(原標(biāo)題：熱點(diǎn)城市屢現(xiàn)“一房難求”是庫(kù)存告急還是捂盤惜售?)

【編者按】3月之后，全國(guó)各地又密集出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，內(nèi)容涉及限購(gòu)、鼓勵(lì)和保障公積金貸款、搖號(hào)買房、扶持剛需買房等，政策細(xì)致而精準(zhǔn)，充分體現(xiàn)了2018年政府工作報(bào)告中“繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控”的精神。在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的背景之下，西安、南京和杭州等熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象，“買不到房”也成為掛在購(gòu)房者嘴邊的熱詞。為什么“一房難求”現(xiàn)象日益突出?造成“一房難求”現(xiàn)狀的基本原因何在?各地樓盤又是否存在捂盤惜售現(xiàn)象?為此，記者選取幾座強(qiáng)二線城市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

近幾月以來(lái)，西安、南京、杭州等熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，新開樓盤頻現(xiàn)“認(rèn)籌人數(shù)遠(yuǎn)超房源數(shù)”現(xiàn)象，造成的直接結(jié)果便是市場(chǎng)上“一房難求”。

值得注意的是，進(jìn)入2018年，各地頻頻出臺(tái)或升級(jí)樓市調(diào)控政策，目前各地發(fā)布的調(diào)控政策數(shù)量超百個(gè)。與此同時(shí)，各城市的“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”也不斷升級(jí)，加入“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的城市也在持續(xù)增加。

那么，在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的背景之下，為何熱點(diǎn)城市會(huì)出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象?原因何在?新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，搶奪人才的城市并沒(méi)有做好增加住房供應(yīng)的準(zhǔn)備，而搖號(hào)購(gòu)房更加劇了供求失衡的市場(chǎng)預(yù)期，住房短缺已成為人口凈流入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期矛盾。

多城“一房難求”買房猶如買彩票

易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月底，全國(guó)范圍受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43712萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。

觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年3月的水平，即庫(kù)存規(guī)模回落到了五年前水平，全國(guó)去庫(kù)存“戰(zhàn)役”可謂效果明顯。

但不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)這樣一個(gè)有趣的現(xiàn)象：遠(yuǎn)郊盤比近郊盤貴，毛坯房比精裝房貴，二手房比一手房貴。

例如杭州樓市，“3·29”新政出臺(tái)前，倒賣房號(hào)現(xiàn)象較為普遍，其中最為火爆的錢江新城板塊，房號(hào)已經(jīng)叫到50萬(wàn)元起，較為偏遠(yuǎn)的蕭山板塊，房號(hào)也要10萬(wàn)元到20萬(wàn)元。

究其原因，杭州市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，部分房企惜售情況嚴(yán)重，限價(jià)政策導(dǎo)致一二手房產(chǎn)生嚴(yán)重的價(jià)格倒掛，進(jìn)一步推高了一手房市場(chǎng)，同時(shí)滋生關(guān)系戶、“號(hào)子費(fèi)”“一手房更名”等樓市亂象。

而樓市持續(xù)火熱的長(zhǎng)沙也如此，許多購(gòu)房者“一房難求”，部分開發(fā)商捂盤惜售，尤其是高額認(rèn)籌金也讓許多剛需購(gòu)房者叫苦不迭。據(jù)騰訊房產(chǎn)報(bào)道，長(zhǎng)沙較熱門樓盤認(rèn)籌金10萬(wàn)元起收，這給剛需購(gòu)房者增加了不小的壓力。不少剛需無(wú)奈轉(zhuǎn)向老小區(qū)，二手房?jī)r(jià)也順勢(shì)上漲。

而西安則得益于人才落戶政策。4月16日，西安市公安局在官方微博高調(diào)宣布，西安迎來(lái)2018年第300000位“新西安人”。

但隨之而來(lái)的問(wèn)題是，西安當(dāng)?shù)赜行潜P一開盤就出現(xiàn)千人“搶房”現(xiàn)象，部分區(qū)域還出現(xiàn)了開發(fā)商要求全款優(yōu)先、捆綁銷售、捂盤惜售以及故意營(yíng)造緊張氣氛的情況。

“類似杭州最新?lián)u號(hào)中簽率僅為6%這樣的事情，已是見怪不怪了，這也意味著供需比已接近20：1。”歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然新房?jī)r(jià)格低于二手房，但買新房猶如中彩票，而搖號(hào)購(gòu)房使得本來(lái)無(wú)需買房的人也傾巢而出了，從而導(dǎo)致供求失衡加劇。

人口激增供應(yīng)緩慢“房荒”引發(fā)多重效應(yīng)

這些熱點(diǎn)城市為何會(huì)出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象?歐陽(yáng)捷認(rèn)為，搶奪人才的城市并沒(méi)有做好增加住房供應(yīng)的準(zhǔn)備。相反，實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房的城市會(huì)越來(lái)越多，更加劇了供求失衡的市場(chǎng)預(yù)期，住房短缺已成為人口凈流入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期矛盾。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，多地出現(xiàn)的所謂“一房難求”現(xiàn)象，反映了在“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的背景下，短期內(nèi)新增需求的急劇擴(kuò)大，樓市供應(yīng)承壓。他認(rèn)為，在人才政策的吸引下，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)房源的需求進(jìn)一步擴(kuò)大，個(gè)別在售商品住宅項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了一定程度的供需矛盾。

“從去年以來(lái)的成交走勢(shì)來(lái)看，一線城市新房市場(chǎng)供需持續(xù)低位徘徊，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有落，房住不炒的調(diào)控效果明顯。與此同時(shí)，二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控也不斷處于收緊過(guò)程中，多地市場(chǎng)呈現(xiàn)理性回歸趨勢(shì)。”張波告訴記者，近期多個(gè)二線城市樓市出現(xiàn)的趨熱成交行情，很大程度上與當(dāng)?shù)氐娜瞬乓M(jìn)政策有關(guān)。相對(duì)一線城市而言，二線城市相對(duì)具有較低的房?jī)r(jià)水平和購(gòu)房門檻，加上人才政策為購(gòu)房需求的轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了可能性，新增購(gòu)買力急劇涌入，催熱了二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

人才集中釋放購(gòu)房需求，對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)產(chǎn)生影響。歐陽(yáng)捷指出，一二線城市依仗其發(fā)展?jié)摿Α⒕蜆I(yè)機(jī)會(huì)、生活環(huán)境、財(cái)政優(yōu)勢(shì)，把大專人才甚至中專、技校人才一網(wǎng)打盡，必然導(dǎo)致不均衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)在不同等級(jí)城市之間進(jìn)一步加劇。

緩解“一房難求”增加土供是關(guān)鍵

實(shí)際上，由于戶籍人口快速增長(zhǎng)，多城新房市場(chǎng)剛性購(gòu)買需求持續(xù)攀升，這對(duì)地方樓市的供應(yīng)水平提出了更高的要求。

歐陽(yáng)捷表示，要解決“一房難求”，只有增加土地。城市的發(fā)展土地資源不可或缺，用于居住生活的土地資源還可通過(guò)產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)換，或通過(guò)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入可售住宅市場(chǎng)等辦法來(lái)增加住宅用地。

但無(wú)法忽視的一點(diǎn)是，激增的人口會(huì)客觀推增住宅用地的供應(yīng)，一定程度上使所在區(qū)域的城市教育、醫(yī)療、體育、文化等公建配套也將面臨用地不足。這也就意味著上學(xué)難、就醫(yī)難、健身難等問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)，具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，排隊(duì)、搖號(hào)、漲價(jià)便在所難免。

“城市土地有限、耕地永久保護(hù)、用地指標(biāo)不足，有限的可建設(shè)用地更多用來(lái)拉開城市框架、改善交通條件、吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。這些原因，也會(huì)制約城市住宅用地的供應(yīng)。”歐陽(yáng)捷直言。

但令人欣慰的是，日前國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》，為一些城市增加住宅用地供應(yīng)打開了希望之門。

該辦法明確：“耕地后備資源嚴(yán)重匱乏的直轄市，占用耕地、新開墾耕地不足以補(bǔ)充所占耕地，或者資源環(huán)境條件嚴(yán)重約束、補(bǔ)充耕地能力嚴(yán)重不足的省，由于實(shí)施重大建設(shè)項(xiàng)目造成補(bǔ)充耕地缺口，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在耕地后備資源豐富省份落實(shí)補(bǔ)充耕地任務(wù)的行為”。

以上海為例，可以調(diào)整基本農(nóng)田保護(hù)規(guī)劃，增加城市建設(shè)用地，重新調(diào)整人口規(guī)模上限，利用上海的集約建設(shè)經(jīng)驗(yàn)打造集約型城市，在不大幅增加建設(shè)用地的同時(shí)，容納更多的人口和產(chǎn)業(yè)。

另外，租賃住房用地供應(yīng)的聚焦，雖然一定程度上將加劇新建商品住宅的供需矛盾，但市場(chǎng)上絕對(duì)的有效供給能夠被提升。而著力提升租賃住房的供應(yīng)能力，有助于利用“租購(gòu)并舉”的住房制度，滿足越來(lái)越強(qiáng)盛的居住需求。

目前執(zhí)行此類策略的城市已經(jīng)不少。例如杭州將租賃住房用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，并計(jì)劃在未來(lái)3年內(nèi)，新增租賃住房占新增商品房總量的30%;南京將建設(shè)或籌集的租賃性住房不低于50萬(wàn)平方米;武漢表示將選取符合住房租賃市場(chǎng)需求的新建商品房項(xiàng)目，按照一定比例(約為10%~20%)和相關(guān)要求配建租賃住房。

“未來(lái)，隨著人才新政吸引力的不斷釋放，加之租賃住房的批量推出，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的矛盾將逐步得以緩解。在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，樓市的穩(wěn)步健康發(fā)展仍是主旋律。”張波表示，在未來(lái)的調(diào)控方向上，堅(jiān)持做好分類調(diào)控，遏制投機(jī)炒作的同時(shí)，支持和滿足群眾的剛性居住需求。