文/汪雯

【資料圖】

編輯/姜來

處于調整期的房地產市場正在檢驗著開發商的應對能力。

近日，中國金茂發布2022年上半年業績報告。上半年，公司錄得合同銷售額699億元。另外，營收達到287.45億元，毛利62.25億元，分別較去年同期上升1%，8%。

中國金茂總裁李從瑞在中期業績會上表示，今年是整個行業銷售規模大幅下降的一年，行業銷售同比下降在25%以上，TOP50或100的房企下降幅度會更大，“因為它們以前占的盤子大”。

在李從瑞看來，過去18萬億市場規模會大幅下降，但今年市場行情預計已到底部。未來十年，市場仍有10萬億的體量，整個行業會企穩。

從各家房企的中報業績看，在銷售規模普遍下降的背景下，中國金茂憑借穩健的經營，經受住了考驗，交出了一份頗為亮眼的成績。

（中國金茂位于京津冀首都經濟圈的龍河新城效果圖）

01 回款率105%創新高

數據顯示，2022上半年，中國金茂簽約銷售額699億元，位列克而瑞行業榜單11位，較去年同期上升4位。其中，華東區域貢獻了41%的銷售額，環渤海區域貢獻了25%。

管理層在業績會上表示，上半年銷售普遍受到影響的情況下，青島、太原、北京、成都、西安等多個城市中國金茂旗下住宅產品仍熱銷。而北京、南京、蘇州、上海、青島等城市公司上半年簽約銷售額均突破50億元。

據李從瑞介紹，中國金茂上半年在一二線城市的銷售價格策略是隨行就市。“今年整個行業銷售價格降幅約為8%，但實際上主要體現在三四五線城市，在一線城市仍然有增長，因此中國金茂上半年銷售比較平穩，下半年仍會按照隨行就市的要求進行銷售。”

上半年，中國金茂累計回款733億元，回款率105%，創歷史新高。與此同時，在下行的市場環境里，公司的融資成本進一步下降到了3.76%，達到歷史新低。

去年下半年以來，房企銷售不佳，融資收緊，不少公司出現債務違約。盡管房地產行業融資嚴峻，中國金茂始終保持穩健的財務和融資渠道暢通，半年獲得近200億元直接融資，其中包括15億元全國首單地產行業并購主題公司債、87.08億元全國最大單碳中和CMBS債券，18億元公司債及20億元中票等，發行利率均在3.5%以下。

截至6月底，中國金茂的債務中，98%為銀行類、直融類、保債類融資。一年內到期債務占比下降6.7個百分點，僅占24.6%。此外，上半年，該公司還大幅降低永續債金額，永續債降幅達40.5%。

受益于穩健的財務表現，標普、惠譽、穆迪三國際評級機構均對中國金茂維持全投資評級認定，標普將金茂評級從“展望”上調至“穩定”。在降級席卷整個房地產行業的當下，能得到評級機構的認可并不容易。

（青島嶗山大云谷金茂府項目實景）

02 投資一二線城市

與一些拿地活躍的國企不同，中國金茂上半年依舊保持嚴格的投資紀律。標普稱，今年迄今為止，中國金茂僅花了154億元用于補充土地，約占其權益合同銷售額的40%，嚴格控制債務。

在投資上，中國金茂一直保持著自己的節奏，往年拿地80%以上都是一二線城市，且華東地區占比較大。李從瑞表示，下半年拿地力度比上半年稍大一些，但未來還會避免進入三四線城市，聚焦在一二線的核心地段。

據悉，1-8月，中國金茂共拿到11塊土地，全部位于一二線核心城市。上半年拿的地，凈利率都在10%-15%以上，且是保守地按當前價格來判斷土地的價值。

這幾年，中國金茂不斷加強對投資的管理，拿地方面實行“投運一體”原則，即投資的承諾，要靠運營來實現。據中國金茂首席財務官江南介紹，金茂在投資和運營的各個環節都要嚴守投資的承諾，以一系列安排保證投運一體。

03 城市運營貢獻1/4銷售額

在當前市場環境下，靠住宅開發謀求紅利過于單一。多元化探索和差異化經營，逐漸成為地產行業新的競爭態勢。

截至6月30日，中國金茂在全國布局了34個城市運營項目。上半年，公司簽約銷售額的25%來源于城市運營項目。此外，1~8月，中國金茂新獲取11個項目，全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻。

在8月30日舉辦的業績會上，李從瑞稱，“未來城市運營在中國金茂的業務中會占到越來越重要的位置。城市運營項目占比會越來越大，優勢也會逐漸得到體現。”

不過，外界有些擔心的是，在市場調整期，城市運營項目進程也在相應減慢，或許會影響企業的中長期目標。對此，李從瑞回應稱，市場下滑的確會在短時間內影響到城市運營的一級開發，使各地土地銷售受到影響，但城市運營是長周期項目，周期達五六年，甚至十年，期間總會經歷兩三個好的周期，支持項目蓬勃發展。

“城市運營項目一定要堅持跨周期，遇到低周期并不可怕，因為土地并不會因為周期的到來，價格大幅下降，未來它仍會回到高水平。”在李從瑞看來，放在一個長周期來看，住房價格波動較大，但土地價格在持續上漲，因此公司是在以小投入獲取資源，收益比較穩定。

為了進一步夯實城市運營綜合實力，上半年，金茂加快了對優質標的的收并購，6月9日，擬私有化中國宏泰發展。

李從瑞稱，宏泰發展是做城市運營的企業，并購宏泰也是因為雙方戰略契合。不過他透露，中國金茂最看重的是宏泰的龍河新城項目。這個項目位于北京、天津和雄安的中間地帶，“已有一定基礎，體量非常大，都是萬畝級以上，開發完需要20年，每年都會有土地出讓。”

如果私有化進程順利推進，中國金茂將獲得該項目約2萬畝的土地儲備。也難怪李從瑞將這稱為“糧倉型項目”。目前，宏泰發展私有化進程穩步推進中。

當房地產行業告別“規模為王”的時代，中國金茂憑借產品力和務實的投資，開啟下一步突圍。盡管公司管理層判斷明后年行業會企穩，但若想屆時領先回穩，只有那些守住核心資產，做好項目甄別，平衡營收和債務的房企，才有可能迎來春天。