正在進行重大資產重組而處于停牌期的中糧地產股份有限公司(以下簡稱中糧地產)發布了2017年報，全年實現銷售額261.59億元，全年營業收入140.42億元，同比下降22%，實現歸屬上市公司股東的凈利潤9.45億元，同比增長31%。

在樓市遇冷的大背景下，中糧地產高負債率且“押寶”環京、環滬、環深的戰略，不由讓人對這家央企的未來擔心。

“環京”房地產遇冷 2018年加碼北京公司戰略遭質疑

根據2017年公司年報顯示，中糧地產全年新增23個項目，計容建筑面積合計349.58萬平方米。全年新開拓城市僅為4個。從新增城市來看，進程略顯緩慢。

對于未來戰略公司表示，住宅仍將是核心業務。其中對于城市戰略，環大城市群仍為未來重點。“公司立足環北京、環上海、環深圳三大核心城市群，重點關注以長江中游城市群、成渝城市群、一帶一路沿線為主的中心城市及高潛力城市。”

但最近房地產圈內被一個消息所刷屏——北京通州二手房均價每平米跌8000元，買賣雙方話語權大逆轉。其中表示，在3.17調控一周年之際，北京的二手房市場價格出現了明顯下跌，北京通州價格跌幅達到了18% ，而北京石景山，二手房價跌幅更是達到了20%左右，而在市場回歸理性之后，過去那種伴隨房價快速上漲帶來的恐慌性購房已經不復存在了。

3.17調控之前，通州曾經是北京房價上漲最迅速的區域。2015年7月，北京宣布建設城市副中心時，通州的二手房均價在每平方米23000元左右，2016年3月份時，均價已經上漲近萬元，達到32000元左右。而如今，這里的二手房均價由去年3月52500元左右的高點回落至目前的44000元左右。

可以看出隨著2017年陸續出臺的限購政策，降溫、下跌已成關鍵詞。

根據中糧地產年報顯示北京、上海地區在2017年營業收入占比驟降均超70%，特別是北京地區，由2016年的46%驟降為17.16%。其中成都、深圳地區收入占比有所增加。

但從公司計劃2018年新開工項目看來(文后表一)達389.28萬平米，其中北京達68.39萬平方米，占比近20%。

并且據公布的數據顯示，中糧地產北京地區房產成交均價僅為3萬元/米，總成交面積僅為979.72萬平方米，分別同比增減為7.97%、3.28%。可以看出銷量與價格的增速均出現了較大回落，在這種高壓的房產政策下，營收增加110%的成都地區，卻在2018年計劃中僅占兩席，有業內人士分析稱，不知中糧地產“偏向虎山行的底氣從何而來”。

負債率連年攀升 2018年年初2月新增借款已達28億

根據年報數據顯示中糧地產負債率快速攀升至84.5%，眾多房企紛紛相應國家“去杠桿”的號召下，中糧地產突兀的負債率讓人隱隱擔心。

根據歷年公司年報顯示，15年到17年的負債總額分別為，442億元、499億元、640億元，17年增長幅度最為巨大。

不僅如此，根據中糧地產3月8日發布公告稱，公司2018年1-2月累計新增借款金額為279088.2萬元。截至2018年2月28日，中糧地產借款余額為2934186.97萬元。這個數字已超過上年末凈資產的20%。

存貨占流動資產過半 周轉率降至低點

中糧地產存貨占流動資產過半達53%，在地產逐漸入冬的大背景下，一旦存貨的周轉率降低到一定階段，或將對財務形成壓力。

2017年公司計劃住宅新開工面積139.68萬平米，而實際新開工面積為115.09萬平米，比計劃新開工面積少近五分之一。針對此項變化，中糧地產在年報中解釋，主要是因為2017年為順應市場變化，對部分項目的規劃設計方案進行了調整和優化，導致部分項目的新開工進度慢于預期。

附：中糧地產2018年計劃新開工項目表