滬深兩市上市公司2019年三季報披露已收官。iFinD統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，A股131家上市房企營業收入總計接近1.5萬億元，同比上漲20%;歸屬于母公司股東的凈利潤合計1379億元，同比增長13%，即平均每家上市公司約賺10.5億元，平均每家比去年多賺1.2億元。

值得一提的是，《證券日報》記者根據iFinD統計數據發現，A股131家上市房企中，在歸屬于母公司股東的凈利潤方面，58家同比下滑，占比約為44%;25家虧損，占比為20%。總體來看，隨著銷售規模的增長，房企的凈利潤總體呈上漲趨勢。

“凈利潤同比增長速度比營收低了7個百分點，延續了近幾年營收和利潤增長不同步，且率差越來越大的趨勢。”蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《證券日報》記者采訪時表示，超過四成房企增收不增利，進一步驗證了我們的一個判斷，即業績分化。從表面上來看，這是規模分化，而最終體現必定是利潤分化，而利潤分化意味著保障企業持續發展的“給油量”動力分化。

具體來看，以營收絕對值計，綠地控股、萬科、保利地產位列A股房企前三。若將在港上市的內房股業績納入統計，按照克而瑞地產研究和中國指數研究院的報告，今年前三季度房企銷售業績前三依次為碧桂園、萬科和中國恒大。

以歸屬于母公司股東的凈利潤計算，今年前三季度，A股房地產板塊凈利潤最高者為萬科，達182億元，同比上漲30%。萬科、保利和綠地這3家房企歸屬于母公司股東的凈利潤均超過100億元。

“整體看，除了少數資金成本占優勢的企業，2019年房地產行業進入秋天的趨勢非常明顯。與2018年數據相比，2019年三季度報的龍頭房企漲幅明顯放緩，綠地、萬科、保利的營收漲幅均在20%左右。”中原地產首席分析師張大偉接受《證券日報》記者采訪時表示，“分化”是2019年三季度報的主要特點，雖然規模依然上漲，但大部分企業的利潤率都有所下調。

回望近幾年房地產板塊表現，2016年行業銷售回款大好、但補庫存力度較弱;2017年，行業銷售依舊創新高，但受限簽、按揭貸放款周期拉長等各種因素限制，銷售回款下滑;2018年，多數房企都注重現金流指標，因此有些企業銷售回款率提升明顯。2019年，融資渠道受阻，多數房企用遍了融資工具，仍難以得到大量低成本融資，因此有些房企出現了幾個月沒有拿地的情況，土地儲備的不足，將對今年下半年和明年上半年銷售情況造成影響，甚至某些房企在某些城市會出現斷貨現象。

實際上，現在的市場已出現降溫跡象。前三季度房企銷售表現數據顯示，設定了年內銷售目標的房企中，今年僅有37%的房企目標完成率達到75%以上，去年該比例為59%;今年40%房企目標完成率處于65%-75%區間，去年為36%，大致持平;今年23%房企目標完成率未達到65%，去年僅為5%。

鑒于銷售目標完成度不高，10月份以來，不少房企開始降價促銷搶收業績，而且力度不小。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，受市場降溫影響，當前企業面臨利潤下滑壓力，在降價促銷的情況下，房企要注意對利潤的把控，以免項目結轉時影響當年的財務報表。

宋延慶向《證券日報》記者表示，過去市場基本不愁賣，即使暫時滯銷，轉暖后也能清盤，但現在則出現“順銷、艱難和很難賣出去的產品各占三分之一”，其增長動力也從“60%靠市場，40%靠能力”轉變至“30%靠市場，70%靠能力”了。鑒于此，他進一步建議，房企要做好新舊動能轉換，從高周轉和競逐規模轉向高質量、可持續發展，通過品牌賦能、產品賦能、服務賦能扭轉利潤下滑的趨勢。