監管效力顯現 7月房地產信托融資“入秋”

機構數據顯示，7月房地產集合信托融資584.25億，環比降近兩成，靠信托資金拿地的中型房企受影響較大

7月是房地產信托的分水嶺，因為監管持續發力，集合信托產品發行市場“驟冷”。創意圖片/新京報記者 王遠征

7月房地產類信托高歌猛進的態勢戛然而止。用益集合信托市場月度數據顯示，7月房地產類信托募集規模環比減少近兩成。在很多業內人士看來，這或將結束2018年以來的房地產信托的火爆行情。

以往，國內的房企普遍把信托公司當成銀行的替代或者“影子銀行”，通過信托公司發行信托計劃來募集資金。隨著土地市場的火熱，房地產信托也不斷升溫。

7月初，銀保監會針對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司開展約談警示。靠信托資金拿地的中型房企受此影響較大。房地產信托也從7月開始“轉涼”。

信托規模降近兩成

7月成為房地產信托的一個階段的分水嶺，因為監管持續發力，集合信托產品發行市場“驟冷”。

5月末“23號文”叫停信托變相為不符條件的房地產項目融資輸血。到了7月初，銀保監會針對多家近期房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，進行約談警示。與此同時，多家信托公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信托業務規模。

在監管政策持續趨嚴的背景下，用益集合信托市場月度數據顯示，7月房地產類信托募集規模為584.25億元，環比減少19.63%。

自2019年以來，除2月受春節長假影響外，上半年其他各月份房地產集合信托募集規模均超過600億元，6月超過千億元，5月也達到900多億元。

7月，受“政策+窗口指導”的影響，遭遇“急剎車”的房地產集合信托資金已累及整體信托市場。不過，當月投向房地產領域信托規模占比仍居首位，達到43%，與6月持平。

隨著規模的減少，房地產信托收益率也在下滑。用益集合信托市場月度數據顯示，7月房地產類信托收益率為8.27%，較上月下滑0.04%。在所有的信托產品中，只有投向房地產的信托產品收益率出現下降。

屢現違規風險提升

國內房企普遍把信托公司當成銀行的替代或者“影子銀行”。通過信托公司發行信托計劃募集資金，然后投向地產開發項目，作為在無法取得銀行貸款情況下的替代品。

事實上，自2018年，在房企融資渠道受到了極大限制的情況下，房地產信托融資市場春風得意，不僅成為眾多房企的救命稻草，也成為2018年信托市場的主力軍。

據中國信托業協會數據顯示，截至今年一季度末，投向房地產的信托資金余額為2.81萬億元，占比14.75%，較2018年四季度末上升0.56%。

值得關注的是，隨著房地產信托規模的增加，違約融資行為開始受到關注。今年以來，隨著對涉房貸款的檢查和處罰力度不斷加大，已有多家信托機構因對房地產企業違規“輸血”被罰。

5月，中融信托因開展房地產信托業務不審慎，罰款60萬元;4月，北方信托因為違規發放房地產自營貸款，以及利用信托資金違規發放房地產貸款，被罰80萬元。3月，粵財信托違規開展房地產信托業務等原因被罰。

對此，用益金融信托研究院分析人士認為，目前監管層對房地產信托領域的態度嚴格鮮明。之前房地產信托的投資風險系數相對較低，但隨著房地產開發的高利潤時代一去不返，房地產信托的市場風險也在逐步提升。

今年，與房地產信托相關的違約案例不斷出現。7月8日，大連友誼公告稱，沈陽星獅房地產公司2015年底向華信信托申請7億元貸款，還款方式為按項目銷售進度及計劃還款，貸款用途為沈陽友誼時代廣場項目后續開發。該筆貸款應于7月1日前償還本金9840萬元。但因資金狀況緊張，致使貸款逾期。

中型房企依賴信托融資

用益集合信托市場月度數據顯示，7月披露交易的300款房地產信托產品中，融資方為大型房企達到220款，占比超過七成。

到底哪些房企融資依賴信托?

據同策研究院監測的7月40家典型上市房企完成融資情況顯示，信托貸款達到180.37億元，占比20.11%，超過境內銀行貸款的128.16億元。

另據申萬宏源信息顯示，目前，融資結構中信托占比超過30%的房企包括恒大地產、陽光城、泰禾集團、榮盛發展、京投發展等。

據東方證券分析師竺勁介紹，不同房企對于信托融資使用度的差別很大，萬科、保利等頭部房企以及有央企、國企背景的房企，對于信托資金的使用度很低，信托融資收緊對于這些房企影響有限。但是中型開發商由于有著較強的規模擴張訴求，獲取土地的動力更為強烈，面對有限的信貸資源，因此對于信托融資的使用度比較高。相比較而言，百強以外的小型房企原本就難以獲得信托融資資源，政策收緊對其沖擊也較小。

因此，“房地產信托融資收緊主要影響房企的前端融資，對于依靠房地產信托資金拿地的中型房企影響較大，一方面會直接抑制其拿地，另一方面使其資金面壓力加大。”竺勁如此稱。

用益金融信托研究院分析人士則認為，從目前來看，銀保監會要求控制今年房地產信托規模。以及對房地產信托備案標準提高，要求項目公司本身或持股50%以上直接控股股東具有二級資質。這些限制均對依賴信托融資快速擴張的中小房企影響較大。

市場“轉涼”才剛開始?

值得關注的是，在很多業內人士看來，7月房地產信托規模收縮被認為僅是起點。

銀保監會日前下發“64號文”，明確下半年監管重點，其中要求督促信托機構依法合規開展房地產信托業務，提高風險防控前瞻性和主動性，控制業務發展增速。堅決遏制房地產信托過快增長、風險過度積累的勢頭。

8月8日，在2019博鰲房地產論壇上，京東集團副總裁、京東數字科技首席經濟學家沈建光稱，40%-50%信托資金流向房地產，還有20%左右流到金融，這部分可能進入私募等，最終也是進入房地產。因此信托融資是本次政策收緊的一個重點，今后對信托調控會越來越嚴。

“監管部門對房地產信托的監管要求持續趨嚴，房地產信托業務收縮已成定局。與此同時，房地產類信托的收益率預期也將有所下滑。”用益金融信托研究院分析人士如此認為。

竺勁也表示，本次信托整頓的重點是前端拿地融資的種種不合規現象，抑制信托資金過度流入房地產行業。可以預見房企拿地受到抑制，土地市場開始降溫。

竺勁認為，接下來，房企將更加重視周轉和回款，加快現有土地的開工，爭取盡快獲得銀行開發貸，擴大資金騰挪空間，同時快速回籠預售款，緩解資金壓力。