北京土拍熱度又刷新了歷史紀錄，但這種“局部繁榮”非但不是樓市回暖的信號，反而在全國房地產市場恢復遇阻的大背景下，折射出房企的避險策略。

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6月1日，北京出讓4宗住宅地塊，其中最受關注的順義兩宗地塊分別吸引了45家、36家房企及聯合體報名競拍，創下了北京單宗地塊報名房企數量新高。

據中原地產首席分析師張大偉統計，有記錄以來，北京土拍超過20家房企競買單宗地塊的情況只有4次，其中3次出現在2023年。

眾多報名房企中，不只有北京土拍市場的常見面孔，也有很多外地房企赴京，甚至出現了行業里十分陌生的中小型新公司。

與此同時，5月樓市成交卻并不樂觀，百城新房成交面積環比繼續下滑，新房價格“止漲轉跌”，二手房價格環比跌幅擴大。

歸根結底，北京近期土拍熱度一再高漲，除了土地條件優厚、企業利潤空間可觀之外，背后更是房企為保證安全性而縮小投資地圖，進一步向熱點城市優質地塊聚攏的體現。

一位不愿具名的資深地產分析師表示，北京土拍的“火熱”不能代表土地市場真正的起色，更像是一種“開發商爭相到北京‘打新’土地”的求穩之舉。

在三四線城市房地產消費低迷的情況下，多數房企在拿地部署上做出了調整，有計劃地縮小了中小城市的拿地占比，向熱點一二線城市轉移。

業內分析人士預計，在樓市全面回暖之前，熱點城市土拍仍將呈現出與市場背離的熱度，后續北京等城市可能會加大對競拍房企資質的審核，以確保土地市場的相對公平。

土拍“搖號大戰”

價值幾十億的土地交易，以往很少在線上報價環節就觸及地價上限，而如此激烈的廝殺，今年北京已經出現了兩次。

2個多月之前，昌平朱辛莊地塊線上競價時已經達到了地塊最高限價，線下競拍現場直接進入搖號程序一局定輸贏，彼時該宗地有42家房企報名的盛況也創下了紀錄。

6月1日，朱辛莊的兩項紀錄都被順義新城19街區地塊刷新。

順義新城第19街區19-69地塊和順義新城第20街區6001地塊開拍之前雙雙觸及最高地價，且分別吸引了45家和36家房企及綜合體報名，兩宗地起拍價分別為14.4億元和15.05億元。

兩宗宅地在線上報價環節就已經有28輪、30輪報價，當日開拍后直接進入競現房面積環節，且舉牌相當激烈。

順義19街區地塊僅用1分鐘就觸及了現房銷售面積上限，45家房企全部遞交搖號申請。最終，福建雄旺被幸運之神眷顧，以16.56億元+1.2萬平方米現房銷售面積獲得了該宗地，樓面價2.91萬元/平方米，銷售指導價5.8萬元/平方米，縫差達到了近2.9萬元，利潤空間充足。

順義20街區地塊同樣在1分鐘內就達到了現房銷售面積上限，最終中能建以17.31億元+1.3萬平方米現房銷售面積獲得了該宗地，樓面價2.82萬元/平方米，銷售指導價5.8萬元/平方米，縫差達到了近3萬元，盈利空間可觀。

能夠在樓市交易冷淡的當下上演如此熱鬧的景象，原因是多方面的。首先2塊地的地理位置較好，周邊配套不錯，板塊發展潛力大，且附近合適的客群數量可觀，保證了未來銷售速度；其次起始價較低，對于房企來說門檻不高；再則北京土拍規則友好，搖號定輸贏；疊加上半年土儲依然可以轉化為本年度銷售業績，房企的沖刺順理成章。

一位房企北京公司人士告訴21世紀經濟報道記者，最重要的是，兩宗地都給了企業充足的利潤空間，近3萬元的縫差足夠靈活運營，“能在一線城市確保盈利，何樂而不為呢？”

“這是當下最樸素的商業邏輯，前些年開發商可能還會為了沖規模放寬測算標準，利潤薄的地塊也都蜂擁而上，現在不一樣了，這種利潤空間充足的地塊，只要有機會，肯定極力爭取。”有業內人士分析說。

而且北京樓市還呈現出一個新特點，過去幾年間數次居家生活的經歷，讓改善型購房需求激增，新房比二手房的吸引力高出數倍。58安居客研究院北京分析師任野即表示，這也是北京當下樓市冷淡但土拍市場熱鬧的原因。

房企求穩心切

與北京土拍熱度高漲形成對比的是，樓市數據趨于下行。

最能反映樓市涼熱的二手房市場，5月網簽環比下跌7%，較高峰期3月更是下滑了42%。一位地產分析師指出，如果考慮到網簽數據的滯后性，北京近期的二手房成交實際已經跌破了榮枯線。

全國整體樓市在5月也出現了繼續下行的情況，重點城市市場活躍度延續回落態勢，購房者觀望情緒加重。中指研究院數據顯示，5月百城新房價格環比轉跌，新房成交面積環比小幅下降，二手房價格環比下跌0.25%。

與三、四線城市及實力較弱的二線城市相比，北京等一線城市的樓市，需求韌性強、利潤空間充分、去化有保障，依然是“安全地帶”。

一家上市頭部房企人士告訴21世紀經濟報道，今年以來，即便他們公司相對安全，也還是進一步收縮了投資城市，從原來的20多個目標城市減到了10多個核心城市，僅在這些地方挑選優質地塊入手。也有此前深耕三四線城市的房企，將投資重點慢慢轉換到了能級比較高的城市。

越來越多的外地房企、地方城投公司、地產上下游企業涌入北京樓市。

仔細觀察本輪土拍中兩宗熱門地塊的報名企業，會發現很多陌生名字。

除了東方雨虹是一家主業做防水的上市公司，武安明芳、恩祥、廈門巖垚盛、山西保景順、山西金匯海、同泰日方、如皋市潤皋、陽明尚興、蕪湖市康潤房地產、揚州華鵬、江蘇師山等公司此前在北京樓市都是完全沒有認知度的企業。

有房企人士分析，并不排除一些陌生面孔是規模型房企的“馬甲”，以此增加搖中地塊的概率。

值得注意的是，與此前嚴苛的土拍條件相比，北京本次土拍將限制條件進行了優化。“土地成交后，不以任何直接或間接形式將股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯方”的限制條款已經不再，房地產從業人士表示，這意味著，競得熱門地塊的房企可以引入其他房企共同開發，騰挪空間大了許多。

以搖中了最熱地塊的福建雄旺為例，企查查信息顯示，福建雄旺的成立時間很短，這家公司注冊于2022年11月7日，此前在北京也沒有開發經驗，在這次土拍之前，都不曾被聽說過。

一種可能的情況是，福建雄旺后續與其他房企進行合作開發，小股操盤也未可知。

克而瑞北京區域分析師表示，今后如何禁止“土拍馬甲”，以及減少沒有多少開發經驗的上下游企業前來“打新”，可能會是以后政策制定將會考慮的問題。

（文章來源：21世紀經濟報道）