4月17日傍晚6點(diǎn)半左右，央行突然宣布降準(zhǔn)!這也是央行行長易綱上任后，第一次實(shí)施大型貨幣調(diào)節(jié)動(dòng)作：從2018年4月25日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。

雖說是局部降準(zhǔn)，但下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，就相當(dāng)于釋放了4000億增量資金，力度還是比較大的。

從表面上看，降準(zhǔn)意味著流動(dòng)性的提升，進(jìn)而降低資金成本，對(duì)房地產(chǎn)市場利好。而實(shí)際上，一直沒有變動(dòng)的存貸款基準(zhǔn)利率，將會(huì)上調(diào)向高企的貨幣市場利率去靠攏，屆時(shí)預(yù)計(jì)房貸利率還會(huì)上行。

事實(shí)上，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策還在不斷加碼，同時(shí)，銀行房貸利率也還在上漲，重重高壓之下一線城市房價(jià)終于松動(dòng)降價(jià)。

繼北京周邊樓盤明顯降價(jià)之后，深圳房價(jià)終于出現(xiàn)了明顯松動(dòng)。“三價(jià)合一之后，二手房不好賣，除非‘筍盤’，否則根本賣不出去。”4月19日，中原地產(chǎn)深圳福田區(qū)一門店銷售經(jīng)理感嘆道。據(jù)悉，深圳最近二手房“筍盤”成交，往往便宜數(shù)十萬，甚至一兩百萬左右，降幅已達(dá)10%左右。此外，北京燕郊有的樓盤降幅已達(dá)30%;上海3月二手住宅則環(huán)比下跌了0.6%，跌幅為2016年以來之最。

中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示：“房地產(chǎn)繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控是政策主導(dǎo)的方向，目的是不能讓價(jià)格起來。”

一線城市房價(jià)松動(dòng)

深圳的房地產(chǎn)中介，最近很少主動(dòng)推銷二手樓盤，但有一種情況例外，那就是業(yè)主大降價(jià)的“筍盤”。

“筍盤”是指在房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)或者業(yè)主手頭緊時(shí)，有些業(yè)主不想再供房，就會(huì)以低于市場價(jià)好幾十萬或幾百多萬的價(jià)格出售房子。

深圳豪宅片區(qū)香蜜湖地段的國際公館，最近成交了一套將近170平方米的房子，原來業(yè)主開價(jià)2800萬，但此次降價(jià)200萬立馬成交，降幅接近10%。此外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最近在深圳一些商場門口、地鐵口，中介手里舉著的牌子上都打出“筍盤”促銷的信息。

上述中原地產(chǎn)銷售經(jīng)理表示，此前，深圳二手房房價(jià)堅(jiān)挺，房價(jià)高于周邊一手樓價(jià)，而且業(yè)主都不愿意大降價(jià)。如今，深圳“筍盤”降價(jià)出售，撕開了深圳高房價(jià)的口子，顯然開始有人扛不住了。

而北京的房價(jià)下降則是從郊區(qū)、周邊開始。近期北京門頭溝有多個(gè)新樓盤與去年同一片區(qū)開盤價(jià)相比，降幅超過了15%，去年每平方米賣到6萬，而今開盤價(jià)每平方米只有5萬多。房山區(qū)的商住樓轉(zhuǎn)入清淡，有的樓盤已打七折銷售。而燕郊的房價(jià)降幅最明顯，新房與去年高峰期相比降價(jià)三分之一，有的二手房成交價(jià)出現(xiàn)腰斬。

一線城市房價(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)降價(jià)，這在3月份房價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上已暴露無遺。

4月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格3月份首次出現(xiàn)下降，降幅為0.1%。

其中，上海二手房價(jià)格下降明顯。3月上海新建商品住宅環(huán)比小幅上漲0.2%，同比去年下降0.3%;二手住宅環(huán)比跌幅在2月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放大達(dá)0.6個(gè)百分點(diǎn)，成為2016年以來的最大跌幅。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，各地繼續(xù)以因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)政策為主基調(diào)，堅(jiān)持分類調(diào)控，保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。

一線城市房價(jià)明顯松動(dòng)，這是房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控、政策不斷加碼的效果。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份全國超過20個(gè)城市再啟房地產(chǎn)調(diào)控，合計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策26次。一季度全國主要城市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過76次。

房貸利率“爬坡向上”

一線城市房價(jià)降價(jià)，銀行在房貸上“惜貸”、利率上漲。

某大型國有銀行深圳一支行行長告訴本報(bào)記者，房貸額度一直緊張，從申請(qǐng)到放款至少兩個(gè)月以上。

目前，首套房貸利率基本上都是基準(zhǔn)上浮10%。本報(bào)記者了解到，深圳除了國有大行、大的股份行還在做房貸，很多中小銀行重點(diǎn)主攻消費(fèi)貸，有的甚至已經(jīng)停做房貸。

“資金緊張，成本又高，銀行沒有什么動(dòng)力去做。”深圳某股份制銀行零售經(jīng)理告訴本報(bào)記者。

4月19日，央行進(jìn)行了1900億元7天期逆回購操作，當(dāng)日無逆回購到期，全天實(shí)現(xiàn)凈投放1900億元，這是連續(xù)兩天的大額凈投放，一周來央行已經(jīng)凈投放達(dá)4700億元。而此前央行宣布了降準(zhǔn)釋放1.3億元，除去替換中期借貸便利MLF的9000億元，凈釋放4000億元。央行近期的操作就是不斷“放水”，市場資金面緊張程度可見一斑。

自去年以來金融去杠桿，市場資金面偏緊已經(jīng)成為一種常態(tài)。而市場利率高企更是資金緊張的反應(yīng)，銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率已超過5%。

據(jù)了解，5年以上貸款基準(zhǔn)年利率為4.9%，假如首套上浮10%，就是5.39%。銀行市場高價(jià)吸收資金成本為5%，再加上人工成本，房貸業(yè)務(wù)幾乎沒有錢賺，甚至可能虧本。

根據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2018年3月份全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.124倍，環(huán)比2月上升了0.92%，同比去年3月首套房貸款平均利率4.46%，上升了23.54%。

2017年1月起，全國首套房貸款平均利率便不斷上升，截至今年3月已經(jīng)是連續(xù)15個(gè)月上升。3月，19家主要銀行當(dāng)中，有17家銀行首套房貸款利率已超過基準(zhǔn)上浮10%，較2月新增了2家。工行、農(nóng)行、中行、建行四大行首套房貸利率，均已超基準(zhǔn)利率上浮10%。

那么，房貸利率是否還會(huì)繼續(xù)上行?今年全國兩會(huì)央行的記者發(fā)布會(huì)上，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝回答記者房貸利率提問時(shí)稱，房貸利率略有上升，但從稍長一點(diǎn)的周期來看，仍然處于比較低的水平。

降準(zhǔn)無關(guān)房市

央行降準(zhǔn)放水了，房價(jià)又將如何?

事實(shí)上，央行此次降準(zhǔn)，按照降準(zhǔn)操作當(dāng)日，將償還MLF約9000億元。屆時(shí)能夠真正釋放增量資金約4000億元，這些錢大部分釋放給了城商行和非縣域農(nóng)商行，去支持小微企業(yè)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，降準(zhǔn)能夠緩解房地產(chǎn)資金收緊壓力，但是房貸資金價(jià)格上行仍是趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)今年融資難度加大。

房地產(chǎn)往往在貨幣寬松時(shí)期是黃金時(shí)代。從另一方面來說，房價(jià)往往就是貨幣堆起來的，一旦經(jīng)濟(jì)回暖貨幣政策進(jìn)入偏緊周期，如果再加上房地產(chǎn)政策持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場將被死死壓住。

市場有人認(rèn)為，央行降準(zhǔn)釋放了寬松信號(hào)，貨幣政策是否轉(zhuǎn)向也引起了討論。華泰證券首席宏觀分析師李超認(rèn)為，今年年初以來國際收支平衡和金融穩(wěn)定在貨幣政策中的目標(biāo)相對(duì)弱化，而穩(wěn)增長和控通脹問題均顯現(xiàn)了預(yù)期的變化，貨幣政策很可能從穩(wěn)健中性轉(zhuǎn)向穩(wěn)健靈活適度。

那么，央行貨幣政策偏緊的大方向變了?前幾天，在博鰲亞洲論壇2018年年會(huì)“貨幣政策的正常化”分論壇上，央行行長易綱稱，中國目前實(shí)行的是穩(wěn)健中性的貨幣政策，并沒有實(shí)行量化寬松政策及零利率政策。主要經(jīng)濟(jì)體央行資產(chǎn)負(fù)債表收縮問題，我們?cè)诤茉缜熬鸵呀?jīng)預(yù)期到了這種變化，所以已經(jīng)完全準(zhǔn)備好了。

歐美央行進(jìn)入加息、縮表的貨幣政策周期，我國的貨幣政策不可能逆市而行。目前，只是某一時(shí)期根據(jù)自身情況進(jìn)行靈活調(diào)節(jié)，為了防止資金面過緊造成流動(dòng)性危機(jī)。