上周末，北京第一批“限房價(jià)”項(xiàng)目入市，引發(fā)了業(yè)內(nèi)不小的關(guān)注度。在“房住不炒”的指導(dǎo)思想下，大量限價(jià)房即將進(jìn)入市場，無疑會(huì)對平抑房價(jià)上漲，解決供需矛盾，起到結(jié)構(gòu)性調(diào)整的作用。不過，在土地出讓時(shí)就已規(guī)定未來地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)的“限價(jià)房”項(xiàng)目，也對房企的項(xiàng)目運(yùn)營能力提出更高的要求。在新形勢下，房企面臨諸多新的挑戰(zhàn)。
從搶地到精打細(xì)算
從2016年底，北京首宗“限價(jià)房”地塊入市以來，房地產(chǎn)行業(yè)的拿地邏輯就已經(jīng)悄悄發(fā)生了轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)北京土地市場成為了資本和“高價(jià)地”的舞臺(tái)，2014年掀起的“地王”潮，一度深刻改變了北京樓市的住房供應(yīng)格局，以至于不少業(yè)內(nèi)人士都將2015年稱作是北京“豪宅元年”。顯然這樣的市場態(tài)勢讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都陷入了一種非理性的狀態(tài)。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰回憶：“2015年時(shí)，房企普遍陷入了土地饑渴狀態(tài)，因?yàn)橥恋爻鲎尮?jié)奏的放緩，造成了土地供應(yīng)的稀缺，各家房企在拿地上都比較拼。”
不過這種情況隨著2016年底“限價(jià)房”的入市已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。一位房企營銷負(fù)責(zé)人告訴記者：“在2017年之前，企業(yè)拿地一般比較關(guān)注住宅面積和配建等指標(biāo)，由于整個(gè)市場非常好，大家對于后市預(yù)期較高，有些企業(yè)甚至覺得不管怎樣都能盈利。因此對于競價(jià)結(jié)果，高一點(diǎn)也可以接受。而到了2017年之后，隨著土地出讓條件變得逐漸嚴(yán)苛，大家也看到了政府調(diào)控的決心和力度，預(yù)期也變得平穩(wěn)，可能對于房企來說更多需要考慮成本和盈利方面的問題。”這也造成了北京土地市場熱度降溫，甚至有宅地流拍情況出現(xiàn)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，一般商品房項(xiàng)目的盈利大約在15%-20%，但是“限價(jià)房”由于比較嚴(yán)苛的出讓條件，再加上房企的資金成本，想要有利潤非常艱難。隨著土地出讓條件的逐漸細(xì)化，如今市場上的房企在拿地邏輯上肯定是有所改變的。
諸葛找房首席分析師陳雷也指出：“既然價(jià)格被限定，其他條件的設(shè)置也日趨成熟和科學(xué)。那么開發(fā)商很難通過一些‘小聰明’獲得利潤，能做的就只有通過加強(qiáng)運(yùn)營和產(chǎn)品打造，來實(shí)現(xiàn)快速回款。因此，在拿地時(shí)，會(huì)更多地考慮地塊的交通、生活配套等內(nèi)容，而非單純的住宅面積。而從“限價(jià)房”的容積率設(shè)置來看，“限價(jià)房”社區(qū)的容積率穩(wěn)定在1.8-2.0之間，整體設(shè)計(jì)上，一般是以小高層為主。”
壓縮周期提升利潤
對于房企而言，一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問題就是，“限價(jià)房”項(xiàng)目的利潤如何實(shí)現(xiàn)。
“一般來講，行業(yè)里有這樣的規(guī)定，做普通保障房按照3%的薄利來定，如果從“限價(jià)房”通常使用的容積率來計(jì)算，限價(jià)房項(xiàng)目的利潤應(yīng)該在7%-8%。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京的“限價(jià)房”盈利空間自然是不大的。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，盈利是房企拿地的時(shí)候需要注意的內(nèi)容。所以從利潤點(diǎn)看，涉及開發(fā)周期壓縮和營銷成本壓縮等內(nèi)容。
以最新掛出的順義后沙峪地塊為例，該地塊限價(jià)5.5萬元/平方米，建筑面積6.5萬平方米(含住宅、商業(yè)、辦公)，以全部可售來計(jì)算，地塊起始樓面價(jià)約2.7萬元/平方米，銷售均價(jià)不超過55583元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。如果以起始地價(jià)成交，則企業(yè)仍將有盈利空間，如果按照溢價(jià)率50%的上限價(jià)格計(jì)算，則樓面價(jià)將超過4萬元/平方米。這樣企業(yè)的盈利空間將降低至1.5萬元/平方米。
“一般的商品房建安成本3800元/平方米，“限價(jià)房”可能會(huì)低一點(diǎn)。”按照陳雷提供的數(shù)據(jù)分析，該地塊如果達(dá)到競價(jià)上限，房企的盈利空間將降低到1.1萬元/平方米左右。考慮到企業(yè)資金成本的問題，這一數(shù)字可能會(huì)進(jìn)一步下降。不過陳雷也表示，目前土地市場已經(jīng)比較理性，“限價(jià)房”地塊競至競價(jià)上限的可能性較小。在土地出讓較理性的前提下，利潤空間雖然有限，但是仍然存在。
不過也有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，如今各項(xiàng)目商辦部分的銷售條件也已經(jīng)十分苛刻：“從消費(fèi)者角度來看，500平方米起售的商業(yè)總價(jià)不低，首付款項(xiàng)足夠購買一個(gè)120平方米左右的住宅項(xiàng)目。而從房企的角度來說，只能自持做租賃。”
考驗(yàn)房企操盤能力
一位品牌房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者透露：“在所有條件都符合政府標(biāo)準(zhǔn)的前提條件下，“限價(jià)房”項(xiàng)目能維持正利潤就算合格了。”據(jù)他透露，就算房企在用料上通過規(guī)模化采購和流程優(yōu)化能夠有一部分節(jié)省，還有一個(gè)繞不過去的點(diǎn)是人工成本的上漲非常厲害，這是誰都逃不掉的。
所以“限價(jià)房”項(xiàng)目的打造實(shí)際上非常考驗(yàn)開發(fā)商整體研發(fā)和規(guī)劃水平。“如果說項(xiàng)目的整體流程上已經(jīng)很成熟了，他不需要花費(fèi)很多工夫和成本去約乙方做這些事的話，那他還是能省一部分錢的。”該負(fù)責(zé)人表示，“但如果房企在這方面比較薄弱，他需要走的每一道程序都需要成本，利潤就越少。”
而思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也向記者表示，“限價(jià)房”項(xiàng)目對于開發(fā)商運(yùn)營能力提出了更高的要求。從現(xiàn)在來看，“限價(jià)房”項(xiàng)目在計(jì)算資金成本的情況下基本上不賺錢。2017年下半年之后，地價(jià)逐漸回歸理性，這種項(xiàng)目可能還具有一些空間。
對于開發(fā)商來說，“限價(jià)房”的地只要合理還是可以拿的。郭毅向記者透露，一方面可以從產(chǎn)品打造上，做出一些高低差，除此之外，“住宅限價(jià)，可散售的商業(yè)和辦公部分并未限定價(jià)格上限，這部分仍然存在盈利的可能。另外，按常規(guī)判斷，地下車位和千人指標(biāo)都能有一部分銷售收益，當(dāng)然這并不足以彌補(bǔ)開發(fā)商在高成本下的利潤缺口。”
“房企的拿地邏輯主要在于“限價(jià)房”用地，迅速地產(chǎn)生現(xiàn)金流。抽出的現(xiàn)金可以迅速投資下一個(gè)項(xiàng)目，從而產(chǎn)生新的利潤。這就是現(xiàn)在大家都在強(qiáng)調(diào)的高周轉(zhuǎn)。周轉(zhuǎn)越快，資金成本越低，這也是很多房企學(xué)習(xí)碧桂園的原因。”郭毅向記者表示。
此外，對于房企來講，很多時(shí)候還不能只考慮利潤問題。一位央企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“實(shí)際上房企拿地也不僅僅考慮盈利的問題，也會(huì)考慮品牌方面和社會(huì)責(zé)任方面的問題。”
(記者 陳禹銘)
