3月26日從接近北京城建(11.560,0.00,0.00%)(600266.SH)人士處獲悉，該公司在北京主要城區(qū)的棚改項目中占據(jù)較重市場份額，而隨著房地產(chǎn)開發(fā)進入存量時代，亦有分析人士將其視為北京的棚改“地王”。
但是這種判斷，卻引發(fā)了截然不同的機構(gòu)邏輯。
在2月初以來的一輪市場震蕩下，北京城建迅速跌破凈資產(chǎn);截至4月2日，其市凈率僅為0.91倍，距離“八折時代”僅一步之遙，成為地產(chǎn)板塊為數(shù)不多的破凈股。
根據(jù)其剛剛披露的年報，多家險資等機構(gòu)投資者在2017年四季度期間對北京城建進行減持，但另一方面，證金公司為代表的“國家隊”資金卻增持，甚至逼近舉牌線。后者已被套牢。而在最新披露的公募基金年報中，被套牢的機構(gòu)股東名單隨之增加。
個股破凈下，機構(gòu)操作邏輯正在受到市場更多關(guān)注，尤其是在目前市場風(fēng)格激辯的大背景下。
根據(jù)本報記者采訪，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的從嚴調(diào)控，仍然是遏制北京城建的主要原因;但不少機構(gòu)的押注，則有意埋伏“棚改”的細分市場。
破凈“地王”追蹤
北京城建的“破凈”狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)超過兩月。
截至4月2日，北京城建報收于11.56元/股，市凈率低至0.91倍，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)逼近2014年和2016年，曾經(jīng)出現(xiàn)的歷史最低水平。
其起因是，今年1月29日至2月9日的10個交易日內(nèi)，北京城建接連走低，區(qū)間累計跌幅達23.67%。同期萬得房地產(chǎn)指數(shù)也較前高點下跌達15.24%。
剔除掉B股、ST股和無盈利預(yù)期股等因素，本報記者統(tǒng)計東方財富(16.470,0.00,0.00%)142家房地產(chǎn)開發(fā)板塊上市公司，后者整體市凈率卻仍為1.56倍。
緣何會出現(xiàn)這種反差，其剛剛披露的年報或許道出端倪。
一方面，多家險資股東較此前出現(xiàn)減少。例如曾經(jīng)的第二大股東“新華人壽保險股份有限公司-分紅-團體分紅-018L-FH001滬”、“中國人壽(25.410,0.00,0.00%)保險股份有限公司-傳統(tǒng)-普通保險產(chǎn)品-005L-CT001滬”均對北京城建進行了減持;前海人壽聚富則直接退出了前十大股東序列。
另一方面，北京城建去年營業(yè)收入雖然從2016年的116.28億元增長至140.42億元，同比增長20.77%，但其凈利潤卻從14.37億元下降至13.80億元，同比降幅為4.01%。
分析人士坦言，2017年的房地產(chǎn)調(diào)控是包括北京城建在內(nèi)的地產(chǎn)股所共同面臨的問題。 “地產(chǎn)調(diào)控在2017年進入強周期和調(diào)整期，特別是在北京317限購限貸之后，所以地產(chǎn)公司受到的影響十分明顯。”北京一家中型券商地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。
此外根據(jù)本報記者了解，部分公允資產(chǎn)的減值的確給北京城建帶來負面影響，例如其在2017年底的可供出售金融資產(chǎn)59.90億元，比上年末68.4億元減少8.5億元，原因系“國信證券(10.870,0.00,0.00%)股價下跌所致”。
按照上述券商分析人士的說法，險資的減持操作或延續(xù)到今年一季度，亦與險資A股配置思路調(diào)整有關(guān)。在操作方向上，險資同期還一路減持了中百集團(8.500,0.00,0.00%)(000759.SZ)、山東鋼鐵(2.020,0.00,0.00%)(600022.SH)、國電南瑞(16.660,0.00,0.00%)(600406.SH)和貴州茅臺(680.060,0.00,0.00%)(600519.SH)等白馬股。
此外也有分析人士指出，當(dāng)前北京城建擅長的棚改項目仍然處于投入期，當(dāng)前更多導(dǎo)致其成本上升而并未形成業(yè)績轉(zhuǎn)化。
這一邏輯也體現(xiàn)在北京城建的年報上。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底北京城建存貨達609.18億元，同比上年底增加101.52億元，而該變動與棚改和項目開發(fā)成本增加有關(guān)。
“其實這個業(yè)績是超額完成指標(biāo)的，因為畢竟是大國企，和政府部門走得也更近，對于地產(chǎn)政策的影響和業(yè)績預(yù)期也會有傾向于更加保守的調(diào)整。”上述接近北京城建人士透露。
證金逆市被套牢
作為破凈股的北京城建因其掌握著諸多棚改項目，一度被部分業(yè)內(nèi)人士視為北京的“新地王”。
北京市規(guī)劃國土委官網(wǎng)3月下旬剛剛發(fā)布的《建設(shè)項目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負面清單》，限制四環(huán)路以內(nèi)和中軸線延長線、長安街延長線這“兩軸”周邊的各類用地調(diào)整性質(zhì)改建住宅商品房。
棚改概念則不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。在該文下發(fā)之前，1月15日，北京城建剛剛公告與控股母公司聯(lián)合中標(biāo)懷柔、大興等區(qū)域兩項目，合計投資額達262億元，而上市公司在其中的份額占比分別為65%和100%;而從2016年至今，北京城建先后亦攬入東城、豐臺、順義等多地項目，合計投資總規(guī)模逼近千億量級。
不過本報記者從相關(guān)負責(zé)人士處獲悉，截至2017年末，其備受關(guān)注的，在北京二環(huán)周邊的望壇項目，仍未實現(xiàn)銷售。
隨著保險資金的撤離，增持者顯然集體面臨“陣痛”。
比如，象征著國家隊的證金公司在2017年四季度期間悄然增加對北京城建持倉。總持股比例已達4.9%，距離舉牌線僅剩0.1%的“一步之遙”，但從股價曲線來看，證金公司顯然已經(jīng)被套牢。
同期，根據(jù)剛剛披露的公募基金年報，博時基金、萬家基金和華寶興業(yè)基金等旗下產(chǎn)品亦在重倉股名單中增加了北京城建，大概率亦被套牢。
“目前傳統(tǒng)土地開發(fā)模式的市場容量已經(jīng)非常有限了，棚改有可能是推動市場的一個新概念。”一家重倉該股的公募基金相關(guān)負責(zé)人透露。
但是顯然，市場對此能否轉(zhuǎn)換成業(yè)績?nèi)源鎿?dān)憂。
對于不同機構(gòu)的配置思路，另有分析人士還指出，“不同于證金公司做配置盤為主，險資更傾向于交易盤，在擇時上會考慮地產(chǎn)股面臨的調(diào)控壓力，這也是一些機構(gòu)2017年不斷退出地產(chǎn)的原因。北京城建估值走低后，配置盤押注的是更加合理的買入價格。”
該人士指出，從板塊信息來看，信達地產(chǎn)(5.350,0.00,0.00%)(600657.SH)、三湘印象(4.810,0.00,0.00%)(000863.SZ)、首開股份(8.470,0.00,0.00%)(600376.SH)市凈率與北京城建類似，不過相比而言，前者非經(jīng)常性損益占比遠高于北京城建，因此北京城建的財務(wù)數(shù)據(jù)有更高的安全邊際。
但是顯然，調(diào)控的大背景下，攜帶“北京新地王”光環(huán)的北京城建破凈之旅仍多有懸疑。
