有沒有能力享受。而面對房地產市場的不斷變化，絕大多數居民也不敢先貸款購房，再慢慢轉讓現有住房。他們擔心，按照目前的市場變化趨勢，很有可能出現房價下跌現象，造成新房價格與舊房價格不同步，舊房價格出現下跌。只有同步實施，才能避免房價下跌風險。那么，二手房市場就成為了改善性住房需求能否釋放的關鍵。能否出臺促進二手房市場需求的政策，是地方必須認真思考的問題。否則，“認房不認貸”政策，也會成為擺設。