拋百億租房貸 合生欲破規模難題?

隨著長租公寓成為當下房企投資最重要的風口之一，除了萬科、碧桂園、保利、龍湖等龍頭品牌企業積極尋求布局之外，一些中小規模房企也開始積極介入該領域。日前，來自上交所信息顯示，合生創展擬發行總規模不超過100億元(含100億元)的住房租賃專項公司債券。在業內人士看來，合生創展住房租賃專項公司債券一旦獲批，對于一家年銷售額不足百億規模的房企而言，無疑是一筆不小的資金來源，而屆時住房租賃板塊也有望成為合生企業戰略的最重要布局之一。

搶灘長租市場

目前，合生創展擬發行總規模不超過人民幣100億元(含100億元)的住房租賃專項公司債券的狀態處在“已反饋”階段。據合生創展公開的募集說明書，該筆債券期限不超過五年(含五年)，可為單一期限品種或多種期限品種的組合;票面金額為100元;債券形式為實名制記賬式公司債券，不面向合生創展股東優先配售。目前，該債券的利率、發行日期等具體細節還未厘定。

根據反饋意見，上交所要求合生創展披露債券募集資金的具體投向，包括住房租賃項目的預計開工時間，預計總投資額等資料;上交所還要求合生創展披露前次募集資金的使用情況。

在合生創展低調布局長租市場的同時，一些起步較早的企業也在加快步伐。2月23日，萬科總裁郁亮在2018年第一次臨時股東大會上表示在長租公寓業務方面，未來三年希望還能繼續保持中國第一，能夠提供30萬間以上的長租公寓;而碧桂園則在2017年已在北京、上海、廣州、深圳、武漢、廈門等一二線城市落地項目，并推出長租公寓品牌BIG+碧家國際社區，計劃三年內運營100萬套，力爭做國內最大的資產運營商。此外，旭輝在2017年底，已在北京、南京、無錫、蘇州、上海、杭州、廈門等18城進行布局，五年目標為總規模達到20萬套;龍湖在長租領域于2017年底已完成18個一二線城市的布局，并以5萬套作為中期階段發展目標。

與其他房企相比，合生創展在長租領域布局較晚，目前尚未公布公司在長租領域內的品牌和戰略計劃。

不過在業內人士看來，好在整個行業起步較晚，其他公司仍有發展空間，但制約合生創展這樣的中小公司投入的關鍵還是企業的資金實力。

意在尋求融資突破？

“‘9·30’新政到現在，房企的融資難度越來越大，資金面偏緊成為常態，”易居中國執行總裁丁祖昱分析，房企2017年至今在融資端能明顯感到壓力，房企主要融資來源之一的公司債規模，在2017年的總規模為437億元，較2016年全年下降90%。只有長租公寓板塊能夠獨善其身，成為企業重要的融資現金進入端口。

“不排除一些企業借助投資長租公寓拓寬企業融資渠道。”一位不愿具名的樓市觀察人士指出，2017年房企的融資總規模為8046億元，較2016年下降28%。

從合生創展來看，截至去年9月末，合生創展共獲得主要合作銀行的授信額度811.98億元，其中已使用授信額度448.87億元，未使用授信余額363.11億元。

實際上，去年9月，合生創展擬出售公司位于東城區的一座商用物業，也被外界推測為緩解企業的資金壓力，補充企業現金流所采取的手段。

資料顯示，當時合生國際、BMI及金致投資有限公司訂立該協議，合生國際以總對價18.39億元向金致投資出售康至公司及凱大公司;而BMI以總對價18.26億元向金致投資出售柏順公司。但今年1月12日，合生創展宣布，收到買方通知，因初步條件沒有在該協議規定的期限內達成，此前簽立的出售資產協議已按其條款終止。

規模化之外的路

“對于合生創展這樣的中小房企而言，除了融資外，拓寬企業發展行業領域，打破企業發展規模的瓶頸也可能會有所助益。”上述人士分析表示。

根據合生創展發布的公告，截至2017年12月31日12個月的合約銷售金額約為92.28億元，較去年同期約81.05億元同比上升13.9%。

十多年來，合生創展銷售規模始終在百億元左右徘徊，被曾經同為第一梯隊的眾多房企遠遠拋在身后。“重利潤、輕規模、慢周轉一直是合生創展信奉的開發模式。但在今天規模化至上的背景下，這樣的模式顯得有些不合時宜。”一位接近合生創展的人士向北京商報記者如是評價。

對此，合生創展管理層也曾公開回應，表示合生創展并不強調規模增長速度，希望在確保利潤的情況下實現現金流的絕對安全，不犧牲利潤做大規模。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，忽視規模化會令企業在傳統業績成長方面表現乏力。尤其是位于一線城市高端項目的去化周期長，將嚴重影響企業資金回籠。由此業內人士指出，合生創展仍在固守通過長期持有土地，從而獲得土地溢價帶來豐厚收益的模式在當前顯得比較保守，在這一策略不改變的情況下，通過投資長租公寓等其他行業領域或許是對企業整體布局的有益補充和拓寬。