因違約事件頻發(fā)，2021年信托行業(yè)不平靜，12月6日，北京商報記者從用益信托處獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，1-11月信托行業(yè)共發(fā)生250起違約事件，涉及違約金額高達(dá)1250.72億元，房地產(chǎn)信托成為違約大戶，涉及違約金額超700億元，排名第一。在“房住不炒”、房地產(chǎn)信托規(guī)?？偭靠刂埔约胺科笕谫Y“三道紅線”的多重監(jiān)管約束下，一些房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，在一定程度上加大了房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險。在分析人士看來，在多數(shù)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都處于收緊的階段，房地產(chǎn)信托展業(yè)應(yīng)關(guān)注政策導(dǎo)向和融資人資質(zhì)，避免選擇一些財務(wù)杠桿過高、踩政策底線嚴(yán)重的房企。

房地產(chǎn)信托成違約大戶

2021年，信托行業(yè)兌付逾期事件頻發(fā)，12月6日，北京商報記者從用益信托處獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，信托行業(yè)共發(fā)生250起違約事件，涉及違約金額高達(dá)1250.72億元，其中房地產(chǎn)信托涉及違約金額達(dá)707.43億元，排名第一，成為行業(yè)違約“重災(zāi)區(qū)”。

從具體的時間節(jié)點(diǎn)來看，1月房地產(chǎn)信托違約金額47.49億元，2月攀升至52.14億元，3月、4月，這一數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)信托違約金額分別28.3億元、21.5億元。

在接下來的4個月時間里，房地產(chǎn)信托的違約走向小高峰，從5月的33.56億元攀升至8月的114.99億元，9月雖然違約金額回落至61.85億元，但這一狀況并未持續(xù)多久，11月又增長至141.6億元。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約情況增多，主要源自于政策對于房企融資的收緊。2020年8月，限制開發(fā)商融資的“三道紅線”正式劃定，于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行，意在要求控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務(wù)增長。

用益信托研究院研究員喻智在接受北京商報記者采訪時表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約情況增多，主要還是源自于政策對于房企融資的收緊，尤其是在“三道紅線”政策出臺之后，部分頭部房企的資金鏈開始持續(xù)緊繃，加上信托公司在交易對手和房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇上同質(zhì)化的情況比較嚴(yán)重，違約情況比較集中地爆發(fā)。

喻智進(jìn)一步指出，信托公司后續(xù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金投入大概率會持續(xù)減少，這是房地產(chǎn)市場的行情決定的。信托公司作為金融機(jī)構(gòu)，一方面要遵從政策的指導(dǎo)，另一方面產(chǎn)品額度受限且市場風(fēng)險偏高，不大可能在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上投入過多。

資金投入持續(xù)收緊

在“房住不炒”的政策定位下，有關(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)的管控持續(xù)加碼，信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金投入持續(xù)收緊。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2021年三季度末，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托余額為1.95萬億元，同比下降18.13%，環(huán)比下降6.30%;房地產(chǎn)業(yè)信托占比降至12.42%，同比降低1.38個百分點(diǎn)，環(huán)比降低0.59個百分點(diǎn)。

個別超大型房企風(fēng)險暴露，也讓信托公司對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好不斷下降。近日有市場消息稱，針對恒大集團(tuán)流動性危機(jī)造成的產(chǎn)品違約，且執(zhí)行資產(chǎn)處置速度較慢，有部分信托公司已感受到兌付壓力，或?qū)ι婕昂愦蠹瘓F(tuán)相關(guān)產(chǎn)品打破剛兌。

一位信托行業(yè)分析人士向北京商報記者直言，“恒大集團(tuán)在2019年、2020年的1年以下借款占比均為46%左右，短期借款較多，長期借款較少，該種融資策略風(fēng)險性較大”。

“我們只是通道業(yè)務(wù)，金額不大，而且是單一機(jī)構(gòu)的通道，不涉及自然人，所以相對來說比較安全，信托公司都在等恒大集團(tuán)接下來的處置和政府干預(yù)情況。”另據(jù)一位信托公司人士透露。

不久前，央行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會就恒大集團(tuán)問題齊發(fā)聲，監(jiān)管提到，恒大集團(tuán)全部債務(wù)中金融債務(wù)占比約三分之一，結(jié)構(gòu)比較分散，其金融投資數(shù)額很小。因此不會對我國銀行業(yè)保險業(yè)的正常運(yùn)行造成任何負(fù)面影響。廣東省等地方政府和部門正在依法依規(guī)指導(dǎo)督促恒大集團(tuán)及其所屬企業(yè)穩(wěn)妥有序化解風(fēng)險。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，信托業(yè)務(wù)在房企高歌猛進(jìn)的過程中，確實(shí)有很多比較激進(jìn)的地方。而房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)問題往往就形成了很多壓力和阻力，進(jìn)而對信托業(yè)務(wù)也會產(chǎn)生較大的影響。不過就目前的情況來看，恒大集團(tuán)實(shí)際上當(dāng)前的發(fā)展環(huán)境是在改善，廣東省政府入駐，很大程度上有助于恒大集團(tuán)問題的解決，這對于該公司來說，后續(xù)可以更好理順?biāo)悸罚矔υ摴镜慕?jīng)營環(huán)境起積極作用。

房地產(chǎn)信托未來趨勢如何?

為保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)信托規(guī)模的下降將是大勢所趨。近日，銀保監(jiān)會已向各地方銀保監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)信托公司“兩項(xiàng)業(yè)務(wù)”壓降有關(guān)事項(xiàng)的通知》重申，各信托公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行年初制定的融資類信托業(yè)務(wù)壓降計劃，確保完成信托部下達(dá)的任務(wù)，新增融資業(yè)務(wù)應(yīng)依法合規(guī)，穿透識別底層資產(chǎn)。

一位信托公司人士指出，“房地產(chǎn)信托很多都是融資類規(guī)模，信托公司做房地產(chǎn)信托既要滿足銀保監(jiān)會對融資業(yè)務(wù)的壓降任務(wù)，也要符合此前國家對地產(chǎn)融資的‘三道紅線’要求。地產(chǎn)信托很多都是融資類規(guī)模，房地產(chǎn)信托不是完全不能做，而是最要以真正的股權(quán)投資進(jìn)行支持，而非目前的融資類信托模式”。

其次，在房地產(chǎn)信托運(yùn)作過程中，先將資金委托給信托公司，信托公司再委托信托經(jīng)理篩選優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目這一模式，也直接影響房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的安全性。

在金樂函數(shù)分析師廖鶴凱看來，房地產(chǎn)信托傳統(tǒng)融資類業(yè)務(wù)在這一輪房地產(chǎn)風(fēng)險暴露后，涉及的公司風(fēng)控模式預(yù)計會有很大調(diào)整，原有的業(yè)務(wù)邏輯出現(xiàn)了重大變化。后續(xù)信托公司也將更側(cè)重于真正的投資類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更加注重項(xiàng)目本身的選擇和未來現(xiàn)金流測算。預(yù)計未來信托公司在交易對手的選擇上也會更加趨于謹(jǐn)慎，很長一段時間國有房地產(chǎn)公司將占據(jù)主流。

談及信托公司如何發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)?一位信托公司相關(guān)人士指出，公司將堅(jiān)持“房住不炒”的定位，支持住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，為剛需住房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提供合理的投融資方案。積極參與存量物業(yè)升級改造項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)城市區(qū)域功能的升級優(yōu)化，助力提高物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

喻智表示，現(xiàn)在多數(shù)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都處于收緊的階段，房地產(chǎn)信托展業(yè)需謹(jǐn)慎，展業(yè)時應(yīng)關(guān)注政策導(dǎo)向和融資人資質(zhì)，避免選擇一些財務(wù)杠桿過高、踩政策底線嚴(yán)重的房企。

(北京商報記者宋亦桐)