剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應(yīng)該說是非常合理、非常正常的居住性的需求。我如果買了房子，自己不住，但是租給別人住，最終這個(gè)房子還是用來住的，還不是用來炒的。這個(gè)也可以歸入正常的住房需求，因?yàn)榭偸怯腥嗽谧夥孔印?/p>

航拍夜色璀璨廣州(資料圖)新華社記者劉大偉攝

用經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理分析房價(jià)

房價(jià)高肯定跟貨幣有點(diǎn)關(guān)系，因?yàn)樨泿攀且话愕葍r(jià)物，我們所有的東西都是用貨幣來計(jì)價(jià)的。我要問的是一般等價(jià)物為什么這次就到房地產(chǎn)市場(chǎng)了?它怎么沒到股市去?怎么沒到豬肉上去?沒到那些消費(fèi)品上去?為什么到房地產(chǎn)上來了，為什么只到大城市來了?為什么沒到那些三四線的小城市去?因此，這個(gè)解釋似是而非，房價(jià)跟貨幣肯定有關(guān)系，但是解釋不了現(xiàn)在房價(jià)這種狀況。而且，從貨幣本身來看，至少這兩年我們的貨幣增量處在比較低的階段，為什么現(xiàn)在這么多的房價(jià)漲了，而且只是大城市漲了?

然后說地價(jià)，房地產(chǎn)商抱怨地價(jià)太高了，所以房價(jià)就高。但是我要問的問題是，第一，那個(gè)地價(jià)不是你舉牌拍出來的嗎?政府說的價(jià)格高，你也可以讓它流拍啊。你為什么最后你當(dāng)?shù)赝趿耍闩某鰜砹耍某鰜砹耸且驗(yàn)槟阆嘈盼磥磉@個(gè)房價(jià)還會(huì)比現(xiàn)在更高，你才敢用更高的地價(jià)去拍那塊地。所以問題不在于是不是那個(gè)地價(jià)漲了，是在于為什么你能期望房價(jià)會(huì)繼續(xù)漲。

第二，我要問的問題是假如政府現(xiàn)在給你一塊便宜地，等你建完房子，那個(gè)時(shí)候房價(jià)漲了，你會(huì)按現(xiàn)在便宜的房價(jià)賣嗎?所以到最終你還是會(huì)按市場(chǎng)的價(jià)格來賣這個(gè)房子，你不要抱怨這個(gè)地價(jià)高，你要想想你的預(yù)期房價(jià)為什么這么高。

網(wǎng)上有人曾經(jīng)說過中國的房價(jià)問題經(jīng)濟(jì)學(xué)家都解釋不了。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)者，今天我來做點(diǎn)分析。其實(shí)用經(jīng)濟(jì)學(xué)來解釋這個(gè)問題也并不需簡要什么復(fù)雜的理論，最基本的理論大家都明白，就是供求關(guān)系。價(jià)格就是供求關(guān)系決定的，供求關(guān)系變化了，價(jià)格就會(huì)變化。價(jià)格暴漲一定是供不應(yīng)求，價(jià)格跌一定是供大于求，這是最基本的原理。

所以，我們就得先分析需求，再分析供給，看看為什么這兩者之間出現(xiàn)了失衡。

房價(jià)的漲跌是供求關(guān)系的反映

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2016年，我國商品房銷售額11萬7627億元，比上一年增長34.8%。2017年，商品房銷售額突破13萬億，達(dá)到13萬3701億元，創(chuàng)下歷史新高。購房需求之旺盛可見一斑。

說到現(xiàn)在城市里的需求，通常說的是剛需，所謂剛需是指家庭擴(kuò)大，孩子要結(jié)婚了，多一個(gè)人口了。剛需其實(shí)現(xiàn)在并不大，我們?nèi)丝谠鲩L并不是很快，一種需求就是叫做改善性需求，大家現(xiàn)在收入提高了，改善性需求就越來越旺盛，而且收入越高，改善性需求越大。

還有一種非常重要的需求就是遷移性需求。農(nóng)村的小伙子現(xiàn)在要結(jié)婚，得縣城里有套房子吧，縣城里的人想到地級(jí)市買個(gè)房子，地級(jí)市的人想到省會(huì)買個(gè)房子，中等城市的人想到大城市、特大城市，特別是我們的畢業(yè)生們，在座的大家想一想，如果你是外地來的，你想想你為什么到了北京?

遷移是有規(guī)律的，越大城市遷入的人越多，越小城市遷入的人越少，所以，多數(shù)小城市是人口流出的。人要遷移，首先第一點(diǎn)就要看工作在什么地方，看一個(gè)地方是不是能提供更多的就業(yè)，能夠提供收入更高的就業(yè)，而大城市的好處就是因?yàn)樗峁┝吮容^完備的基礎(chǔ)設(shè)施，它提供了更好的物流、提供了更好的人才網(wǎng)絡(luò)，那么它可以有更多的企業(yè)來這兒發(fā)展，有收入更高的就業(yè)機(jī)會(huì)創(chuàng)造出來，然后來的人就多了。

當(dāng)人一聚集的時(shí)候，又產(chǎn)生了新的就業(yè)機(jī)會(huì)，什么就業(yè)機(jī)會(huì)?服務(wù)業(yè)發(fā)展了。你人多了，服務(wù)業(yè)才能發(fā)展。比如說餐館，你到偏遠(yuǎn)農(nóng)村去，不會(huì)有幾個(gè)人出來吃，而人越多，餐館越便宜，大家就越到外面吃，這個(gè)服務(wù)就越發(fā)展。而人的聚集又提供了新的機(jī)會(huì)，什么機(jī)會(huì)?第一，連找對(duì)象的人都多了。而且，人的聚集在經(jīng)濟(jì)學(xué)上還產(chǎn)生了一種東西，叫做撞擊效應(yīng)，就是知識(shí)會(huì)因?yàn)槿酥g的互相碰撞產(chǎn)生出新知識(shí)，各種新的想法、創(chuàng)意，各種不同的愛好、口味都能得到滿足，因?yàn)橛泻艽蟮娜巳骸Ｋ哉f人類社會(huì)至少在城市化最初階段，多數(shù)人涌向了大城市。大城市現(xiàn)在房價(jià)高，一個(gè)重要的原因是它的住房需求更大，人正在向大城市遷移。

這個(gè)時(shí)候大家就會(huì)問一個(gè)問題，小城市怎么辦?特別是很多人到歐洲，經(jīng)常會(huì)看到歐洲一些小城市發(fā)展得很好，又干凈、又平和、又美好。其中一個(gè)重要的原因是歐洲是在很長的時(shí)間里，100到150年的時(shí)間里完成了工業(yè)化的進(jìn)程，它在那種情況下出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象，村里面的年輕人還沒走光退休的老人就回來了，他們有了現(xiàn)代城市的生活經(jīng)歷，他們有了比較高的收入，他們帶著帶著一生的積蓄，帶著現(xiàn)代城市的生活經(jīng)驗(yàn)，還帶著社保去修現(xiàn)代化老宅，然后把現(xiàn)代化的生活甚至社保這種機(jī)制帶回了小城鎮(zhèn)，所以說我們現(xiàn)在很多小城鎮(zhèn)，你別著急，我們一代有錢的退休人員剛剛開始退休，現(xiàn)在的任務(wù)是保護(hù)好生態(tài)、保護(hù)好文化、保護(hù)好老宅，我們還有人口回流的一天。

剛才所說的三種需求，剛性需求、改善性需求，我們的遷移性需求，這三種需求應(yīng)該說是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我們說房子是用來居住的，不是用來炒的，這是一種合理的居住性的需求。

如果說需求，還有兩種，就是投資性需求。一種投資性需求也可以歸結(jié)為住宅性需求。我如果買了房子，我自己不住，但是我租給別人住，最終這個(gè)房子還是用來住的，還不是用來炒的。這個(gè)也可以歸入正常的住房需求，因?yàn)榭偸怯腥嗽谧夥孔印?/p>

最后一種是我們現(xiàn)在說的炒房需求，他買了房也不租，就黑在那里，就等著房價(jià)升值。那么這種投資需求怎么來的?是因?yàn)榉績r(jià)漲得比較快，買了那個(gè)房子，他可能還要還貸款，至少有一個(gè)利息損失，然后他都不管，都不去租來彌補(bǔ)這個(gè)損失，就等著升值。這個(gè)升值要足夠大、足夠快，才能彌補(bǔ)他所買房子的成本，但前提是我們前面那幾種需求的供給沒跟上，導(dǎo)致供求失衡，價(jià)格上漲特別快，就產(chǎn)生了后面這種需求。