當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出哪些新變化？供需關(guān)系是否更趨合理？未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間如何？記者近期赴多地調(diào)研，采訪地方房地產(chǎn)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)及研究機(jī)構(gòu)，深入了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。
市場(chǎng)回穩(wěn)信號(hào)多維顯現(xiàn)
4月12日，深圳龍華區(qū)恒壹·紅山華府項(xiàng)目開(kāi)盤銷售現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)，購(gòu)房人排隊(duì)入場(chǎng)，開(kāi)盤90分鐘即告售罄。
購(gòu)得一套66平方米兩居室的周女士告訴記者，得益于深圳二套房首付比例從七成下調(diào)到兩成、房貸利率下降等政策利好，她以較低成本購(gòu)置了第二套住房。“現(xiàn)在樓市比較穩(wěn)定，我覺(jué)得現(xiàn)在買房時(shí)機(jī)不錯(cuò)。”周女士說(shuō)。
新房市場(chǎng)交易活躍，二手房成交顯著放量，在傳統(tǒng)樓市旺季“金三銀四”期間，北上廣深一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回穩(wěn)。
4月13日晚上，記者在北京鏈家大紅門簽約服務(wù)中心看到，11間簽約室坐滿了前來(lái)洽談的客戶。3月份以來(lái)，這個(gè)簽約服務(wù)中心周末日均成交35單左右。一位來(lái)簽約服務(wù)中心辦理業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前他所在的門店以成交價(jià)200萬(wàn)元左右的剛需為主，成交節(jié)奏比之前加快。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，一線城市整體表現(xiàn)較好，新建商品房銷售面積增長(zhǎng)0.6%。深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月1日至4月16日，深圳新建商品住宅網(wǎng)簽銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)75.1%；二手住宅網(wǎng)簽成交套數(shù)同比增長(zhǎng)55.0%。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，3月份，北京新房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比漲125.6%，二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比漲61.4%。上海、廣州二手房交易也出現(xiàn)上行，截至4月21日，上海二手房網(wǎng)簽量超過(guò)1.6萬(wàn)套。
部分二線城市的市場(chǎng)也持續(xù)回暖。記者在成都、南京、杭州等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，許多有實(shí)際居住需求的人群在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間觀望后積極入市，樓市成交活躍度提升，不論是新房還是二手房市場(chǎng)，成交周期都明顯縮短。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，今年以來(lái)，各地積極優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策。比如，多地提高公積金貸款最高額度，降低公積金貸款首付比例，推出特色金融產(chǎn)品，加大購(gòu)房補(bǔ)貼、住房“以舊換新”等政策支持力度。在政策加持下，剛性和改善性住房需求被不斷激發(fā)和釋放。
房?jī)r(jià)是市場(chǎng)信心修復(fù)的重要信號(hào)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，比上月增加6個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市有10個(gè)，比上月增加7個(gè)。一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市銷售價(jià)格環(huán)比總體降幅收窄。
作為觀察樓市走勢(shì)的先行指標(biāo)，部分城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。3月份，成都半個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次刷新住宅用地樓面價(jià)天花板；一季度，京滬杭等地頻現(xiàn)土地成交總價(jià)超50億元、溢價(jià)率超100%的現(xiàn)象。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)月度土地溢價(jià)率時(shí)隔44個(gè)月重回10%以上。
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的積極信號(hào)是多維度的，表明止跌回穩(wěn)走勢(shì)得到進(jìn)一步鞏固。”李宇嘉說(shuō)，這既得益于政策紅利的持續(xù)釋放，也反映出市場(chǎng)信心的逐步修復(fù)。
多舉措促供需更加平衡
總體上看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調(diào)整階段，不同城市及城市內(nèi)部板塊之間分化明顯，重點(diǎn)城市及城市核心區(qū)域持續(xù)回暖，但三四線城市及城市遠(yuǎn)郊和外圍去化速度相對(duì)較慢。
“房地產(chǎn)一攬子政策‘組合拳’的著力點(diǎn)在于不斷改善房地產(chǎn)發(fā)展不平衡、不均衡、不充分的問(wèn)題。”浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說(shuō)。
長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一大痛點(diǎn)是，一方面一些地方存量商品房規(guī)模大、消化慢；另一方面新市民和青年群體的住房需求亟待解決。針對(duì)這一供需結(jié)構(gòu)性短缺矛盾，國(guó)家政策層面已明確提出，商品房庫(kù)存較多的城市，政府可按需定購(gòu)，收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。
在河南鄭州，租住在二七區(qū)嵩山美寓人才公寓的王曉東告訴記者，雖然他住的一居室只有40平方米，但室內(nèi)家具家電齊全，公共區(qū)域配有健身房、乒乓球室、瑜伽室等設(shè)施，居住舒適且性價(jià)比高。
鄭州城發(fā)安居有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，通過(guò)市場(chǎng)化收購(gòu)方式將存量房改造為人才公寓，公司已在鄭州累計(jì)投運(yùn)37個(gè)人才公寓項(xiàng)目，提供5.6萬(wàn)套（間）住房，服務(wù)超過(guò)6萬(wàn)名青年人才。按照規(guī)劃，到2026年底這一數(shù)字將提升至10萬(wàn)套（間）。
盤活存量房產(chǎn)資源，同時(shí)解決新市民和青年人的住房困難，目前已有10多個(gè)城市落地收購(gòu)商品房項(xiàng)目。
在土地端，供需調(diào)節(jié)也向“縮量提質(zhì)”方向發(fā)展。虞曉芬說(shuō)，大部分城市主動(dòng)調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，壓縮供地規(guī)模、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，推出很多“小而美”的土地，推動(dòng)土地資源集約化利用。以杭州為例，今年已出讓的40宗商品住宅土地中，90%的單宗土地規(guī)劃建筑面積沒(méi)有超過(guò)9萬(wàn)平方米，這些土地配套齊全，容積率適中，更適合開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅。
根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2025年一季度，全國(guó)預(yù)供地總建筑面積同比下降47%，用地面積減少38%。三四線城市“主動(dòng)出清”，部分城市在年初暫停宅地供應(yīng)。
重塑供需均衡，城中村和危舊房改造是重要一環(huán)。今年，我國(guó)繼續(xù)加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，計(jì)劃在新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。
中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)常務(wù)理事葉裕民說(shuō)，隨著以房票為代表的貨幣化安置方式和“以購(gòu)代建”的安置房籌措方式廣泛推開(kāi)，城中村改造將帶動(dòng)更多購(gòu)房需求釋放和商品房存量消化。
加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展空間如何？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)表示，從發(fā)展的空間來(lái)看，中國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)總體上還處在升級(jí)過(guò)程中，城鎮(zhèn)化并沒(méi)有完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)空間巨大，居民對(duì)綠色、寬敞、舒服的“好房子”市場(chǎng)需求較大。
城市化與房地產(chǎn)發(fā)展需要形成良性互動(dòng)。“城市化進(jìn)程持續(xù)為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力，而房地產(chǎn)的健康發(fā)展又反過(guò)來(lái)推動(dòng)城市功能完善和品質(zhì)提升。”睿合泰產(chǎn)城發(fā)展研究院總經(jīng)理何昕宇說(shuō)，城市發(fā)展中，伴隨人口不斷聚集和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，房地產(chǎn)迎來(lái)巨大發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。
以四川成都錦江區(qū)的林家壩—白鷺灣市場(chǎng)片區(qū)為例，2021年12月7日至8日，片區(qū)成交4塊地，最高溢價(jià)率為3.9%，有兩塊地為底價(jià)成交；隨著錦江區(qū)對(duì)外發(fā)布片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，陸續(xù)引入產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療配套資源，片區(qū)近三年土地市場(chǎng)活躍，最近三宗土地成交溢價(jià)率超30%，并出現(xiàn)不少高品質(zhì)熱銷住宅項(xiàng)目。
虞曉芬說(shuō)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需要根據(jù)城市發(fā)展的新階段和新特點(diǎn)，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場(chǎng)大起大落。
滿足人們對(duì)美好居住生活的向往，是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的應(yīng)有之義。
在北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)生命科學(xué)園附近，全國(guó)“好房子”設(shè)計(jì)大賽的首個(gè)落地示范項(xiàng)目“龍湖·觀萃”正在建設(shè)中。剛剛購(gòu)買該樓盤一套117平方米四居室住宅的陳先生表示：“項(xiàng)目不僅設(shè)計(jì)了1000平方米的共享空間，有健身房、兒童娛樂(lè)區(qū)、老人休閑區(qū)、共享辦公等設(shè)施，室內(nèi)更采用靈活可變戶型，完美契合我們二孩家庭的居住需求。”
隨著新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》于今年5月1日起施行和各地配套政策落地，住房品質(zhì)提升進(jìn)入快車道。項(xiàng)目規(guī)范對(duì)層高、電梯配置、隔音性能等作出更高要求，為“好房子”建設(shè)提供了標(biāo)準(zhǔn)支撐。
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，“好房子”建設(shè)要統(tǒng)籌增量與存量。成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)馮波說(shuō)，在增量建設(shè)上，要通過(guò)好設(shè)計(jì)、好材料、好建造和好服務(wù)，提供戶型更好、功能更全、配套更齊、服務(wù)更優(yōu)的高品質(zhì)住房；在存量?jī)?yōu)化上，要通過(guò)城市更新、舊城改造，完善住宅功能和配套，補(bǔ)齊基本公共服務(wù)設(shè)施短板，實(shí)現(xiàn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)的全面提升。
