5月28日，碧桂園200億額度的小公募債顯示“中止”狀態(tài)，5月30日，合生創(chuàng)展31億公司債也被“中止”，在監(jiān)管愈發(fā)嚴厲之下，房企傳統(tǒng)融資路徑再遭“緊箍咒”。

但另一方面，住房租賃融資閘口開啟，保利發(fā)行50億元住房租賃REITs，碧桂園發(fā)布規(guī)模達100億元的租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃，恒大住房租賃資產(chǎn)支持專項計劃規(guī)模高達100億元，還有泰禾、富力、龍湖、首創(chuàng)置業(yè)等。據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已有近20家房企已經(jīng)發(fā)行或擬發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品或其他融資產(chǎn)品，規(guī)模近千億元。

租賃融資規(guī)模近千億元

5月24日，“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號第一期資產(chǎn)支持專項計劃”在深交所掛牌。這意味著，持有深圳A股證券賬戶和基金賬戶的合格投資者均可以參與該產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓。

作為國內(nèi)首個住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模達百億的房企，碧桂園的住房租賃REITs產(chǎn)品首期于4月27日發(fā)行，規(guī)模達17.17億元。值得關(guān)注的是，這距今年2月2日獲批僅84天，發(fā)行速度加快。

自4月底中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化以來，房企參與住房租賃資產(chǎn)證券化的熱情大漲，且百億發(fā)行規(guī)模不在話下。

5月7日，“中聯(lián)前海開源-華僑城租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”顯示為“已受理”狀態(tài)，規(guī)模高達100億元。5月2日，恒大地產(chǎn)集團擬發(fā)行一筆金額為100億元的“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”，在上交所顯示“已受理”狀態(tài)。

此前已經(jīng)有保利地產(chǎn)、招商蛇口、旭輝地產(chǎn)、陽光城、越秀地產(chǎn)等房企發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此外，還有部分房企發(fā)行住房租賃的專項公司債券。

諸如中城投資的9億元住房租賃專項債券，綠城的40億元住房租賃債，石榴置業(yè)的45億元住房租賃債券，首創(chuàng)置業(yè)的50億元住房租賃專項可續(xù)公司債券，龍湖地產(chǎn)的30億元住房租賃專項公募債券，萬科80億元的住房租賃專項公司債券，以及泰禾擬非公開發(fā)行30億元住房租賃專項公司債券、富力地產(chǎn)的60億住房租賃專項公司債券等。

據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已有近20家房企已經(jīng)發(fā)行或正在發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品或其他融資計劃，規(guī)模近千億元。

租賃REITs融資成本低

一位投行界的人士表示，地產(chǎn)公司境內(nèi)融資渠道受限較大，股權(quán)、發(fā)債等限制較多，借租賃政策風口，很多地產(chǎn)商選擇用資產(chǎn)證券化的方式融資。

根據(jù)同策研究院監(jiān)測的結(jié)果顯示，公司債是4月份房企采用的主要融資方式。在國內(nèi)融資難度較高的情況下，海外融資成為房企的熱衷選項。

但這一融資現(xiàn)狀或?qū)⒏訃谰Ｈ涨埃瑖彝鈪R管理局相關(guān)負責人表示，將強化對重點領(lǐng)域、重點行業(yè)借用外債的管理，除有特殊規(guī)定外，房地產(chǎn)企業(yè)不得借用外債。分析人士表示，海外渠道或?qū)⒚媾R收緊壓力。另外，隨著碧桂園、合生創(chuàng)展公司債“中止”，境內(nèi)發(fā)債渠道也或?qū)⑦M一步收緊。

與傳統(tǒng)融資環(huán)境的艱難不同，受政策影響，住房租賃方面的融資閘口打開。據(jù)聯(lián)訊證券統(tǒng)計，截至2018年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品共發(fā)行了81單，融資總規(guī)模達1253億元，其中住房租賃類REITs產(chǎn)品成為主力。

業(yè)內(nèi)人士分析，在傳統(tǒng)融資渠道進一步收緊、政府大力推進住房租賃市場發(fā)展、鼓勵資產(chǎn)證券化的政策指引下，房企將加大資產(chǎn)證券化方面的布局。

另外，除了渠道收緊外，傳統(tǒng)融資成本也日漸高企。據(jù)了解，目前房企的資金成本高于10%已是普遍現(xiàn)象，而超過15%大有所在。相比之下，住房租賃的融資成本則大大降低。

據(jù)了解，碧桂園住房租賃REITs產(chǎn)品首期的發(fā)行利率是5.75%，而此前保利地產(chǎn)的發(fā)行利率是5.5%，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS發(fā)行利率是5.7%，龍湖發(fā)行的五年期住房租賃專項公募債券，票面利率是5.6%，均遠遠低于傳統(tǒng)的融資成本。

有房企名租賃實“圈錢”

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，當下資金面趨緊，房企拓寬各種融資渠道，租賃是當下銀行等監(jiān)管部門相對寬松的融資渠道，很多并沒有發(fā)展長租租賃的企業(yè)，也在密集發(fā)布租賃融資，有圈錢的嫌疑。

一位長租公寓運營機構(gòu)相關(guān)負責人告訴記者，在住房租賃資產(chǎn)證券化方面，公寓運營商重在運營，而房企重在融資。

在上述發(fā)布的《通知》中，對于發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品明確了三個條件，一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標準符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù);二是物業(yè)正常運營，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;三是發(fā)起人(原始權(quán)益人)公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規(guī)行為。

縱觀目前發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的房企，部分是在2017年布局住房租賃這個行業(yè)，諸如碧桂園2017年底才宣布進軍長租公寓行業(yè)，有的甚至并未有明顯布局，諸如泰禾、恒大，還有房企沒有確切官方消息顯示布局了住房租賃行業(yè)，諸如富力地產(chǎn)。與《通知》中要求的“物業(yè)正常運營，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流”的要求有一段距離。

新派公寓創(chuàng)始人王戈宏表示，公寓只有運營兩到三年后才能產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，第一年屬于爬坡期，會存在空置的情況。

一位資深業(yè)內(nèi)人士更是指出，開發(fā)商發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，像在“拼爹”。有的企業(yè)在公寓方面的布局很少，有的壓根沒有形成穩(wěn)定現(xiàn)金流，但是由集團母公司進行擔保與“輸血”，這不是一個健康的方式，不能形成資產(chǎn)證券化真正的閉環(huán)模式。“國外發(fā)行資產(chǎn)證券化的一個很重要的要素是，必須能夠創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，光有資產(chǎn)發(fā)不了。”

證監(jiān)會有關(guān)人士也曾表示，發(fā)行租賃證券化產(chǎn)品之后，相關(guān)機構(gòu)要著力做好租賃住房底層物業(yè)的管理運營質(zhì)量，實現(xiàn)金融支持與租賃住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

“現(xiàn)在是政策鼓勵培育市場階段，先把規(guī)模做上來，未來，對于資產(chǎn)質(zhì)量、物業(yè)確權(quán)、運營機構(gòu)創(chuàng)造能力的水平等方面會有更多監(jiān)管措施。”上述資深業(yè)內(nèi)人士說。

值得關(guān)注的是，5月29日，富力地產(chǎn)60億住房租賃專項公司債券遭遇“中止”，此前的5月25日，花樣年擬發(fā)行的50億住房租賃私募債也顯示為“中止”。

有業(yè)內(nèi)人士表示，房企紛紛借道住房租賃進行融資，有的企業(yè)甚至沒有明顯布局住房租賃市場，可能會引起監(jiān)管部門的注意，對于這類產(chǎn)品的審核將更嚴。

本版采寫/新京報記者 段文平

【編輯:姜貞宇】