5月18日消息，任志強是房地產界最火爆的熱點之一，被網友稱為“任大炮”，以言論犀利著稱。5月18日，任志強作為溫州房地產行業協會六屆一次會員大會的嘉賓，以“房地產發展趨勢”作主題演講，時長達1個小時。針對房地產的長效機制，房產稅、房價未來的趨勢等熱點話題做了詳盡的分析。他認為，未來20年中國要把城市化完成率達到70%，房地產未來還有二十年的紅利期。新浪財經對其演講全文進行整理，了解任志強最新的投資理念。

以下為任志強演講全文：

01

房地產未來還有二十年的紅利期

價格來自于需求。如果沒有需求就沒有價格。而未來20年中國要把城市化完成率達到70%。意味著什么?

意味著，城市化建設還在加劇進行。農村人口往城市遷移，小城市人口往大城市遷移，弱城市人口往強城市人口遷移。中國人口快速流動還有20年。

流動產生需求，需求產生價值。但流動的同時也會讓市場分化，城市分化。分化后，強的城市會一直需求疊加，弱的城市需求減退，直至衰亡。

所以，中國未來的房價會一直漲，且還會存在大漲小跌的規律。但是弱的城市一定不會漲，需求沒了還怎么漲?如果漲也是通貨膨脹的字面意思，例如20年后小縣城工資都2萬出頭了，房價6萬有何不可?

但是，作為買房的人一定要踩到這條大漲小跌曲線的谷底，這也就是房產半投資屬性的重要之處。因為一個漲幅透支的可能就是你10多年的努力。

02

房產稅出臺：也就是他們吹吹吧

今年我們兩會期間有一個財政部的副部長回答了記者的提問，記者說我們能不能像國外的私有土地那樣收取房產稅，這個副部長告訴他，中國從來沒有收過這樣的房產稅。我覺得這個副部長是不太懂，沒看過中國的稅法，他不知道1951年的時候，1949年的時候我們是房產稅是房產稅，地稅是地稅，1951年的時候把房產稅和地產稅合并了，叫做房地產稅，那個時候土地和國際一樣是私有產權的。

如果我們的財政部長在回答人民代表提問的時候都不知道自己國家發生的歷史，我想他一定是搞錯了，這個副部長，如果我是總理一定把他撤了。1951年以后為什么不收了?因為公私合營以后沒有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房產稅沒人收了，沒法收了，收誰的?收不了了，所以他就取消了。

取消以后變成了什么?就變成了工商稅，變成了城市維護事業稅，附加稅，土地使用金，土地出讓使用稅，耕地占用稅等等。現在我們列出來七八個稅種，都是屬于房產這個范圍之內。

因為凡是收了房產稅的，都不能收其這類的稅，房產稅你都收了，不就是改善環境嗎?維護城市的，你還能收綠化稅嗎?類似的情況很多。現在的情況下，2011年的時候樓繼偉當財政部副部長提出建立物業稅的時候，或者是我們房產稅初期的時候就提出，要減去相應的稅費。

但是現在后頭這句話都被人抹了，他們總想在不減現有稅的情況下加稅，這是不可能的，老百姓一定會造反。

但是如果減了一些稅，再征，能不能解決現在的土地財政問題?解決不了。不懂行的人以為，房產稅還能替代土地出讓金、財政問題解決不了，土地出讓金70年的一次性支付相當于永久性的土地費，它是復利計算的。可是你要把它分成70年收，政府兜里一下子就沒錢了，所以替代不了地方稅。

回答記者問的時候，他提出通過房產稅來調緊稅負公平問題，如果要現在收房產稅，稅負是極不公平的。

第一，現有的房產稅已經很重了，所以你要先取消再收才合理，否則就是稅上加稅。

第二，原有房屋的價格構成是不一樣的，有的交了土地出讓金，有的沒交土地出讓金，我們的商品房占總房量的多少呢?30%多。也就是說70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是沒有交土地出讓金的房子，你能一并收稅嗎?你要一并收稅的話，可能就會出現很多麻煩。

我們還可以看到有的交了大市政費，基礎設施費，什么什么一大堆，有的沒交。有的房改房是交了土地出讓金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原來分配的住房改房。

這里頭的構成矛盾很多。最重要的是，我們的房改文件1997年23號文件，朱镕基當時出臺的房改文件里頭有一句話，叫老人老辦法，新人新辦法。那今天你要統一收稅，人家說了，文件上寫著，我老人得老辦法，你怎么能按新人新辦法解決呢?所以統一實行這種房產稅，幾乎是不可能的。

有人老問，房產稅出臺，房地產稅出臺了，也就是他們吹吹吧。

03

任志強：今年是抄底好時機

現在是買房的大好時機嗎？

我們看到1月份的時候，施工面積是負的。今年一季度漲了多少呢?漲了7.9。今年的一季度是全國平均房價歷史上漲幅最高的一年。

利用70個大中城市或者100個城市的指數，看來房價是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了，因為政府把銷售價格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產以來，歷史上的一個季度計算，今年一季度是房價漲幅最高的一個季度。

哪些地方的房子萬萬不能買？

分地區看，我們看看東北地區、西部地區，他們的投資增長百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區已經沒有了增長能力。東部和中部地區還維持一個增長，其中相當一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個投資領域，所以這個支撐效果還是有的。

買哪些地方的房子房價會漲？

大家都說，出臺政策以后很多人擔心房價是不是會跌了，我個人覺得，越出政策的地兒，越證明房價要漲。不漲他出政策干嗎?他傻呀?

很多人都問我，到哪買房子?我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎?漲了才壓著，是吧?如果那個葫蘆扔在水缸里頭，你不按著不就往上走嗎?你按著才往下走。現在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸里的水是不是往上走?這么簡單的道理還用問嗎?政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。

所以各種政策加碼的時候，就形成了很多地區出現了一二手房價倒掛。倒掛是什么意思?二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什么?說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價，那你還不去炒。

04

任志強：擴大投資，加大商品房供應

投資下降，經濟下行

雖然房價上升，銷售金額增長，但開發商的錢越來越少，其中重要的原因是大部分銷售的錢都用來還債了。

去年開發商的境外融資，達到388億美元，今年一季度就高達196億美元，主要是因為國內沒機會，融資困難，開發商兜里的錢不夠了。

因此也就就沒錢去擴大投資和買地，而如果開發商投資持續下降的話，對中國GDP會產生較大的影響，一季度GDP是6.8，未來下降的趨勢可能會進一步增加，影響經濟下行。

重點城市人口流入加快

在城市發展的過程中，重點城市的城市化率，增長速度是非常快的。

很多城市為了吸引優秀人才，出臺了很多補貼政策，西安吸引人才60萬，武漢37萬，長沙20多萬，鄭州也是30多萬，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非常快，一年你要增加30萬人，你給他多少補貼，他也得有房子，沒房子總不行吧?所以這個城市人口變化的規律是不可打破的。

改善市場需求強勁

中國城鎮化發展很慢，農村的居民住房問題沒有解決，這一部分改善需求非常大。

第二，老齡化。年輕人結婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是得改善。北京，上海大概70%的房子是沒有電梯的，老人爬不動，要改善。

第三點，全國大概90%以上的樓沒有熱水，70%以上的沒有衛生間。所以改善性需求所占的比例是越來越大的。

還有一個就是獨居需求，到現在為止大概有7000多萬獨居，我們估計五年以后，達到2億戶，其中一部分是孤寡老人的獨居，另外一部分是年輕人。

另外很多一個群體就是企業的高級管理人員，他們的工作流動性，也有第二套改善房的需求。

就我們國家目前的實際房屋總量來看，是嚴重不足的。

05

任志強：用市場化手段解決住房問題

用市場化手段提供住房

房子是住的，但不一定是產權人住的。租賃性住房就是告訴你不是產權人去住，如果都是產權人的話，哪還有什么租賃房?所以租賃房一定不是產權人住。

房子不管是不是用來住的，都得有人先蓋。

目前住房庫存量不斷下降，一部分城市已經出現幾萬人購買一個盤的情況，搖號率低于1%，造成市場恐慌性遠遠超過房價上漲的壓力，當媒體一再強調房子是用來住的，但是忽略其它功能，危險更甚。

空置稅解決租賃住房問題

在不改變現有雙軌制的一些條件下，我個人覺得用市場化的辦法解決問題是最好的，不限制個人買房子，而是鼓勵大家買房子。你買第三套、第四套、第五套、第六套都行，買的越多越好。

但是我要加你一個空置稅，空置稅的概念就是讓你的房屋或土地不形成浪費，炒房的概念就是它是空著，所以他的房子里有人住，有人住你不就達到了房子是用來住的目的了嗎?德國就是這樣，通過出租減稅，補貼租戶形式來達到目的。

那么長租行不行?一定是租金大幅度提高，只能讓有錢人去居住，真正的社會保障是保障貧困家庭的居住權利，而不是財產權利。

06

長效機制很難建立

如果要用長效機制徹底解決中國的問題，那么就要解決的是土地制度問題，戶籍制度問題。那么矛盾就在于，我們的短期政策不利于長期機制的建立，你沒法解決土地制度問題，也沒法解決戶籍制度問題。

他們的矛盾在哪?我們今年出臺了一號文件，農民的土地承包再增加30年，很多人就歡呼，真好，農民又可以多用土地30年了。但是很多農民在發愁，因為你只給我30年，我是不能修長期的基礎設施的，因為我修這些基礎設施，可能要用40年、50年，你只給我30年，我怎么敢修呢?

中國嚴格說起來是沒有私有產權制的，因為我們沒有土地的私有化。你們現在都是有錢人，但是你們都叫浮財，你們自己想想，你們能生根落地嗎?過兩年把你的房子收了，都是浮財。

只有土地變成私有制的時候，我們才能談得上中國的長期的住房制度和農民與城市人口利益相一致的制度，這樣才能最終解決問題。否則，如果戶籍制度和土地制度問題不從根本上解決，我們很難建立一套長效機制，你仍然是城里人只解決城里的住房，然后農村人進住房的時候，你就左卡右卡，反正不讓他進來，然后他的孩子也不能上學，也不能享受醫療保障等等。

我們的十九大提出，要人類命運共同體，中國人首先得形成共同體，如果中國人連共同體都沒有，你怎么能實現世界人的共同體?所以十九大已經提出了很多很多重要的，非常好的報告，但是問題在于哪呢?問題在于，我們的地方政策沒有跟上十九大報告，造成了房地產出現了很多的問題。歷史上凡是單一政策試圖解決單一問題的時候，大部分都適得其反。

07

溫州發展的痛點和難點